Wohnungseigentümer: innen dürfen laufende Hausgeldvorschüsse nicht wegen fehlender Jahresabrechnungen zurückbehalten. Das hat der BGH entschieden (Urteil vom 14. November 2025, Az. V ZR 190/24) und damit die ständige Rechtsprechung bestätigt.
Ein Zurückbehaltungsrecht nach § 273 BGB ist bei Hausgeldzahlungen grundsätzlich ausgeschlossen – selbst dann, wenn der Anspruch auf Abrechnung anerkannt oder bereits rechtskräftig zugesprochen wurde. Das Zurückbehalten von Hausgeldzahlungen darf also nicht als Druckmittel eingesetzt werden.
Die Begründung des obersten Gerichts: Ein Zurückbehaltungsrecht könnte alle Wohnungseigentümer:innen dazu verleiten, die Vorschüsse wegen ausstehender Jahresabrechnungen nicht zu zahlen. Dann wäre der Gemeinschaft die finanzielle Grundlage für das betroffene Wirtschaftsjahr entzogen; sie wäre in ihrer Handlungsfähigkeit stark beschränkt. Bei Zahlungsausfällen könne etwa eine Versorgungssperre drohen, der Versicherungsschutz könne gefährdet werden und Verzugszinsen könnten anfallen. Aus diesem Grund sei auch die Aufrechnung durch den Wohnungseigentümer grundsätzlich ausgeschlossen und nur ausnahmsweise zulässig.
Abrechnungsansprüche müssen separat durchgesetzt werden
Im entschiedenen Fall hatte ein Eigentümer Hausgeldvorschüsse einbehalten, weil seit Jahren keine Jahresabrechnungen erstellt worden waren. Der BGH stellte jedoch klar: Die Liquidität der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) hat Vorrang. Die im Wirtschaftsplan festgelegten Vorschüsse seien das „zentrale Finanzierungsinstrument“ der Gemeinschaft und müssten laut BGH „zur Verwaltung des Gemeinschaftseigentums in dem betreffenden Wirtschaftsjahr tatsächlich zur Verfügung stehen“.
Wörtlich heißt es in der Urteilsbegründung des BGH: „Ein Zurückbehaltungsrecht würde das Finanzierungssystem der GdWE gefährden und könnte die Handlungsfähigkeit der Gemeinschaft erheblich beeinträchtigen. Deshalb ist auch keine Einzelfallprüfung erforderlich. Eigentümer können ihre Abrechnungsansprüche zwar durchsetzen – etwa per Klage oder Zwangsvollstreckung –, nicht jedoch durch das Zurückhalten von Hausgeldzahlungen.“
Aufrechnung mit anerkannten oder rechtskräftig zugesprochenen Gegenansprüchen möglich
Anders sieht es allerdings beim Thema Aufrechnung aus: Wohnungseigentümer:innen dürfen mit Hausgeldern gemäß § 387 BGB aufrechnen – aber nur dann, wenn die Gegenansprüche anerkannt oder rechtskräftig zugesprochen sind. Begründet wird dies damit, dass die Aufrechnung das Finanzierungssystem der WEG nicht gefährdet, sondern als sogenanntes Erfüllungssurrogat gilt – hier wird die Hausgeldzahlung entsprechend dem geschuldeten Betrag, der festgestellt ist, reduziert. Es kann kein Streit mehr über den Bestand der Gegenforderung entstehen. Auch hiermit bestätigt der BGH die ständige Rechtsprechung.
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