Koalitionsverhandlungen: Kommt die Elementarschadenpflichtversicherung?

1.4.2025. Die Koalitionsverhandlungen zwischen CDU und SPD laufen auf Hochtouren –- nach Medienberichten wurden bereits erste Ergebnisse erzielt. So soll unter anderem eine Pflichtversicherung gegen Elementarschäden wie Hochwasser und Starkregen eingeführt werden - dies hatte auch WiE, vor allem mit Blick auf die Wohnungseigentümer:innen, gefordert. Lesen Sie im Folgenden, was die beiden Parteien im Bereich Wohnen und Bauen planen.

Zumindest bei diesem Thema scheinen sich CDU und SPD einig zu sein: Mehr Wohnimmobilien müssen gegen Elementarschäden wie Hochwasser und Starkregen finanziell abgesichert werden. In der Arbeitsgruppe 1 „Inneres, Recht und Migration“ wurde als Ergebnis festgehalten, dass im „Neugeschäft die Wohngebäudeversicherung nur noch mit Elementarschadenabsicherung angeboten wird und im Bestandsgeschäft sämtliche Wohngebäudeversicherungen zu einem Stichtag um eine Elementarschadenversicherung erweitert werden“. Auch Wohnen im Eigentum spricht sich seit längerem für eine Pflichtversicherung  und weitergehende staatliche und präventive Maßnahmen aus. Die Einführung einer verpflichtenden Elementarschadenversicherung ist vor allem für Wohnungseigentümergemeinschaften wichtig, da einzelne Wohnungseigentümer:innen weder nur die eigene Wohnung, noch das gesamte Gebäude gegen den Willen der Mehrheit absichern können. Kommt diese Mehrheit nicht zustande, kann die fehlende Absicherung im Schadensfall existenzbedrohend sein.

Laut Arbeitsgruppe soll die Pflichtversicherung mit einer staatlichen Rückversicherung versehen und die „Versicherungsbedingungen weitgehend reguliert“ werden.

WiE: Opt-Out-Lösung mit Abwahlmöglichkeit nur bei Allstimmigkeit

Allerdings ist laut dem Papier auch noch eine Opt-Out-Lösung im Gespräch, bei der allen Immobilieneigentümer*innen von der Versicherung ein Angebot gemacht werden muss, welches sie freiwillig annehmen oder abwählen können. Diese Lösung sieht WiE kritisch – und lediglich als zweitbeste Option.

„Die Opt-Out-Lösung, würde die Problematik in Wohnungseigentümergemeinschaften nur dann lösen, wenn ein Verzicht allstimmig erfolgen muss“, sagt Dr. Sandra von Möller, Vorständin von Wohnen im Eigentum. Denn nur dann ist sichergestellt, dass wirklich alle Eigentümer:innen der Gemeinschaft – ob bei der Eigentümerversammlung anwesend oder nicht - ein Mitspracherecht bei der Entscheidung haben.

Staatshaftung bei Risiko-Baugebieten

Darüber hinaus soll auch geprüft werden, ob Planungsbehörden in den Ländern Verantwortung bei der Bauleitplanung in besonders schadensgefährdeten Gebieten übernehmen sollen. Dabei geht es um Staatshaftungsregeln der planenden Körperschaften, die neue Baugebiete in bisher unbesiedelten Arealen trotz erheblicher Risiken ausweisen. 

Baustandards vereinfachen, Heizungsgesetz reformieren, Förderkulisse vereinfachen

Die Arbeitsgruppe 4 , die auch die Bereiche Bauen und Wohnen umfasst, kündigt zudem an, den „Wohnungsbau und die Eigentumsbildung durch eine Investitions-, Steuerentlastungs- und Entbürokratisierungsoffensive“ anzukurbeln. Unter anderem sollen, wie schon angekündigt, Baustandards vereinfacht werden. Hier geht es auch um die Einführung des Gebäudetyps E, den WiE kritisch begleitet.

Geplant ist außerdem, das Heizungsgesetz, das ein Unterabschnitt des Gebäude-Energie-Gesetzes darstellt, in seiner jetzigen Form nicht beizubehalten. Wörtlich heißt es in dem Papier der Arbeitsgruppe: „Wir werden das Heizungsgesetz abschaffen.“ An die Stelle solle ein neues Recht treten, das stärker auf eine langfristige Betrachtung der Emissionseffizienz abzielt statt nur kurzfristig die Energieeffizienz des Einzelgebäudes zu betrachten. Die Heizungsförderung soll fortsetzt werden.

Zudem sollen das Gebäude-Energie-Gesetz, das neben Vorgaben zur Heizung auch weitere Regelungen beispielsweise zur Gebäudedämmung vorgibt, mit der kommunalen Wärmeplanung enger verzahnt werden.

Um die Eigentumsquote zu erhöhen, sollen „steuerliche Maßnahmen verbessert, eigenkapitalersetzende Maßnahmen geschaffen und die Übernahme von staatlichen Bürgschaften für Hypotheken geprüft“ werden. Die KfW-Förderprogramme sollen zu zwei zentralen Programmen zusammengeführt und vereinfacht werden: Ein Programm für den Neubau und eines für die Modernisierung.

Vermieter:innen sollen laut Plänen der Arbeitsgruppe steuerlich profitieren, wenn sie günstig vermieten. Die Nebenkosten im Mietverhältnis sollen transparenter ausgewiesen werden. Die Mietpreisbremse soll in angespannten Wohnungsmärkten zunächst um 2 Jahre verlängert werden. Auch die Modernisierungsumlage, mit der Vermieter:innen die Kosten einer Modernisierung in bestimmtem Umfang auf Mieter:innen umlegen können, soll angepasst werden.

WiE-Positionen im Bundestagswahlkampf

CDU und SPD hatten zuvor in einem Sondierungspapier Eckpunkte einer gemeinsamen Politik festgelegt. Wohnen im Eigentum (WiE) hatte sich bereits vor der Bundestagswahl in Form von Wahlprüfsteinen an mehrere Parteien gewandt und wird das weitere Vorgehen aktiv begleiten.

WiE hatte unter anderem darauf hingewiesen, dass die Eigentumsquote in Deutschland im europäischen Vergleich äußerst niedrig ist und daher erhöht werden muss. Gleichzeitig muss die Vermietung von Wohneigentum für private Immobilieneigentümer:innen attraktiv bleiben. Hier sollte keine überbordende Regulierung stattfinden. Eigentum ist eine wichtige Säule der Altersabsicherung.

Ob der Koalitionsvertrag noch – wie geplant – vor Ostern unterzeichnet wird, ist derzeit nicht klar. In vielen Punkte in der Steuer- und Finanzpolitik sind CDU und SPD sich noch nicht einig.