06.08.2020. Die vorübergehende Umsatzsteuersenkung wirkt sich auch auf die WEG-Verwaltung aus. Was Wohnungseigentümer sparen und wie Verwalter jetzt alle Rechnungen prüfen müssen, erläutert WiE-Berater Dieter Bachmann, Geschäftsführer der Hausgrund Verwaltungen Immobilien GmbH und des Hausgrund Institut für Verwaltungswesen GmbH in Köln.

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WiE: „Profitieren Wohnungseigentümergemeinschaften von der Umsatzsteuersenkung?“

Dieter Bachmann: „Sofern eine Wohnungseigentümergemeinschaft nicht ausnahmsweise unternehmerisch tätig und zum Vorsteuerabzug berechtigt ist, kommt es bei allen Rechnungen auf die Brutto-Beträge an: Sinkt die Umsatzsteuer, sinkt auch der zu zahlende Rechnungsbetrag. Somit werden die WEGs bzw. am Ende dann ja die einzelnen Eigentümer durch die Umsatzsteuer-Senkung Geld sparen. Das gilt für die Bewirtschaftungskosten, für Instandhaltungen und Sanierungen und natürlich ganz genauso auch für die Verwaltergebühren.“

Dieter Bachmann
Foto: Dieter Bachmann

WiE: „Was bedeutet das für den Alltag der Verwalter?“

Dieter Bachmann: „Der Teufel liegt, wie man so schön sagt, im Detail. Verwalter müssen jetzt bei jeder Rechnung im Einzelfall prüfen, ob der Lieferant oder Dienstleister seine Leistung für die WEG mit dem korrekten Umsatzsteuersatz abrechnet. Denn entscheidend ist der Zeitpunkt, an dem die Leistung erbracht wurde bzw. wird: Liegt dieser zwischen Anfang Juli und Ende Dezember 2020, fallen nur 16 bzw. 5 % MwSt. an. Wann eine Rechnung erstellt wird, spielt hingegen für die Höhe der Umsatzsteuer keine Rolle.

WiE: „Kann der Zeitpunkt der Leistung immer klar definiert werden?“

Dieter Bachmann: „Das gelingt in der Praxis meistens recht einfach. Bis auf wenige Ausnahmen kann der Leistungszeitraum, der abgerechnet werden soll, klar bestimmt werden.

Nehmen wir zum Beispiel die Gebühren der Verwalter selbst: Diese werden in der Regel monatlich abgerechnet: Die Verwalterrechnungen Juli bis Dezember 2020 werden also etwas niedriger ausfallen, was die Eigentümer dann bei der Prüfung der Jahresabrechnung für 2020 sehen können. Leistungen von Handwerkern und gewerblichen Dienstleistern (z.B. Hausmeisterservice) lassen sich meist ebenso problemlos zeitlich zuordnen.

Etwas schwieriger wird es bei Leistungen, die sowohl im Zeitraum des „alten“ Umsatzsteuersatzes als auch im Zeitraum des neuen Steuersatzes erbracht wurden – was häufig zum Beispiel bei Bauleistungen der Fall ist. Hier gilt der Grundsatz der ‚einheitlichen Fertigstellung‘. Wird beispielsweise eine am 01.04.2020 begonnene Sanierungsmaßnahme erst am 30.09.2020 fertiggestellt, wird insgesamt nur der reduzierte Mehrwertsteuersatz von 16 Prozent fällig. Umgekehrt bezahlen WEGs für eine Leistung, die sie zwar jetzt beauftragen, die aber erst im Januar 2021 fertiggestellt wird, wieder den dann gültigen höheren Umsatzsteuersatz von 19 Prozent.“

WiE: „Gerade bei größeren Projekten ist es also ‚Pech‘, wenn diese erst kurz nach dem Jahresende fertig werden?“

Dieter Bachmann: „Grundsätzlich ja. Gerade bei umfangreichen Bauleistungen werden in der Praxis aber nicht selten Teilleistungen, zum Beispiel für verschiedene Gewerke bzw. Bauabschnitte, vereinbart. Dann muss im Einzelfall abgeklärt werden, ob diese Teilleistungen bei Fertigstellung und Abnahme vor Januar 2021 mit dem gesenkten Umsatzsteuersatz abgerechnet werden dürfen. Nähere Informationen hierzu gibt es beim Bundesfinanzministerium. Die Vorgaben sind komplex. Und Achtung: Nur weil die WEG eine Leistung anzahlt bzw. Abschläge zahlt, wird daraus keine Teilleistung! Für solche Akonto-Zahlungen gilt das bei oben Gesagte – sie haben keinen Einfluss auf den Umsatzsteuersatz.

WiE: „Welche Leistungen unterliegen gar nicht der Umsatzsteuer?“

Dieter Bachmann: „Beispielsweise Versicherungsbeiträge und öffentliche Abgaben bleiben umsatzsteuerfrei. Diese sind also auch nicht von der Senkung der Steuer betroffen.“

WiE: „Können Verwalter ihren Mehraufwand, der sich durch die zeitweise Steuersenkung ergibt, den Wohnungseigentümern in Rechnung stellen?“

Dieter Bachmann: „Nein, das können sie nicht. Es gehört zur ordnungsmäßigen Verwaltung, mit solchen Änderungen korrekt und professionell umzugehen. Wir kennen das Ganze ja bereits aus dem Jahr 2007, als die Umsatzsteuer von 16 auf 19 Prozent erhöht wurde. Sondervergütungen dürfen hierfür nicht erhoben werden.“