29.03.2022. Die neue Grundsteuer wird zum ersten Mal am 01. Januar 2025 erhoben. Die meisten Bundesländer wenden für die Neuberechnung das sogenannte Bundesmodell an. Lesen Sie im Folgenden, welche Angaben Sie Ihrem Finanzamt hierfür ab 01. Juli 2022 machen müssen und was für die Übermittlung der Daten gilt.

Für die Neuberechnung der Grundsteuer müssen bebaute und unbebaute Grundstücke und land- und forstwirtschaftliche Flächen neu bewertet werden. Die Grundsteuer wird von den Kommunen erhoben. Wie auch vor der Reform wird die Steuer in einem komplizierten Verfahren ermittelt. Die Basis bildet der sogenannte Grundsteuerwert – dieser Wert wird dann mit der gesetzlich festgelegten Steuermesszahl und dem von der jeweiligen Kommune festgesetzten Hebesatz multipliziert.

Welche Angaben müssen gemacht werden?

Haus-, Wohnungs- und Grundstückseigentümer*innen müssen für die Neuberechnung in einer Feststellungserklärung ihrem Finanzamt verschiedene Angaben machen. Entscheidend für alle Angaben ist dabei der Stand zum Stichtag 1. Januar 2022.

Welche Daten Sie angeben müssen, hängt davon ab, in welchem Bundesland sich die Immobilie bzw. das Grundstück befindet. Die meisten Bundesländer wenden das sogenannte Bundesmodell an. Das Saarland und Sachsen nutzen ebenfalls die Bundesregelung, weichen jedoch bei der Höhe der Steuermesszahlen ab. Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen wenden hingegen eigene Modelle an.

Im Folgenden lesen Sie nähere Informationen zum Bundesmodell. Bitte beachten Sie, dass auch uns bisher nur wenige Informationen vorliegen, es besteht keinerlei Anspruch auf Vollständigkeit!

Einfamilienhäuser, Zweifamilienhäuser und Mietwohngrundstücke (= Grundstücke, die zu mehr als 80 Prozent Wohnzwecken dienen) werden im sogenannten Ertragswertverfahren ermittelt:

Bodenwert:

Für die Ermittlung des Bodenwerts müssen Sie die Grundstücksfläche und den Bodenrichtwert angeben. Die Bodenrichtwerte werden Sie voraussichtlich in Datenbanken, die die Finanzverwaltungen der Bundesländer derzeit aufbauen, finden – Sie sollten hierfür nicht das Bodenrichtwert-Informationssystem verwenden.

Ertragswert:

Der Ertragswert wird anhand statistischer Durchschnittswerte ermittelt. Welche durchschnittliche Nettokaltmiete für Ihre Immobilie gilt, hängt von der Wohnfläche (unter 60 Quadratmeter, 60 bis unter 100 Quadratmeter, 100 Quadratmeter und mehr) und dem Baujahr des Gebäudes ab. Die entsprechenden monatlichen Nettokaltmieten sind in der Anlage 39 zu § 254 des Bewertungsgesetzes (BewG) hinterlegt. Wohnungseigentum wird wie ein Mietwohngrundstück behandelt, d.h. es spielt für die Bewertung keine Rolle, ob Sie Ihre Wohnung vermietet haben oder nicht.

Ebenfalls berücksichtigt wird eine Kernsanierung des Gebäudes, wenn es eine gab, sowie die Anzahl der Garagenstellplätze. Für einen Garagenstellplatz (Einzelgarage, Tiefgarage) wird eine Nettokaltmiete von 35 Euro angesetzt.

Wer muss die Daten an das Finanzamt übermitteln?

Handelt es sich um eine Eigentumswohnung, müssen Sie als Eigentümer*in sich selbst um die Übermittlung der Daten ans Finanzamt kümmern oder einen Steuerberater damit beauftragen (bitte beachten Sie: Sollten Sie mehrere Immobilien und/oder Grundstücke besitzen, müssen Sie für jede Wohnung bzw. jedes Haus und jedes Grundstück die Feststellungserklärung erstellen).

Von Finanzverwaltungen wird teilweise behauptet, dass auch Verwalter*innen dazu befugt sind, die Feststellungserklärung für die Wohnungseigentümer*innen abzugeben (§ 4 Nr. 4 Steuerberatungsgesetz). WEG-Verwalter*innen sind zwar zweifellos berechtigt, hinsichtlich des Gemeinschaftseigentums Steuererklärungen abzugeben. Die Steuerpflicht und damit Grundsteuererklärung betrifft aber nicht das Gemeinschaftseigentum, sondern die jeweiligen Sondereigentumseinheiten. Für Steuererklärungen im Sondereigentum sind WEG-Verwalter*innen also weder nach dem WEGesetz noch nach dem Verwaltervertrag zuständig. Auch wenn Ihre Finanzverwaltung Steuererklärungen der WEG-Verwalter*innen annimmt, müssen Sie berücksichtigen, dass Verwalter*innen nicht zur Abgabe der Steuererklärung im Sondereigentum verpflichtet sind und auch nicht per Beschluss dazu verpflichtet werden können.

Grundsätzlich gilt: Die Informationen zur Wohnungsgröße sollten Sie in der Regel in Ihrem Kaufvertrag und der Teilungserklärung finden. Benötigen Sie darüber hinaus noch weitere Informationen, die nicht in Ihren Unterlagen enthalten sind (z.B. Baujahr des Gebäudes, Grundstücksgröße), wenden Sie sich an Ihre Verwalter*in.

Können Verwalter*innen ein Sonderhonorar verlangen?

Zwar handelt sich bei der Unterstützung der Steuererklärungen der Sondereigentümer*innen nicht um eine Verwalterpflicht, die sich aus dem WEGesetz ergibt, sie ist also nicht Teil der Grundleistung der Verwalter*innen. Aber da alle Eigentümer*innen einen Rechtsanspruch auf Einsicht in die Verwaltungsunterlagen haben, dürfte es für Verwalter*innen zeit- und kostengünstiger sein, einmalig für alle Eigentümer*innen die Daten zusammenzustellen, anstatt sich auf viele einzelne Einsichtstermine einzustellen. Sofern Ihre Verwalter*in eine Sondervergütung verlangt, sollten Sie mit diesem Argument kontern oder auf einen Einsichtstermin bestehen.

Wann, wie und durch wen müssen die Daten übermittelt werden?

Die Aufforderung zur Abgabe der Feststellungserklärung wird voraussichtlich Ende März durch öffentliche Bekanntmachung erfolgen, möglicherweise erhalten Sie auch ein Schreiben vom Finanzamt. Die Feststellungserklärung müssen Sie dann ab 01. Juli 2022 elektronisch über die Steuer-Onlineplattform „Elster“ einreichen. Die Abgabefrist läuft nach derzeitigem Stand bis zum 31. Oktober 2022, informiert das Bundesfinanzministerium. Wichtig: Haben Sie noch keinen Elster-Zugang, sollten Sie diesen zeitnah beantragen. Haben Sie keinen Internetzugang, lassen Sie sich gegebenenfalls von Verwandten oder Ihrem Steuerberater bei der Beantragung helfen. Finanzverwaltungen sagen, die Abgabe der Steuererklärung sei auch über den Elster-Zugang von Verwandten möglich.

Hintergrund:

Nötig wurde die Reform der Grundsteuer nach einem Urteil des Bundesverfassungsgerichts 2018, das eine Neuregelung verlangt hat, da die derzeit genutzten Grundstückswerte im Steuerfestsetzungsverfahren zu Ungleichheiten führen, die vom Bundesgerichtshof im Urteil als verfassungswidrig angesehen wurden. Aktuell werden zur Berechnung in den alten Bundesländern Werte von 1964 und in den neuen Bundesländern von 1935 genutzt.

 

Weitere Hinweise:

Informationen zur Neuberechnung der Grundsteuer in den Bundesländern, die nicht das Bundesmodell anwenden, finden Sie u.a. auf den Seiten der jeweiligen Landesfinanzverwaltungen, die hier verlinkt sind.