29.05.2020. Warum die Heizkostenverordnung in ihrer jetzigen Form problematisch für viele WEGs ist, erläutert WiE-Mitglied Dr. Harald Neumann im Interview mit WiE. Von Haus aus Betriebswirt, hat er das Thema ausführlich recherchiert und ein umfassendes Papier erstellt, in dem er seine Erkenntnisse und Forderungen zusammengetragen hat.
Demnach führt die Heizkostenverordnung in vielen WEGs zu einer ungerechten Verteilung der Heizkosten. Denn bei der Heizkostenabrechnung müssen sowohl die Fixkosten der Heizanlage als auch die Verbrauchskosten zunächst in einen Topf geworfen werden. Von dieser Summe haben die WEGs einen Anteil von 30 bis 50 Prozent als sogenannte Grundkosten abzurechnen, die verbrauchsunabhängig nach der beheizbaren Wohn- oder Nutzfläche oder dem umbauten Raum auf die einzelnen Eigentümer verteilt werden. Probleme entstehen vor allem, wenn die rechnerisch nach der Heizkostenverordnung ermittelten Grundkosten viel niedriger als die tatsächlichen Fixkosten der Heizung sind. Dann subventionieren Wohnungseigentümer mit überproportionalem Verbrauch den Rest der Gemeinschaft – siehe Szenario 2 im Interview und im Papier von Dr. Harald Neumann. Das sei häufig bei der Versorgung mit Fernwärme zu beobachten. Verstärkt werde diese ungerechte Verteilung noch, so Dr. Harald Neumann, wenn es in einer WEG zeitweise oder dauerhafte Leerstände gibt.
Neumann schlägt daher eine ganz neue Form der Heizkostenabrechnung vor, die möglichst strikt nach dem Einzelkostenprinzip (Verursacherprinzip) abrechnet. Ein interessanter Ansatz! Für alle, die tiefer in die komplexe Materie einsteigen möchten: Lesen Sie hier das ausführliche Interview.
WiE: Herr Neumann, warum ist die energetische Sanierungsrate von Bestandsgebäuden – insbesondere bei Eigentumswohnungen – in Deutschland relativ gering, obwohl energetische Sanierungen schon seit langem staatlich gefördert werden?
Dr. Harald Neumann: „Zum einen ist da natürlich das Wohnungseigentumsgesetz, das meiner Meinung nach mit seinen komplizierten Regelungen und einer Vielzahl an unbestimmten Rechtsbegriffen änderungsfeindlich ist, was bauliche Maßnahmen, insbesondere im energetischen Bereich, betrifft. Zum anderen fehlen in den Heizkostenabrechnungen wichtige Informationen für die Wohnungseigentümer, die ja (im Unterschied zu den Mietern) über energetische Sanierungen in ihrer WEG entscheiden.“
WiE: Was ist an den Heizkostenabrechnungen problematisch (abgesehen davon, dass sie häufig formale Fehler aufweisen)?
Dr. Harald Neumann: „In den Heizkostenabrechnungen fehlen derzeit wichtige Daten, die für Wohnungseigentümer bzw. WEGs entscheidungsrelevant für Sanierungsvorhaben sind (Stichwort Intransparenz). Außerdem – und das ist das größere Problem – leidet die Heizkostenverordnung, die von der Bundesregierung im Klimaplan als zentrales Instrument zur Steuerung von energiebewusstem Verhalten bezeichnet wird) unter systemischen Defiziten: Sie ignoriert die tatsächlichen Kostenstrukturen. Das hat in den Heizkostenabrechnungen willkürliche Kostenzuordnungen in WEGs zur Folge. Das bedeutet, dass aus den individuellen Kostendaten falsche Schlüsse gezogen werden können. die jetzige Abrechnungspraxis belastet und benachteiligt auch zusätzlich bestimmte Gruppen von Wohnungsinhabern. Zum Beispiel können Wohnungsinhaber in WEGs mit Fernwärmeversorgung, die gesundheitlich bedingt einen höheren Wärmebedarf haben und/oder eine wärmetechnisch ungünstige Lage ihrer Wohnung im Gebäude haben, durch die Art und Weise der Abrechnung besonders benachteiligt sein.
Die nach der Heizkostenverordnung erstellten Abrechnungen fassen verbrauchsabhängige und nicht-verbrauchsabhängige Kosten in einer Summe zusammen, die anschließend weiterverteilt wird. Es werden alle Heizkosten – gleichgültig ob Fixkosten oder (variable) Verbrauchskosten – in einen Topf geworfen. Und davon werden dann in WEGs, wie von der Heizkostenverordnung vorgeschrieben, 30 bis 50 Prozent zu sogenannten Grundkosten erklärt, die dann unabhängig vom Verbrauch nach der beheizbaren Wohn- oder Nutzfläche oder dem umbauten Raum abgerechnet werden.
Die verbrauchsunabhängigen Kosten nennt man üblicherweise in der Betriebswirtschaftslehre "Fixkosten". Bei der Heizung beinhalten diese zum Beispiel die Kosten für die Wartung und Bedienung der Heizungsanlage und die Abrechnungskosten, aber auch Reparaturen, die jedoch bei der Heizkostenverordnung nicht zu den Grundkosten zählen und ausgeblendet werden. Verbrauchsgebundene Kosten spiegeln die verbrauchten Brennstoffe plus Betriebsstrom wider.
Das Problem: Falls nicht zufällig die als Grundkosten berücksichtigten Kosten den tatsächlichen Fixkosten der Heizungsanlage und dem von der WEG im Rahmen der HeizkostenV angewendeten Anteil (also 30 bis 50 Prozent) entsprechen - und das wird eher die Ausnahme als der Regelfall sein -, können zwei Szenarien eintreten:
In Szenario 1 sind die tatsächlichen Verbrauchskosten höher als der gemäß Heizkosten-Verordnung festgelegte Anteil. Dann passiert Folgendes: Ein Teil der Verbrauchskosten gemäß Heizkostenverordnung wird als Grundkosten bzw. Gemeinkosten abgerechnet, was bedeutet, dass die Gemeinschaft einzelne Wohnungseigentümer bzw. Bewohner subventioniert, die gemessen an ihrem Gemeinkostenanteil einen überproportionalen Anteil am Verbrauch haben. Dieses Szenario 1 wird oft als akzeptabel empfunden, weil damit die Heizkosten von Wohnungen, die gebäudephysikalisch bedingt einen überproportionalen Heizbedarf pro Flächeneinheit aufweisen, vermindert werden können.
In Szenario 2 sind die Fixkosten hingegen höher als der für die Grundkosten festgelegte Anteil. Dann wird ein Teil der Fixkosten verbrauchsabhängig verteilt. Dieses Szenario ist bei hohen Anschlusskosten (z.B. Fernwärme) und ständig steigenden Abrechnungskosten bei gleichzeitig niedrigem Grundkostenanteil (z.B. 30 %) inzwischen vermutlich Realität in nicht wenigen WEGs. Hier tritt, verglichen mit Szenario 1, der umgekehrte Effekt ein. Das bedeutet: Wohnungseigentümer mit überproportionalem Verbrauch subventionieren den Rest der Gemeinschaft. Dieser Effekt wird besonders augenfällig, wenn es in einer WEG Leerstände gibt, wenn also ein Teil der Wohnungen dauerhaft oder über einen längeren Zeitraum nicht bewohnt und auch nicht oder vermindert beheizt ist – was in vielen WEGs heute wegen Zweitwohnsitzen oder beruflich bedingten längeren Abwesenheiten der Bewohner recht häufig der Fall ist. Diese „Leerständler“ werden also von den „Dauer-Bewohnern“ subventioniert – nicht nur dadurch, dass sie die leeren Wohnungen durch die Wände mitheizen. Sondern weil in dieser Situation rechnerisch der "normale" Verbrauch über dem durch Leerstand gedrückten "durchschnittlichen (proportionalen) Verbrauch" liegt und dadurch bereits die "normalen" Nutzer nach dem Mechanismus der Heizkostenverordnung die Grundkosten der "Leerständler" mitfinanzieren.
Die Bewohner eines Mehrfamilienhauses, die in Szenario 2 über einen längeren Zeitraum des Jahres - vor allem während der Heizperiode - nicht anwesend sind, sparen also doppelt: zum einen dadurch, dass sie aufgrund ihrer Abwesenheit durch Drosselung der Heizventile einen geringeren Verbrauch haben. Zum anderen dadurch, dass sie dank Heizkostenverordnung einen Zuschuss von den übrigen Wohnungsinhabern bekommen. Die Situation dieses Szenarios kann man eigentlich nur als ungerecht bezeichnen, zumal gebäudephysikalisch oder gesundheitlich bedingter überproportionaler Wärmebedarf Leerstandseffekte noch verstärkt. Wie unterschiedlich die Kosten für die Bewohner eines Hauses ausfallen – je nachdem wie hoch der Anteil der Grundkosten gewählt wird – zeigt beispielhaft meine Modellrechnung für ein 20-Parteien-Haus, bei dem 2 Wohneinheiten temporär leer stehen. (Anmerkung: Kann von Hr. Dr. Neumann angefordert werden, siehe unten.)
WiE: Haben Sie ein Beispiel für die ungerechte Kostenverteilung in Szenario 2?
Dr. Harald Neumann: „Folgender Fall, den ich schildere, ist extrem, aber an diesem wird die Problematik gut ersichtlich. Eine Mieterin, die in einem 28-Familien-Haus wohnte, das abgerissen werden sollte und überwiegend leer stand, ging gerichtlich gegen ihre Heizkostenabrechnung vor. Der Anteil der tatsächlichen Fixkosten der groß dimensionierten Warmwasseraufbereitungsanlage überstieg bei weitem den durch die Heizkostenverordnung limitierten Grundkostenanteil, auch wegen des nunmehr geringen Verbrauchs im Gebäude. Somit wurde die Mieterin über ihre Verbrauchspreise in erheblichem Maße an den Fixkosten beteiligt, wogegen sie klagte. Das Landgericht sah eine ‚Gesetzeslücke‘, der BGH wiederum sah kein systemisches Problem, aber er sah den Grundsatz von ‚Treu und Glauben‘ verletzt (BGH, Az. VIII ZR 9/14; 10.12.2014).
Ein anderes Beispiel: Eine Bekannte von mir wohnt in einer Wohnungseigentumsanlage, die mit Fernwärme versorgt wird. In einem Winter vor einigen Jahren waren mehrere der Wohnungen lange nicht bewohnt, da die Eigentümer offensichtlich über mehrere Wohnsitze verfügen und den Winter anderswo verbrachten. Die Heizkosten werden in ihrer WEG nach dem Schlüssel 70 % Verbrauch/30 % Grundkosten verteilt, die tatsächlichen Fixkosten liegen aber bei mehr als 50 % der Heizkosten. Als meine Bekannte eine Heizkostennachzahlungsforderung von 3.000 Euro (für 1 Jahr) bekam, ist sie fast in Ohnmacht gefallen.
WiE: „Warum tritt besonders bei der Versorgung mit Fernwärme eine ungerechte Kostenverteilung in Szenario 2 auf?
Dr. Harald Neumann: „Je nach Heizungssystem, Art und Alter installierter Anlagen sowie Betriebscharakteristiken weisen die Heizkosten von Wohnanlagen variable und fixe Kosten unterschiedlicher Arten und Relationen auf (siehe Abbildung 5 in meinem Papier). Bei Fernwärme ist jedoch generell der Anteil der tatsächlichen Grundkosten im Vergleich zu anderen Energieträgern relativ hoch. Das liegt zum Teil daran, dass die Fernwärmeversorger nach Recherchen des Bundeskartellamtes anders als die Gas- und Stromversorger deutlich höhere Anteile der Netzkosten ausweisen und als Grundpreise oder Anschlusskosten weiterreichen. In der Praxis dürfte deshalb bei der Fernwärmeversorgung die Höchstgrenze der Grundkosten von 50 % – wie es die Heizkostenverordnung vorschreibt –häufig überschritten sein. Dann tritt Szenario 2 heute zwangsläufig ein (siehe oben).
Da Fernwärme auf dem Vormarsch ist – der Anteil von Fernwärme bei Neubauten beträgt derzeit ca. 25 % (im Bestand sind es derzeit ca. 14 % aller 40 Millionen Wohnungen) –, muss man davon ausgehen, dass nicht nur bereits heute viele Wohnungsinhaber bzw. Bewohner von dem Problem einer tendenziell ungerechten Heizkostenverteilung betroffen sind, sondern diese Zahlen steigen. Außerdem muss man davon ausgehen, dass auch Verbrauchseinsparungen und steigende Preise von Abrechnungsdienstleistern künftig eher die Fixkostenanteile noch erhöhen werden, sodass sich bei Fernwärme-versorgten Wohnanlagen die problematische Situation des Szenarios 2 verschärfen wird."
WiE: Wie können WEGs, die mit Fernwärme versorgt werden, damit umgehen?
Dr. Harald Neumann: "Man kann allen WEGs heute nur raten – zumindest wenn sie mit Fernwärme versorgt werden – den Verteilungsschlüssel auf 50 % /50 % anzupassen, also den heute höchst möglichen Anteil der Grundkosten für die Abrechnung zu wählen. Das ändert zwar nichts daran, dass bei tatsächlichen Fixkosten oberhalb des Schwellenwertes von 50 % das Abrechnungssystem - höchstrichterlich bestätigt - nach allgemeinem Werteverständnis ungerechte finanzielle Folgen hat. Immerhin werden diese jedoch auf das nach Rechtslage niedrigstmögliche Maß gesenkt. Gegenwärtig lässt sich das WEG-seitig regelkonform hin zu mehr Gerechtigkeit nur korrigieren, indem die tatsächlichen Grundkosten auf bzw. unter 50 % der Heizungskosten gedrückt werden: etwa durch energetische Maßnahmen, verbunden mit einer Änderung von Serviceverträgen (z.B. die Senkung der Anschlussleistung bei Fernwärme und/oder vorteilhaftere Wartungsverträge). Man könne so mit Dämmungsmaßnahmen nicht nur Einsparungen erzielen, sondern die Abrechnung insgesamt gerechter machen, hat dazu ein Energieberater einer Verbraucherzentrale treffend angemerkt. Es ist jedoch fraglich, ob Appelle zu mehr Gerechtigkeit seitens der von Ungerechtigkeit Betroffenen allein ausreichen werden, solche Projekte in WEGs zu initiieren. Da braucht es nach meiner Überzeugung und Erfahrung in vielen WEGs mehr."
WiE: Was müsste geändert werden, damit sich die energetische Sanierungsquote in WEGs verbessert?
Dr. Harald Neumann: „Die anstehende Reform des Wohnungseigentumsgesetzes wird nicht ausreichen, um das Problem der geringen energetischen Sanierungsrate wirklich zu beheben. Wichtig ist: Wir benötigen nicht nur eine Anpassung, sondern für die Eigentümer eine ganz neue Form der Heizkostenabrechnung (siehe weitere Frage unten). Die Heizkostenverordnung müsste differenzierter die besonderen Ausgangsvoraussetzungen von Eigentümergemeinschaften berücksichtigen. Die Heizkosten müssen möglichst strikt nach dem Einzelkostenprinzip abgerechnet werden, d.h. die Kosten müssen in einer entscheidungsorientierten Darstellung transparent dargestellt werden, ohne irgendwelche Schlüsselungen demjenigen zuzuordnen, der sie durch seine Entscheidungen verursacht hat und beeinflussen kann.
WiE: Und wie würde diese Einzelkostenprinzip-Abrechnung aussehen?
Dr. Harald Neumann: „Die einzelnen Verbraucher werden bei dieser Form der Abrechnung mit den Verbrauchskosten belastet, die sie tatsächlich auch durch ihren Verbrauch verursachen und die sie direkt beeinflussen können – sie tragen also die Kosten für die abgerufenen Mengen an Wärme und Warmwasser zum Versorgerpreis pro Verbrauchseinheit. Das bedeutet: Das Verhältnis Verbrauchs-/Grundkosten (z.B. 30 %/70 %) in einer WEG kann dann nur noch im Nachhinein beschreibend ermittelt werden, es spielt aber für die Kostenzuordnung keine Rolle mehr im Sinne einer zementierten Vorgabe, an die man sich bei der Verteilung zu halten hat – wie es bisher der Fall ist.
Der Großteil der Fixkosten hingegen betrifft die Eigentümergemeinschaft als Ganzes und beruht auf Entscheidungen, die auf Ebene der Gemeinschaften gefallen sind: Die Gemeinschaft hat sich für ein Wärmeversorgungssystem, einen Abrechnungsdienstleister, einen Wartungsdienst etc. entschieden. Selbstverständlich müssen diese Kosten auch verteilt werden: Für die Kosten dieser Entscheidungen müssen zum Zweck der Verteilung als Gemeinkosten klare Kostenzuordnungsregeln nach der HeizkostenV und/oder nach dem Wohnungseigentumsgesetz gemeinschaftlich beschlossen werden. Es gibt aber keinen „richtigen“ Schlüssel für die Verteilung von Gemeinkosten, es gibt nur vernünftige und weniger vernünftige. Die Gemeinschaft sollte darüber entscheiden können.
WiE: „Sie schlagen in Ihrem Papier einen sogenannten Eigentümerklimafonds für die Planung und Finanzierung energetischer Maßnahmen in WEGs vor. Was kann man darunter verstehen?“
Dr. Harald Neumann: „Ich bin davon überzeugt, dass eine transparente, entscheidungsgerechte Information über eine novellierte Heizkostenabrechnung allein nicht ausreicht, um Sanierungen anzustoßen. Daher habe ich die Idee des Eigentümerklimafonds entwickelt, der – der Bedeutung des Klimathemas entsprechend – als neues eigenständiges Instrument den vorhandenen Instrumentenkasten zur Verwaltung von WEG-Anlagen erweitert. Der Eigentümerklimafonds soll WEGs und darin gleichermaßen Selbstnutzer und Vermieter motivieren, bestehende energetische Defizite von Wohnanlagen zu identifizieren, für den Ist-Zustand Verantwortung zu tragen und energetische Investitionen zu tätigen.
Die Idee: Die WEG baut einen Fonds auf -- parallel zur Instandhaltungsrücklage -- mit regelmäßigen Einlagen, wobei die Höhe der Einlagen abhängig von der Diskrepanz zwischen dem energetischen Ziel- und Ist-Zustand des Gebäudes ist. Die Einlagen selbst erfolgen im Gegensatz zur Instandhaltungsrücklage als Beitragsverpflichtungen, nicht als tatsächliche Zahlungen. Mithilfe eines angepassten staatlichen Förderprogramms, bestehend aus Zuschüssen und Krediten für den Fonds, soll dann erreicht werden, dass über den Fonds energetische Sanierungen finanziert werden können, ohne die Liquidität der Eigentümer zu belasten. Das geschieht dadurch, dass die Eigentümer dank der erzielten Einsparungen oder Mietanpassungen nach Umsetzung der Maßnahmen in die Lage versetzt werden, die Beitragsverpflichtungen zu erfüllen und damit die staatlichen Kredite zu tilgen. Allein die Existenz eines solchen Instruments "Eigentümerklimafonds" mit der expliziten Widmung von Finanzmitteln für energetische Sanierungen würde dem Thema "Energetische Sanierung" in den WEGs die Aufmerksamkeit geben, die eigentlich gemessen am jetzigen Stand der Erreichung der nationalen Klimaziele aktuell mehr als notwendig ist.
In dem Zusammenhang sollte der Fonds übrigens auch ermöglichen, dass es weiterhin wie heute in dem geschilderten Szenario 1 einen Lastenausgleich gibt für Wohnungen, die gebäudephysikalisch relativ benachteiligt sind; denn wie stark diese Benachteiligung ausfällt, ist letztlich vom energetischen Sanierungsstand abhängig, für den die Gemeinschaft verantwortlich ist."
Das Papier „Einfluss des geltenden Wohneigentumsrechts und der Heizungskostenverordnung auf den energetischen Sanierungsstand von Altgebäuden mit Eigentumswohnungen in Deutschland und Vorschläge zur Verbesserung der Situation“ können Sie als PDF-Datei bei Herr Dr. Neumann anfordern, per E-Mail an: dr.harald.neumann@web.de.
Zum Hintergrund: Die Heizkostenverordnung schreibt vor, dass zwischen 50 und 70 % der Gesamtheizkosten anhand des gemessenen Verbrauchs abzurechnen sind, die restlichen 30 bis 50 % unabhängig vom Verbrauch nach der beheizbaren Wohn- oder Nutzfläche oder dem umbauten Raum (Grundkosten). Eine nicht der Heizkostenverordnung entsprechende Abrechnung entspricht nicht ordnungsmäßiger Verwaltung und ist anfechtbar. Weitere Informationen