28.08.2020. Wer im Alter seine Rente aufbessern möchte, kann dies mithilfe einer sogenannten Leibrente tun. Das Modell: Sie verkaufen Ihre Immobilie und erhalten statt des Verkehrswertes vom kaufenden Unternehmen eine monatliche Rentenzahlung und können zu Hause weiterhin mietfrei wohnen bleiben – was allerdings in der monatlichen Rentenzahlung eingepreist ist. Auch die Möglichkeit einer Umkehrhypothek gibt es. Beide Modelle, die auch unter dem Begriff Immobilienrente laufen, sind in Deutschland bisher Nischenprodukte. Für wen die Modelle geeignet sein können und welche Risiken es gibt, erläutert Dr. Ralf Scherfling, wissenschaftlicher Mitarbeiter in der Gruppe Finanzen und Versicherungen der Verbraucherzentrale NRW.

WiE: „Wie funktioniert das Modell der Leibrente?“

Dr. Ralf Scherfling: „Man verkauft seine Immobilie (die schuldenfrei oder nahezu schuldenfrei sein sollte) an einen Finanzdienstleister, ein Unternehmen oder eine Stiftung, im Gegenzug bekommt man dafür ein lebenslanges, mietfreies Wohnrecht und eine lebenslange monatliche Rente ausgezahlt. Die Rente kann, je nach Anbieter und Vertrag, allerdings auch zeitlich begrenzt sein. Bei diesem Modell findet im Unterschied zur sogenannten Umkehrhypothek ein Eigentümerwechsel statt.“

Dr. Ralf Scherfling
©Verbraucherzentrale NRW

WiE: „Für wen ist die Leibrente geeignet, für wen eher nicht?“

Dr. Ralf Scherfling: „Bei diesem Thema gibt es kein Richtig oder Falsch. Je nachdem, welche Voraussetzungen gegeben sind, kann die Leibrente unterschiedlich beurteilt werden. Angenommen, ein Rentner hat zwei Kinder und möchte sein Haus später an diese vererben – dann ist die Leibrente sicher keine gute Möglichkeit. Anders hingegen sieht der folgende Fall aus: Ein Rentner hat keine Kinder, das Haus ist abbezahlt und er möchte gerne im Ruhestand noch etwas mehr Geld zur Verfügung haben, beispielsweise um regelmäßig Reisen zu machen. Dann kann die Leibrente eine Möglichkeit sein, mithilfe derer er seine Rente aufbessern kann. Das in der Immobilie gebundene Kapital wird quasi teilweise liquide gemacht, ohne dass man – wie bei einem gewöhnlichen Verkauf – aus seiner Immobilie ausziehen muss. Die Leibrente kommt wohl am ehesten für Menschen im Alter zwischen 65 und 75 Jahren infrage, die ihre Immobilie komplett oder nahezu abbezahlt haben und die keine nahestehenden Familienmitglieder haben, an die sie ihre Immobilie später vererben möchten. Wer hingegen konkrete Geldsorgen hat, sollte sich eine Leibrente aber gut überlegen. Denn es besteht die Gefahr, dass man nach ein paar Jahren erneut in die Situation kommt, mit den monatlichen Einnahmen nicht auszukommen. Und dann wäre man nicht mehr Eigentümer einer schuldenfreien Immobilie und müsste im worst-case trotz der monatlichen Leibrente aus den liebgewordenen vier Wänden doch noch ausziehen.“

WiE: „Können sich denn auch Wohnungseigentümer für die Leibrente entscheiden?“

Dr. Ralf Scherfling: „Das Modell kann grundsätzlich sowohl für Eigentümer von Einfamilienhäusern als auch für Wohnungseigentümer interessant sein. Ob Anbieter von Leibrenten an Eigentumswohnungen das gleiche Interesse haben wie an Häusern, muss man im Einzelfall prüfen. Verkauft ein Wohnungseigentümer seine Wohnung, wird der Käufer, also das Unternehmen, die Stiftung oder der Finanzdienstleister, mit allen Rechten und Pflichten Mitglied der Eigentümergemeinschaft.“ (Hinweis von WiE: Wohnungseigentümer, die sich für die Leibrente interessieren, sollten sich stets vorab genau informieren, zum Beispiel wie wird die Frage der Instandhaltung vertraglich geregelt, was gilt nach dem Eigentümerwechsel für das Hausgeld etc.)

WiE: „Wie wird denn die Leibrente berechnet?“

Dr. Ralf Scherfling: „Wie hoch bei der Leibrente die monatliche Verrentung ausfällt, hängt vom Einzelfall ab. Zentral sind vor allem das Alter des Immobilieneigentümers und der Wert bzw. Zustand der Immobilie. In der Regel machen Anbieter Sicherheitsabschläge, um die eigenen Risiken zu minimieren – beispielsweise für den Fall, dass der Verkäufer länger lebt als statistisch zu erwarten ist oder auch, um einen möglichen Wertverlust der Immobilie abzusichern.“

WiE: „Und wo sind mögliche Stolperfallen, die man vermeiden sollte?“

Dr. Ralf Scherfling: „Eigentümerwechsel und auch die Rechte (lebenslanges mietfreies Wohnrecht und monatliche Rentenzahlung) sollten unbedingt gleichzeitig ins Grundbuch eingetragen werden. Das ist wichtig, um sich abzusichern, falls der Anbieter der Leibrente in die Insolvenz gerät.

Ein wichtiger Punkt ist außerdem die Instandhaltung und -setzung der Immobilie. Wer seine Immobilie verkauft, ist nicht länger Eigentümer und muss sich in der Regel nicht mehr darum kümmern, diese in Schuss zu halten. Wenn zukünftig der Anbieter der Leibrente dazu verpflichtet ist, die Immobilie instand zu halten, wird er dies in der Kalkulation berücksichtigen und die Rentenzahlung wird niedriger ausfallen. Auch die Frage, wer zukünftig für Schönheitsreparaturen zuständig ist, sollte man im Vertrag regeln.

Genau hinsehen sollten Eigentümer auch, wie im Vertrag der Fall geregelt ist, wenn sie in ein Alters- oder Pflegeheim umziehen müssen. Eine lebenslang gezahlte Leibrente steht ihnen weiter zu. Geklärt werden muss allerdings, wie das lebenslange Wohnrecht vergütet wird, wenn es in der Praxis aus gesundheitlichen Gründen nicht mehr genutzt werden kann. Denkbar ist zum Beispiel, dass der Anbieter in dem Fall die Immobilie an Dritte vermietet und die Erlöse Ihnen zustehen. Auch eine Abfindung wäre denkbar. Beide Varianten helfen, die dann anfallenden Heimkosten zu finanzieren.

Wir raten daher jedem Immobilieneigentümer, sich zunächst umfassend zu informieren und verschiedene Vergleichsangebote einzuholen. Beides ist ganz wichtig – doch das kann unter Umständen schwierig werden, denn es gibt nur wenige Anbieter auf dem deutschen Markt. Hinzu kommt, dass jeder Anbieter bei der Ausgestaltung seinen eigenen Regeln folgt, was einen Vergleich erschwert.

Zudem lohnt es sich auf jeden Fall, wo es möglich ist, Rat von unabhängiger Seite einzuholen. Im Vorfeld könnte man zum Beispiel den Vertrag von einem Notar seines Vertrauens (nicht vom Notar des Anbieters) prüfen lassen. Auch sollten Immobilieneigentümer die Expertise – abhängig von der individuellen Situation – weiterer Fachpersonen für die Vertragsgestaltung bzw. -prüfung hinzuziehen, zum Beispiel bei einer Umkehrhypothek einen Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht oder bei Instandhaltungsfragen einen Fachanwalt für Mietrecht. Eine Beratung durch einen Steuerberater könnte ebenfalls sinnvoll sein, um die finanziellen Details der Besteuerung des Angebots zu klären.“

WiE: „Es gibt auch die Möglichkeit der Umkehrhypothek. Wie funktioniert das Prinzip und was muss man beachten?“

Dr. Ralf Scherfling: „Der Eigentümer bleibt bei diesem Modell weiterhin Eigentümer seiner Immobilie, beleiht aber die eigenen vier Wände. Er nimmt einen Kredit auf, gegen Eintragung einer Grundschuld, und bekommt von der Bank im Gegenzug eine monatlich lebenslange oder zeitlich befristet Rentenzahlung (oder auch eine Einmalzahlung). Der Kredit wird allerdings nicht zu Lebzeiten getilgt, sondern die Rückzahlung des verzinsten Kredits erfolgt erst nach dem Tod oder nach dem Umzug in ein Alters- oder Pflegeheim. Dann geht entweder die Immobilie ins Eigentum der Bank über oder der Kredit wird durch den Verkauf der Immobilie abgelöst. Wichtig zu wissen: Auch die Umkehrhypothek ist ein relativ teures Produkt (Zinssatz und Gebühren). Und man muss sagen, dass es in Deutschland kaum Anbieter für die Umkehrhypothek gibt. Ein Rechenbeispiel der Verbraucherzentrale finden Sie hier.“

WiE: „Welche Alternativen haben Rentner noch, um ihr Eigentum zu Geld zu machen?

Dr. Ralf Scherfling: „Erst einmal sollte man prüfen, ob man andere Vermögensgegenstände wie Festgelder, Investmentfonds, Gold etc. hat, die man schneller und kostengünstiger veräußern kann. Ansonsten können Rentner alternativ zu Leibrente oder Umkehrhypothek natürlich ganz klassisch ihre Immobilie verkaufen, sich mit dem Geld beispielsweise eine kleinere, altersgerechte Wohnung kaufen oder mieten und über den Verkaufserlös frei verfügen. Das kommt jedoch für viele Rentner nicht infrage, da sie mit ihrer Immobilie emotional verbunden sind und diese nicht aufgeben möchten. Eine andere Möglichkeit: Man verkauft die Immobilie und schließt mit dem Käufer einen langfristigen Mietvertrag ab, um weiterhin in seinem Haus oder seiner Wohnung wohnen bleiben zu können. Dies kann auch übrigens innerhalb der Familie eine Möglichkeit sein. Allerdings hat man als normaler Mieter, der kein lebenslanges Mietrecht im Grundbuch eingetragen hat, immer das Risiko, vom neuen Eigentümer gekündigt zu werden. Lösungen innerhalb der Familie können für alle vorteilhaft sein, aber auch den Familienfrieden gefährden oder schlimmstenfalls zerstören.“

 

Informationen zur Immobilienverrentung gibt es u.a. bei den Verbraucherzentralen.

Lesen Sie hier auch einen Artikel zum Thema, der in der Süddeutschen Zeitung erschienen ist.