Zum Jahresende ist eine Frist für Wohnungseigentümergemeinschaften abgelaufen: Bestimmte Beschlüsse, die nicht ins Grundbuch ein- bzw. nachgetragen wurden, gelten nicht mehr, sobald es zu einem Eigentumswechsel in der WEG kommt. Wohnen im Eigentum informiert, was WEGs jetzt beachten müssen.
Verschiedene Beschlüsse und Vereinbarungen aus der Zeit vor der Wohnungseigentumsgesetz-Reform, also vor dem 01.12.2020, die nicht bis zum 31.12.2025 ins Grundbuch nachgetragen wurden, gelten nicht mehr, sobald es zu einem Eigentumswechsel in der WEG kommt. Dies betrifft Veräußerungsbeschränkungen (Verwalterzustimmung), die Erwerberhaftung für Geldschulden des Veräußerers und Beschlüsse, die aufgrund von sogenannten vereinbarten Öffnungsklauseln in der Teilungserklärung gefasst wurden und nicht durch gesetzliche Öffnungsklauseln gedeckt sind.
Für welche Beschlüsse und Vereinbarungen gilt die Eintragungspflicht ins Grundbuch?
Vereinbarungen zu Haftungsregelungen (Erwerberhaftung, § 7 Abs. 3 WEGesetz) und Veräußerungsbeschränkungen (§§ 7 Abs. 3, 12 WEGesetz) müssen seit der Wohnungseigentumsgesetz-Reform 2020 ins Grundbuch eingetragen werden, damit sie auch gegenüber Sondernachfolger:innen gelten. Dies gilt seit 01.12.2020 auch für Beschlüsse aufgrund einer vereinbarten Öffnungsklausel (§ 10 Abs. 3 Wohnungseigentumsgesetz). Für die oben genannten Vereinbarungen und für sogenannte Altbeschlüsse, die vor dem Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes 2020 gefasst wurden, hatte der Gesetzgeber eine Übergangsfrist bis zum 31.12.2025 geschaffen. In diesem Zeitraum hatte jede einzelne Eigentümer:in einen Rechtsanspruch auf Eintragung dieser Regelungen ins Grundbuch, auch gegen den Willen anderer Eigentümer:innen.
Was ist eine vereinbarte Öffnungsklausel?
Beschlüsse dürfen in einer WEG nur über Angelegenheiten gefasst werden, wenn Beschlusskompetenz besteht. Die Beschlusskompetenz ergibt sich vor allem aus dem Gesetz selbst, wenn es den Eigentümer:innen einräumt, Angelegenheiten durch Beschluss zu regeln. Die Eigentümer:innen können aber auch in der Gemeinschaftsordnung festlegen, dass sie bestimmte Angelegenheiten durch Mehrheitsbeschlüsse regeln dürfen, wo das Gesetz keine Kompetenz einräumt. Solche Bestimmungen werden „vereinbarte Öffnungsklauseln“ genannt. Beispiele dafür sind die Änderung von Sondernutzungsrechten, Änderungen der Zweckbestimmung der Sondereigentumseinheiten oder Gemeinschaftsräumen (z.B. Bestimmung eines Abstellraums für Fahrräder) oder vom Gesetz abweichende Mehrheiten für bestimmte Baumaßnahmen. Zum Teil wurde sogar vereinbart, dass die Gemeinschaftsordnung mit bestimmten Mehrheit geändert werden konnte. Kurz: Die Eigentümer:innen vereinbaren allstimmig, dass sie eigentlich nur allstimmig änderbare Regelungen durch Mehrheitsentscheidungen treffen dürfen.
Was gilt, wenn ein aufgrund einer vereinbarten Öffnungsklausel gefasster Beschluss oder eine Vereinbarung zur Erwerberhaftung oder zur Veräußerungszustimmung nicht bis zum 31.12.2025 ins Grundbuch eingetragen wurde?
Dieser Beschluss bzw. diese Vereinbarung verliert, wenn er oder sie nicht ins Grundbuch eingetragen wurde, seine Gültigkeit gegenüber Rechtsnachfolger:innen, sobald es zu einem Eigentumswechsel in der WEG kommt,– unabhängig davon, ob der Eigentumswechsel durch Verkauf, Schenkung oder Zwangsversteigerung erfolgt. Einzige Ausnahme bildet der Erbfall – hier bleibt die Wirkung des Beschlusses in der Regel erhalten.
Details zur Erwerberhaftung und deren Schutzfunktion für die WEG entnehmen Sie bitte dem Infokasten am Ende des Beitrags.
Was sollten WEGs jetzt tun?
Im ersten Schritt sollte geprüft werden, ob die Gemeinschaftsordnung überhaupt eine Öffnungsklausel enthält. Ist dies nicht der Fall, betrifft das Thema die WEG gar nicht.
Gibt es hingegen eine Öffnungsklausel, sollten Wohnungseigentümer:innen oder die Verwalter:in anhand der Beschlusssammlung oder der Versammlungsprotokolle prüfen, ob eintragungspflichtige Beschlüsse gefasst wurden – und wenn dies der Fall ist, welche davon ins Grundbuch nachgetragen werden sollen. Dies ist möglich, auch wenn die Frist zur Nachtragung abgelaufen ist.
Auch Vereinbarungen können ins Grundbuch nachgetragen werden.
Wie läuft die Eintragung eines Altbeschlusses ins Grundbuch ab?
Erforderlich ist das betreffende Protokoll über die Beschlussfassung (= Protokoll der entsprechenden Eigentümerversammlung) – dieses muss dem Grundbuchamt vorgelegt werden. Das Protokoll muss von der Versammlungsleiter:in, in der Regel die Verwalter:in, dem Beiratsvorsitzenden oder dessen Vertreter:in, sowie einer beliebigen Eigentümer:in unterzeichnet worden sein.
Die Unterschriften dieser Personen müssen beim Notar beglaubigt werden, das heißt, diese Personen müssen beim Notar erscheinen, um die Echtheit ihrer Unterschriften zu bestätigen.
Der Eintragungsantrag kann von der WEG, vertreten durch die Verwalter:in, gestellt werden, wenn diese Voraussetzungen erfüllt sind. Eine Zustimmung aller Wohnungseigentümer:innen ist also nicht erforderlich.
Wann muss ein Altbeschluss neu gefasst werden?
Wenn diese Personen nicht mehr leben oder nicht mehr verfügbar sind (z.B. unbekannt verzogen, dauerhaft im Ausland) , besteht nur die Möglichkeit, den betreffenden Beschluss zunächst nochmal neu zu fassen, bevor man diesen dann ins Grundbuch eintragen lässt. Für das Zustandekommen des Beschlusses müssen aber entsprechende Mehrheiten in der aktuellen WEG-Situation gefunden werden. Einen Anspruch darauf, dass die bisherigen Regelungen erneut beschlossen werden, haben einzelne Wohnungseigentümer:innen seit dem 01.01.2026 nicht mehr.
Hausgeldrückstände: Haftung der Verwalter:in bei versäumter Grundbuch-Eintragung
Hat die WEG-Verwaltung Altbeschlüsse bzw. Vereinbarungen nicht rechtzeitig ins Grundbuch nachtragen lassen, kann sie in bestimmten Fällen für dadurch entstandene Schäden haften. Das ist vor allem bei der Erwerberhaftung relevant: Haftet die neue Eigentümer:in einer Wohnung beispielsweise nicht mehr für bestehende Hausgeldrückstände der Vorgänger:in, weil die Verwaltung eine solche Regelung nicht rechtzeitig ins Grundbuch eingetragen hat, kann die WEG ggf. die Verwaltung in Anspruch nehmen.
Was gilt für neue Beschlüsse, die ab jetzt gefasst werden?
Bei neu gefassten Beschlüssen sollte die WEG bzw. die Verwalter:in stets prüfen, ob diese auf einer vereinbarten Öffnungsklausel beruhen und ob sie ins Grundbuch eingetragen werden müssen, was dann umgehend zu erfolgen hat.
Was gilt für die Neufassung von Vereinbarungen?
Sollen Vereinbarungen nachgetragen werden, ist das ebenfalls weiterhin möglich. Dafür muss die Vereinbarung aber nochmals allstimmig (alle aktuellen Eigentümer:innen müssen zustimmen) gefasst und notariell beurkundet werden. Einen Anspruch, dass eine alte Vereinbarung nachgetragen wird, haben Eigentümer:innen seit dem 01.01.2026 ebenfalls nicht mehr.
Hintergrund: Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz hatte Fristverlängerung erwogen
Interessenverbände der Verwalter:innen hatten sich ans Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz (BMJV) gewandt, um anzuregen, die ablaufende Frist um zwei Jahre zu verlängern. Zahlreiche Wohnungseigentümergemeinschaften hätten die Prüfung der Rechtslage noch nicht abschließen können, hieß es. Die Frist wurde allerdings nicht verlängert.
Die Erwerberhaftung
- Grundsätzlich haftet die Erwerber:in einer Sondereigentumseinheit nur für Forderungen, die fällig werden, nachdem sie im Grundbuch als Eigentümer:in eingetragen wurde. Für Hausgeldvorauszahlungen, Sonderumlagen oder Abrechnungsspitzen, die vorher fällig wurden, haftet gegenüber der WEG noch die Verkäufer:in.
- Die Eigentümer:innen können vereinbaren, dass eine Erwerber:in einer Sondereigentumseinheit auch für solche Forderungen haftet, die vor Eigentumsübertragung fällig geworden sind. Das scheint zunächst dem zivilrechtlichen Grundsatz zu widersprechen, dass niemand einem Dritten gegen seinen Willen eine Schuld aufbürden kann. Von diesem Grundsatz kann eine Ausnahme gemacht werden. Voraussetzung ist, dass solche Vereinbarungen gemäß § 10 Abs. 3 Wohnungseigentumsgesetz in das Grundbuch eingetragen worden sind.
- Grundbucheintragungen erfüllen damit eine Warnfunktion für Erwerber:innen: Sie können dort nachlesen, dass sie ggf. für Schulden der Veräußer:in gegenüber der WEG mithaften und können sich rechtzeitig Klarheit verschaffen, ob solche bestehen oder nicht.
- Die Vereinbarung einer Erwerberhaftung schützt die WEG vor Zahlungsausfällen. Wenn z.B. eine Eigentümer:in Hausgeldrückstände hat, die Wohnung verkauft und dann nicht mehr auffindbar ist, hat die WEG mit der Erwerber:in eine zweite Schuldner:in. Es sollte deshalb immer darauf geachtet werden, ob die Vereinbarung im Grundbuch eingetragen wurde.