12.10.2022. Bei der Abrechnung der Heizkosten müssen Wohnungseigentümergemeinschaften die Vorschriften der Heizkostenverordnung beachten. Insbesondere wer eine Wohnung vermietet hat, sollte prüfen, ob er oder sie den richtigen Verteilungsschlüssel für die Heizkosten gewählt hat. WiE hat die wichtigsten Informationen zusammengestellt.
Da die Heizkosten steigen, können auch die Grundlagen Ihrer Abrechnung wieder auf den Prüfstand kommen. Ein guter Zeitpunkt einmal zu überprüfen, ob in Ihrer WEG der richtige Verteilungsschlüssel zur Anwendung kommt.
Rechtliche Grundlage
Gemäß der Heizkostenverordnung können Wohnungseigentümer*innen verlangen, dass zumindest eine teilweise verbrauchsabhängige Abrechnung der Heizkosten erfolgt. Danach ist ein gewisser Prozentsatz - zwischen 50 und 70 Prozent - der anfallenden Gesamtheizkosten anhand des gemessenen Verbrauchs umzulegen, während die restlichen Kosten unabhängig vom Verbrauch nach der Größe der Wohn- oder Nutzfläche oder dem umbauten Raum zu verteilen sind.
Die Heizkostenverordnung enthält allerdings Einschränkungen (§ 7 Absatz 1, Satz 2) für Gebäude, die das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung vom 16.8.1994 nicht erfüllen, die mit einer Öl- oder Gasheizung versorgt werden und in denen die freiliegenden Leitungen der Wärmeverteilung überwiegend gedämmt sind: Dann sind mindestens 70 Prozent der Heizkosten nach Verbrauch abzurechnen.
Verteilungsschlüssel mit einfacher Mehrheit ändern
Haben Sie festgestellt, dass bei Ihnen ein falscher Verteilungsschlüssel zur Anwendung kommt, kann Ihre WEG dies mit einem Beschluss anpassen. Hierfür reicht die einfache Mehrheit. Findet sich keine Mehrheit, können Wohnungseigentümer*innen die Befolgung der Heizkostenverordnung in ihrer Eigentümergemeinschaft auch bei Gericht einklagen und so zwangsweise den richtigen Verteilerschlüssel herbeiführen – denn nur wenn eine Heizkostenabrechnung die Vorgaben der Heizkostenverordnung erfüllt, entspricht sie ordnungsgemäßer Verwaltung.
Auch 100 Prozent nach Verbrauch kann zulässig sein
Auch eine 100 %ige Abrechnung nach Verbrauch soll in Ausnahmefällen zulässig sein, z.B. wenn Sie ein sehr gut gedämmtes Gebäude bewohnen. Dann kann damit umsichtiges Heizverhalten belohnt werden. Allerdings ist dafür eine allstimmige Beschlussfassung erforderlich, also alle Eigentümer*innen müssen zustimmen. Man sollte dabei aber bedenken, dass die Lage einer Wohnung (mehr Außenwände als bei anderen Wohnungen in der Gebäudemitte) immer einen gewissen unbeeinflussbaren Anteil am Verbrauch haben wird. Deshalb wird eine 100%ige Abrechnung teilweise auch für unzulässig gehalten.
Was vermietende Eigentümer*innen wissen müssen
Besonders kritisch können nicht der Heizkostenverordnung entsprechende Verbraucherschlüssel für vermietende Wohnungseigentümer*innen sein. Wenn die Heizkosten entgegen der Vorschriften nicht nach Verbrauch abgerechnet werden, wenn also gar kein Verbrauch berücksichtigt wird, können Mieter*innen ein Kürzungsrecht geltend machen – sie haben dann nämlich gemäß § 12 Heizkostenverordnung, einen Anspruch darauf, ihren Anteil bei den Heizkosten um 15 Prozent zu kürzen. Wichtig zu wissen: Sie als vermietende Eigentümer*innen haben kein Kürzungsrecht gegenüber Ihrer WEG, würden dann also auf den 15 Prozent „sitzen bleiben“. Vor dem Hintergrund sollten Sie veranlassen, dass Ihre WEG den Verteilungsschlüssel entsprechend ändert (siehe oben).
Das gilt auch, wenn zwar nach Verbrauch abgerechnet wird, aber der Verteilungsschlüssel nicht der Heizkostenverordnung entspricht. Hier ist die Rechtsfolge aber komplexer und es gibt mehrere Gerichtsentscheidungen mit unterschiedlichen Ergebnissen. Zum einen sollen Mieter in diesen Fällen berechtigt sein, mit einem reinen Flächenschüssel zu rechnen und dann 15% von der Summe abzuziehen, zum Teil wenden Gerichte aber das 15%ige Kürzungsrecht auch auf die vom Vermieter berechneten Kosten an. Nehmen Sie als Mitglied hierzu gerne unsere kostenlosen telefonischen Rechtsauskünfte in Anspruch.