Heizkostenabrechnung: Tatsächliche Wohnungsgröße muss Grundlage sein

9.5.2019. Rechnen Sie mit Ihrem Mieter Betriebs- und Heizkosten ab, ist dafür  die tatsächliche Wohnungsgröße maßgeblich und nicht die im Mietvertrag angegebene! Dieses Urteil des Bundesgerichtshofs (30.5.2018; Az. VIII ZR 220/17) hat sich noch längst nicht bei allen Vermietern herumgesprochen. Wohnen im Eigentum erläutert die Bedeutung und klärt, wie sich das Urteil auch auf die Verteilung der Heizkosten unter Wohnungseigentümern auswirkt.

Zunächst zur Vermietung: Früher konnten Sie als Vermieter bei der Abrechnung der Betriebs- und Heizkosten die im Mietvertrag angeführte Wohnungsgröße zugrunde legen. Abweichungen von bis zu 10 Prozent von der tatsächlichen Größe musste Ihr Mieter hinnehmen. Doch von dieser Auffassung ist der BGH inzwischen abgerückt.

Im verhandelten Fall hatten Vermieterin und Mieter über die Heizkostenabrechnung der Jahre 2013 und 2014 gestritten. Die Vermieterin rechnete die Heizkosten für diese beiden Jahre nach der tatsächlichen Wohnungsgröße (rund 78 Quadratmeter) ab, wohingegen die Mieter die im Mietvertrag vereinbarte geringere Wohnfläche (rund 74 Quadratmeter) zugrunde legten, insgesamt 42,46 Euro weniger für die Heizung zahlen wollten und diesen Betrag mit den laufenden Mietzahlungen verrechneten. Der Bundesgerichtshof gab aber der Vermieterin Recht.

Achtung: Dieses Urteil hat nicht nur Auswirkungen auf das Verhältnis zwischen Vermietern und Mietern. Die tatsächliche Wohnungsgröße und nicht etwa die Angabe in der Teilungserklärung ist demnach auch maßgeblich für die Verteilung der Heizkosten unter den Miteigentümern in Wohnungseigentümergemeinschaften (WEGs). Denn: Die Heizkostenverordnung gilt unmittelbar auch für Ihre WEG. Das heißt, Sie müssen diese bei der Abrechnung der Heizkosten anwenden – unabhängig von entsprechenden abweichenden Vereinbarungen die Sie möglicherweise innerhalb der WEG getroffen haben. Die Heizkostenverordnung schreibt einerseits vor, dass zwischen 50 und 70 Prozent der Gesamtheizkosten anhand des gemessenen Verbrauchs abzurechnen sind. Ihre Wohnungseigentümergemeinschaft kann also darüber beschließen, wie hoch der verbrauchsabhängige Anteil (50 bis 70 Prozent) sein soll. Andererseits müssen die restlichen 30 bis 50 Prozent unabhängig vom Verbrauch nach der beheizbaren – tatsächlichen (!) – Wohn- oder Nutzfläche oder dem umbauten Raum abgerechnet werden.

Wohnen im Eigentum rät: Eine nicht der HeizkostenV entsprechende Abrechnung entspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung und ist anfechtbar. Um Anfechtungsverfahren und mögliche Schadensersatzansprüche zu vermeiden, sollten Sie die Wohnfläche Ihrer Eigentumswohnung nachmessen lassen, wenn Anhaltspunkte dafür vorliegen, dass es Abweichungen von den Angaben in der Teilungserklärung gibt. Das gilt unabhängig davon, ob Sie die Wohnung selbst nutzen oder vermieten. Sie bzw. Ihre Mieter zahlen einen zu hohen Anteil an den Heizkosten, wenn Ihre Wohnung tatsächlich kleiner als angegeben ist. Auch wenn Ihre Wohnung größer ist, ist es nur fair und beugt Streit vor, die Angabe für die Heizkostenabrechnung zu korrigieren.

Weitere Hinweise und Tipps von WiE:

• Wenn die Wohnfläche Ihrer vermieteten Wohnung tatsächlich mehr als 10 Prozent geringer ist als im Vertrag angegeben, hat das nicht nur Auswirkungen auf die Heizkosten. Ihre Mieter dürfen dann sogar die Miete anteilig zu mindern (BGH, Az. VIII ZR 44/03, 133/03 und 295/03). Außerdem können sie zu viel gezahlte Miete zurückfordern.
   
•  Auch bei einer Mieterhöhung müssen Sie als Vermieter die tatsächliche und nicht die vertraglich vereinbarte Wohnungsgröße zugrunde legen (BGH, 19.11.2015, Az. VIII ZR 266/14).
   
• Ein Haus oder eine Wohnung korrekt auszumessen, ist nicht ganz einfach. Selbst bei Messungen durch Experten ergeben sich nicht selten Abweichungen. Sollten Sie Ihre Wohnung oder Ihr Haus selbst ausmessen wollen, nutzen Sie am besten ein Laser-Entfernungsmessgerät.
   
• Um aus den gemessenen Daten die Wohnfläche korrekt zu ermitteln, müssen Sie die Vorgaben der Wohnflächenverordnung berücksichtigen. Diese gilt zwar ausdrücklich nur für öffentlich geförderten Wohnbau, doch sie wird im Streitfall von den Gerichten auf alle Wohnimmobilien angewendet. Mehr zu den Berechnungsmethoden lesen Sie hier.
   
• Beim Erwerb einer Neubau-Eigentumswohnung vom Bauträger kommt es häufig vor, dass die tatsächliche Wohnfläche nach der Fertigstellung von der im Vertrag angegebenen Fläche abweicht. Oftmals wird daher im Vertrag mit dem Bauträger eine Toleranzabweichung der Wohnfläche vereinbart. Ein Nachmessen nach Fertigstellung verschafft Ihnen und der WEG Klarheit.