Heizpflicht: Was Vermieter*innen wissen müssen

05.10.2022. Die Heizperiode hat begonnen und angesichts von Gasknappheit und der Klimakrise soll Energie beim Heizen, wo es möglich ist, eingespart werden. Doch als vermietende Eigentümer*in gilt für Sie eine Heizpflicht und Sie müssen bestimmte Mindesttemperaturen in der Wohnung ermöglichen. Wir haben für Sie die wichtigsten Fragen und Antworten zu dem Thema zusammengestellt.

Wie lange dauert die Heizperiode?

Gesetzlich vorgeschrieben ist die Dauer der Heizperiode nicht. In der Regel gilt aber die Zeit vom 1. Oktober bis 30. April als Heizperiode, so die Rechtsprechung. Viele Verwaltungen orientieren sich an dieser Zeitspanne. Allerdings kann im Mietvertrag und/oder in der Gemeinschaftsordnung einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) auch ein längerer Zeitraum festgeschrieben sein. Vermietende Wohnungseigentümer*innen sollten darauf achten, dass im Mietvertrag nichts vereinbart wird, das der Gemeinschaftsordnung widerspricht und dann mietvertraglich nicht eingehalten werden kann.

Was gilt in diesem Zeitraum für vermietete Wohnungen?

Für Vermieter*innen gilt in diesem Zeitraum eine Heizpflicht. Sie sind verpflichtet, die Betriebsfähigkeit der zentralen Heizungsanlage (bzw. einer Etagenheizung, falls vorhanden) sicherzustellen und bestimmte Mindesttemperaturen in den Mieträumen zu ermöglichen. Das ergibt sich aus dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB), nach dem Vermieter*innen verpflichtet sind, eine gebrauchsfähige Wohnung zur Verfügung zu stellen. Zu einer gebrauchsfähigen Wohnung gehört eine ausreichende Beheizbarkeit.

Zwar schreibt das Gesetz keine Mindesttemperaturen vor, aber es gibt eine umfangreiche Rechtsprechung zu dieser Frage. Demnach haben Mieter*innen während der Heizperiode tagsüber einen Anspruch auf eine Mindesttemperatur von 20 bis 22 Grad in ihren Wohnungen. Daran ändern auch die neuen Verordnungen zur Energiesicherung nichts, sie enthalten keine Vorgaben für Wohngebäude.

Nachts, zwischen 0 und 6 Uhr, sind auch in der Regel 18 Grad ausreichend, manche Gerichte halten auch 17 Grad für vertretbar (Stichwort: Nachtabsenkung der Heizung). Als vermietende Eigentümer*in können Sie also – vorausgesetzt es kommt ein Mehrheitsbeschluss in Ihrer WEG zustande – eine Nachtabsenkung der Heizungsanlage veranlassen, sind aber nicht dazu verpflichtet.

Werden die genannten Temperaturen nicht erreicht, liegt ein Mietmangel vor – Mieter*innen haben dann das Recht, die Miete solange zu mindern, bis der Mangel behoben ist. Das gilt auch für den Fall, dass die Heizung komplett ausfällt oder nicht richtig funktioniert und die Wohnung daher nicht oder nicht richtig beheizt werden kann. Als Vermieter*in sind Sie verpflichtet, solche Mängel beheben zu lassen. Auch bei Problemen mit der Warmwasserversorgung oder wenn diese komplett ausfällt, sind Mieter*innen grundsätzlich zu einer Mietminderung berechtigt.

Auch außerhalb der Heizperiode müssen Sie als Vermieter*innen die Heizung in Betrieb nehmen. Doch wann genau, ist gesetzlich nicht geregelt. Orientierung bietet die Rechtsprechung. Das Amtsgericht Uelzen etwa orientiert sich an der Außentemperatur. Wenn diese drei Tage lang unter 12 Grad beträgt, müsse geheizt werden (Urteil des AG Uelzen v. 09.04.1986, 4a C 272/86, WM 86, 212).

Haben Mieter*innen eine Heizpflicht?

Nein, die gibt es nicht. Klauseln in Mietverträgen, die Mieter*innen dazu verpflichten sollen, in Räumen eine bestimmte Mindesttemperatur zu heizen, sind unwirksam. Wenn Ihre Mieter*in also Energie sparen und nur sehr wenig heizen möchte, ist das grundsätzlich in Ordnung. Allerdings sind Mieter*innen dazu verpflichtet, durch ein angemessenes Heiz- und Lüftungsverhalten Schäden an der Wohnung zu verhindern, zum Beispiel Schimmelbildung oder Frostschäden an Wasser- und Heizungsrohren. Wer als Mieter*in nicht angemessen heizt und lüftet und dadurch Schäden verursacht, haftet grundsätzlich für diese und muss für die Kosten der Beseitigung aufkommen.