29.11.2023. WEGs haben verschiedene Möglichkeiten, Solarstrom auf dem eigenen Dach zu produzieren, es gibt verschiedene Betriebskonzepte. Was für die Beschlussfassung gilt, wenn eine Photovoltaikanlage gemeinschaftlich erworben und installiert werden soll, lesen Sie im Folgenden.
Informieren Sie sich zunächst über die unterschiedlichen Betriebskonzepte für PV-Anlagen auf Mehrfamilienhäusern (diese werden in einem Leitfaden der Energieagentur Regio Freiburg ausführlich vorgestellt). Welches Konzept für Ihre WEG geeignet ist, hängt unter anderem von der WEG-Größe ab, aber auch von der verfügbaren Dachfläche für die Anlage und dem Stromverbrauch sowie von den Interessen der Eigentümer*innen.
Wenn die Gemeinschaft eine PV-Anlage selbst erwerben und betreiben will (Alternativen: Verpachtung der Dachfläche an ein externes Unternehmen oder an einzelne Eigentümer*innen für deren Nutzung) stehen unter anderem folgende Überlegungen an: Soll mit der Anlage „nur“ Allgemeinstrom erzeugt werde oder auch Wärmeenergie geliefert werden und/oder ist zusätzlich noch die Stromlieferung zu den Sondereigentumseinheiten gewünscht? Sollen auch E-Ladestationen damit beliefert werden? Diese Fragen müssen zunächst geklärt werden - und in der Regel sind mehrere Beschlüsse notwendig, um die Details zu regeln (Hinweise hierzu finden Sie auch im oben genannten Leitfaden).
Grundsätzlich gilt Folgendes, wenn Ihre WEG gemeinschaftlich eine PV-Anlage erwerben und installieren lassen möchte:
Bei der Installation einer PV-Anlage handelt es sich um eine bauliche Veränderung (§ 20 Abs. 1 Wohnungseigentumsgesetz), die Ihre WEG mit einfacher Mehrheit beschließen kann.
Für die Kostentragung und die Nutzung gilt der Grundsatz: Nur diejenigen Eigentümer*innen, die für die Installation stimmen, müssen auch die Kosten tragen – es sei denn, die Maßnahme amortisiert sich oder es wird bei der Beschlussfassung die doppelt qualifizierte Mehrheit (mehr als zwei Drittel der Stimmen und mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile) erreicht. Dann müssen alle Eigentümer*innen die Kosten mittragen – und zwar i.d.R. aufgeteilt nach den Miteigentumsanteilen.
Vor dem Hintergrund sollten interessierte Eigentümer*innen und der Beirat in Ihrer WEG zunächst die Mehrheitsverhältnisse ausloten und ggf. weitere Eigentümer*innen für das Projekt „gemeinschaftliche PV-Anlage“ gewinnen. Denn kommt bei der Beschlussfassung die doppelt qualifizierte Mehrheit nicht zustande, müssen nur die Ja-Sager die Anlage finanzieren – und das kann unter Umständen recht kostenintensiv werden. Besteht Unsicherheit, ob das Projekt die doppelt qualifizierte Mehrheit erreicht, ist es nach der Rechtsliteratur zulässig, einen „Doppelbeschluss“ zu fassen. Das bedeutet, der Beschluss über die bauliche Maßnahme hängt von dem Beschluss über die Kostenverteilung auf alle Miteigentümer*innen ab.
Möchten nur einzelne Eigentümer*innen eine PV-Anlage auf dem Dach haben, kommt für Sie möglicherweise das Konzept „Einzelanlagen“ infrage (siehe Leitfaden).
Möchte Ihre WEG selbst keinerlei Aufwand mit einer PV-Anlage haben, ist für Sie eventuell das Mieterstromkonzept mit einem Contracting-Unternehmen interessant, allerdings ist das in der Regel bei Bestandsgebäuden erst ab einer Größe von ca. 15 Wohneinheiten umsetzbar.
Neu: Durch das Solarpaket 1 soll nun noch das Konstrukt der gemeinschaftlichen Gebäudeversorgung geschaffen werden. Es soll die Nutzung von Photovoltaik auf dem Dach unbürokratischer und flexibeler machen. Mehr dazu auf unserer Seite "Energiewende in den Wohnungseigentümergemeinschaften".
Ausführliche Erklärungen, Erläuterungen und Fallbeispiele zu baulichen Veränderungen
und Beschlussfassungen sowie zur Kostenverteilung (also zu den §§ 20 und 21 WEGesetz) können Sie in drei Kapiteln im Ratgeber "Das Wohnungseigentumsgesetz für Wohnungseigentümer*innen" nachlesen, den Sie hier über den Shop von Wohnen im Eigentum bestellen können (Mitglieder bitte erst in den geschützten Bereich einloggen, damit die günstigeren Mitgliederpreise angezeigt werden).