08.08.2019. Beim Erwerb einer Neubau-Eigentumswohnung vom Bauträger kommt es häufig vor, dass die tatsächliche Wohnfläche nach der Fertigstellung von der im Vertrag angegebenen Fläche abweicht. Oftmals behält sich der Bauträger im Kaufvertrag vor, dass der/die Käufer/in die Abweichung der Wohnfläche bis zu einer bestimmten Grenze (entschädigungslos) hinnehmen muss. Diese Klausel zu streichen und die Wohnfläche fest zu vereinbaren, wäre das Beste, doch der Bauträger sitzt in der Regel am längeren Hebel und lässt sich darauf meist nicht ein. Was können Sie also als Käufer/in im Vorfeld tun, um Ihre Interessen dennoch möglichst weitgehend zu schützen?  

Enthält Ihr Bauträgervertrag eine Klausel zur Toleranzabweichung, ist das grundsätzlich rechtens (vorausgesetzt, die Abweichung ist nicht unverhältnismäßig). Bauträger begründen etwaige Abweichungen damit, dass innerhalb der Bauphase noch Änderungen erforderlich werden können, beispielsweise durch behördliche Auflagen, und sichern sich mit dieser Regelung ab.

Wohnen im Eigentum rät:

  • Haben Sie vor, eine Wohnung vom Bauträger zu erwerben, sollten Sie den Vertrag ohnehin von einem Experten prüfen lassen (WiE-Mitglieder: https://www.wohnen-im-eigentum.de/beratung/vertragspruefung). Dieser wird bei einer Klausel zur Toleranzabweichung beurteilen, ob die angegebene Höhe verhältnismäßig ist und ob andere Regelungen getroffen werden sollten.
  • Im Vertrag sollte zudem unbedingt festgehalten sein, welcher Entschädigungsbetrag vom Bauträger an Sie zu zahlen ist, wenn die Wohnfläche stärker abweicht, als Sie laut Vertrag tolerieren müssen.
  • Vielleicht gelingt es Ihnen, beim Notar eine Streichung der Klausel zur Toleranzabweichung zu erreichen und die Wohnfläche als Beschaffenheitsgarantie festlegen zu lassen. Dann muss der Bauträger Ihnen die vertraglich vereinbarte Wohnfläche „liefern“, ohne dass Sie Abweichungen hinnehmen müssen. Sie ersparen sich dann die Diskussion, ob die bei Ihnen festgestellte Abweichung Sie zur Minderung des Erwerbspreises berechtigt oder nicht.
  • Aber Achtung: Gibt es keine Klausel zur Toleranzabweichung, aber auch keine Beschaffenheitsgarantie, kann es Ihnen passieren, dass Sie den Kaufpreis nur mindern können, wenn die Wohnfläche 8-10 Prozent kleiner als angegeben ist. Die Gerichte urteilen hier sehr unterschiedlich. Deshalb kann es für Sie besser sein, eine im Vertrag enthaltene Regelung zur Toleranzabweichung von z. B. 2, 3 oder 5 Prozent so zu belassen, wie sie ist. Auch hierzu lassen Sie sich am besten von einem Experten im Rahmen einer Vertragsprüfung beraten.
  • In jedem Fall sollte der Bauträger laut Vertrag verpflichtet werden, Ihnen nach Fertigstellung der Wohnung die Berechnung der tatsächlichen Wohnfläche vorzulegen. Das ist auch dann für Sie wichtig, wenn Sie Ihre Wohnung vermieten –  eine falsche Wohnflächenangabe kann Ihnen als Vermieter unter Umständen nämlich Nachteile bringen, zum Beispiel bei der korrekten Abrechnung der Heizkosten mit Ihrem Mieter oder wenn Sie die Miete erhöhen möchten (weitere Informationen hierzu). Sie als Wohnungseigentümer/in haften grundsätzlich gegenüber Ihrem Mieter oder einem späteren Käufer für die korrekte Angabe der Wohn- bzw. Nutz- und Verkehrsfläche.
  • Achten Sie unbedingt darauf, dass vertraglich vereinbart wird, auf welcher Berechnungsgrundlage die Wohn- bzw. Nutzfläche der Wohnung ermittelt wird – dies kann im frei finanzierten Wohnungsbau entweder nach der Wohnflächenverordnung oder nach der Norm DIN 277 erfolgen, beide Berechnungsarten unterscheiden sich zum Teil erheblich. Damit vermeiden Sie von vorneherein Unklarheiten. Mehr dazu
  • Natürlich haben Sie immer die Möglichkeit, Ihre Wohnung nach der Fertigstellung selbst nachzumessen und die Fläche zu berechnen. Das ist allerdings sehr komplex. Die einfachere Lösung: Sie beauftragen einen Sachverständigen. Beachten Sie aber hierbei, dass er dieselbe Berechnungsart anwenden muss wie Ihr Bauträger. Sonst vergleichen Sie am Ende Äpfel mit Birnen und das ist wenig aussagekräftig.

Wie schwierig es für einen Wohnungseigentümer sein kann, vom Bauträger eine Ausgleichszahlung zu erhalten, wenn die Wohnfläche vermeintlich über die Toleranzgrenze hinaus abweicht, zeigt der Fall von Andreas S. Nachdem er eine Eigentumswohnung vom Bauträger erworben hatte und diese fertiggestellt war, beauftragte er einen Sachverständigen mit der Ermittlung der Wohnfläche. Das Ergebnis: Es gab Abweichungen, die über die die vertraglich vereinbarten 2 Prozent Toleranz hinausgingen. Nach umfangreichem Schriftverkehr bot der Bauträger Andreas S. eine Entschädigung für die fehlende Wohnfläche an. Doch die Freude währte nicht lange: Der Bauträger wollte seine  Zahlung, die er in Aussicht gestellt hatte, von der ausführenden Baufirma zurück haben, doch diese berief sich darauf, dass der Sachverständige die Wohnflächenverordnung bei der Ermittlung der Wohnfläche nicht korrekt angewandt habe – er hätte Einlassungen in der Wand zum Balkon und die Türschwellen in die Wohnfläche mit einbeziehen müssen. Somit lag die abweichende Wohnfläche nicht mehr über, sondern unter der Toleranzgrenze. Am Ende ging Andreas S. leer aus, der in seinem Ärger eine Petition beim Bayerischen Landtag eingereicht hat, mit der er eine rechtliche Gleichstellung von Käufern bzw. Vermietern einer Eigentumswohnung mit Mietern fordert.