Im Alltag von Wohnungseigentümergemeinschaften (WEGs) sind es oft die vermeintlich „kleinen“ Themen, die für Gesprächsstoff oder auch Konflikte sorgen: falsch entsorgter Müll, dauerhaft abgestellte Gegenstände im Hausflur oder ähnliche Unstimmigkeiten. Eine klar formulierte Hausordnung kann hier Orientierung schaffen und das Miteinander spürbar erleichtern. Doch müssen WEGs eine Hausordnung haben? Welche Inhalte sind zulässig, welche nicht? Und was müssen Vermieter:innen hierzu wissen? Der Verbraucherschutzverband Wohnen im Eigentum (WiE) informiert über die rechtlichen Grundlagen und was dabei zu beachten ist.
Der Begriff der Hausordnung ist weder gesetzlich definiert, noch besteht eine gesetzliche Pflicht zum Erstellen einer solchen. Allerdings gehört das Aufstellen einer Hausordnung gemäß Wohnungseigentumsgesetz zur ordnungsgemäßen Verwaltung, das heißt jede Wohnungseigentümer:in kann die Aufstellung einer Hausordnung verlangen. „Eine Hausordnung kann dazu beitragen, Konflikten unter den Bewohnern vorzubeugen“, sagt Dr. Sandra von Möller, Vorständin des Verbraucherschutzverbands Wohnen im Eigentum (WiE), „daher ist es in aller Regel sinnvoll, für Wohnungseigentümergemeinschaften eine solche zu erstellen.“
Temporäres Duschverbot ist unzulässig – wie WEGs eine wirksame Hausordnung beschließen
Wohnungseigentümergemeinschaften können eine Hausordnung mit einfacher Mehrheit beschließen. Alternativ kann eine Hausordnung auch als Bestandteil der Gemeinschaftsordnung vereinbart werden.
Bei der Ausgestaltung einer Hausordnung verfügen Wohnungseigentümergemeinschaften (WEGs) über einen weiten Ermessensspielraum. Gesetzliche Vorgaben dazu, welche konkreten Inhalte geregelt werden müssen, bestehen nicht. Die Regelungen der Hausordnung müssen jedoch im Einklang mit den geltenden gesetzlichen Rahmenbedingungen stehen. Maßgeblich sind dabei insbesondere das Wohnungseigentumsgesetz, das Bürgerliche Gesetzbuch, das Allgemeine Gleichbehandlungsgesetz, die Landesimmissionsschutzgesetze, die Landesbauordnungen sowie kommunale Satzungen.
„Regelungen, die gegen geltendes Recht verstoßen, sind unwirksam. Dies gilt auch für Bestimmungen, die in das Sondereigentum der einzelnen Wohnungseigentümer eingreifen, etwa ein Duschverbot zu bestimmten Uhrzeiten“, informiert Dr. Sandra von Möller.
Typische Inhalte einer Hausordnung sind die Einhaltung von Ruhezeiten, die Nutzung von Gemeinschaftsflächen wie Waschküche oder Gemeinschaftsgarten, die Haustierhaltung, die Mülltrennung und -entsorgung, Vorgaben zum Grillen sowie das Abstellen von Gegenständen, um durch das Freihalten von Rettungswegen den Brandschutz zu gewährleisten.
Vermietende Eigentümer:innen sollten auf die Verbindlichkeit der Hausordnung für Mieter:innen achten
Eine Hausordnung gilt nicht automatisch für die Mieter:innen einer Wohnung. Voraussetzung ist vielmehr, dass diese wirksam in den Mietvertrag einbezogen wurde. Ein Aushang am schwarzen Brett ist dafür nicht ausreichend. Vielmehr müssen vermietende Eigentümer:innen dafür sorgen, dass die Hausordnung Bestandteil des Mietvertrages ist, etwa durch eine entsprechende Bezugnahmeklausel oder durch Beifügung der Hausordnung zum Mietvertrag.
Auch spätere Änderungen oder Ergänzungen der Hausordnung gelten nicht automatisch für die Mieter:in. Vermietende haben jedoch die Möglichkeit, eine dynamische Anpassungsklausel im Mietvertrag aufzunehmen. Zur Formulierung der Klausel sollten Eigentümer:innen sich rechtlich beraten lassen.
Bei Verstößen: Gespräch suchen, Abmahnen, notfalls Unterlassungsklage einreichen
Typische Fälle von Störungen der Hausordnung sind in der Praxis das Nicht-Einhalten der Ruhezeiten, das fehlerhafte Entsorgen bzw. Trennen von Müll oder das Abstellen von Gegenständen im Hausflur.
Laut Wohnungseigentumsgesetz muss die WEG für die Durchsetzung der Hausordnung sorgen. Hat die WEG eine Verwalter:in, ist diese als Organ der WEG dazu verpflichtet: Sie sollte zunächst ein klärendes Gespräch mit der „Störer:in“ suchen. Wenn das nichts bringt, sollte eine schriftliche Abmahnung folgen. Halten die Verstöße dennoch weiterhin an, kann die Wohnungseigentümergemeinschaft gerichtlich gegen die Störer:in vorgehen und auf Unterlassung klagen (§ 1004 BGB). Hierfür sollte zunächst ein Beschluss gefasst werden.
Eine einzelne Wohnungseigentümer:in kann seit der Wohnungseigentumsgesetz-Reform 2020 nicht mehr selbst gegen Bewohner:innen, die gegen die Hausordnung verstoßen, vorgehen – es sei denn, es handelt sich um Störungen, die (auch) ihr Sondereigentum betreffen, wie beispielsweise Lärm.
Muster-Hausordnung für WEGs
WiE hat eine Muster-Hausordnung für Wohnungseigentümergemeinschaften entwickelt, die den individuellen Gegebenheiten und Bedürfnissen der jeweiligen WEG angepasst werden sollte. Sie kann auf der Themenseite von WiE kostenfrei heruntergeladen werden.
Über Wohnen im Eigentum
Wohnen im Eigentum (WiE) ist ein bundesweiter Verbraucherschutzverband mit über 16.000 Mitgliedern und Sitz in Bonn. Der Verband tritt für die Interessen und Rechte von privaten Immobilieneigentümer:innen, insbesondere von Wohnungseigentümer:innen und Wohnungseigentümergemeinschaften ein. WiE fordert mehr Verbraucherschutz und Markttransparenz in der Bau- und Immobilienbranche. Seine Mitglieder unterstützt WiE mit kostenfreien Rechts-, Energie- und Bauberatungen sowie mit umfangreichen Informationsveranstaltungen, Ratgebern und Arbeitsmaterialien. WiE ist parteipolitisch neutral, unabhängig und Mitglied im Verbraucherzentrale Bundesverband. Weitere Informationen finden Sie auf der Webseite des Verbands unter www.wohnen-im-eigentum.de.