Sandra Mummert, Handlungsbevollmächtigte bei der BfW - Bank für Wohnungswirtschaft AG, erläutert im Interview mit Wohnen im Eigentum, warum es für selbstverwaltete Wohnungseigentümergemeinschaften (WEGs) oft schwierig ist, eine passende Bank zu finden. Sie erklärt außerdem, weshalb WEGs unbedingt offene Fremdgeldkonten führen sollten und wie die Finanzierung über WEG-Kredite in der Praxis funktioniert.
Im Rahmen einer neuen Kooperation mit WiE bietet die BfW - Bank für Wohnungswirtschaft AG WiE-Mitgliedern aus selbstverwalteten Wohnungseigentümergemeinschaften ein WEG-Konto zu besonderen Konditionen an.
WiE: Was müssen WEGs zum Thema Konten denn grundsätzlich wissen?
Sandra Mummert: „Früher war es üblich, dass WEG-Konten Treuhandkonten waren, das heißt Kontoinhaber war der Verwalter – oder bei selbstverwalteten WEGs ein Miteigentümer. Das ist problematisch, denn in diesem Fall ist auch nur der Verwalter bzw. der Eigentümer dazu berechtigt, Auskünfte über das Konto zu erhalten. Außerdem sind Treuhandkonten nicht pfändungs- und insolvenzsicher, was insbesondere in Fällen von Veruntreuung oder Misswirtschaft durch die Verwaltung Nachteile für betroffene Gemeinschaften hat. Daher sollten WEGs unbedingt immer darauf achten, ein Konto zu haben, deren Kontoinhaberin die WEG ist – das nennt sich offenes Fremdgeldkonto. Nur diese Kontoart entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung, das hat die Rechtsprechung mehrfach deutlich gemacht.“
WiE: Selbstverwaltete WEGs haben häufig Schwierigkeiten, ein WEG-Konto zu eröffnen. Woran liegt das und warum bieten Sie mit der BfW diese Möglichkeit an?
Sandra Mummert: „Viele Banken haben mit WEGs wenig Erfahrung und bieten deshalb keine oder keine geeigneten Kontolösungen an. Häufig konzentrieren sich Banken auf Privat- und Firmenkunden; WEGs passen in keine dieser Kategorien so richtig hinein. Teilweise werden sie zwar im Firmenkundensegment mitgeführt, allerdings empfinden viele Banken dieses Kundensegment als zu betreuungs- und damit kostenintensiv, sodass sie hiervon Abstand nehmen. Hinzu kommt, dass sich viele Banken mit dem Rechtskonstrukt der WEG schwertun und offenbar unsicher sind, wie sie selbstverwaltete Gemeinschaften nach den Erfordernissen des Geldwäschegesetzes legitimieren können.
Unsere Bank hingegen betreut ausschließlich Wohnungseigentümergemeinschaften und kennt sich bestens mit deren Besonderheiten und individuellen Bedürfnissen aus. Unser Anspruch ist es, selbstverwalteten WEGs die Kontoeröffnung so einfach und rechtssicher wie möglich zu machen. Das ist mit Blick auf die zunehmende Zahl der Selbstverwaltungen auch besonders wichtig.“
WiE: Was genau umfasst die Kooperation zwischen WiE und BfW?
Sandra Mummert: „Eröffnet ein WiE-Mitglied aus einer selbstverwalteten WEG ein Verrechnungskonto (Girokonto), entfällt für die Gemeinschaft in den ersten drei Monaten die monatliche Kontoführungsgebühr in Höhe von jeweils 15 Euro. Im Angebot ist zudem automatisch ein gebührenfreies Festgeld- bzw. Tagesgeldkonto zur Anlage der Rücklagen enthalten.“
WiE: Welche Unterlagen müssen selbstverwaltete WEGs für die Kontoeröffnung bei Ihnen vorlegen?
Sandra Mummert: „WEGs müssen für die Beantragung eines Kontos die Teilungserklärung, eine Eigentümerliste und das unterschriebene Protokoll der Eigentümerversammlung mit der Bestellung des internen Verwalters vorlegen. Wenn es keinen internen Verwalter gibt, dann muss ein Eigentümer von den anderen Eigentümern bevollmächtigt werden, das Konto im Namen der WEG zu eröffnen. In diesem Fall benötigen wir die entsprechende Vollmacht.“
WiE: Sie bieten auch Kredite für WEGs an. Wann kann ein solcher Kredit sinnvoll sein?
Sandra Mummert: „Ein Kredit für die WEG kann im Grunde bei jeder größeren Sanierung oder Modernisierung sinnvoll sein – insbesondere dann, wenn die vorhandenen Rücklagen nicht ausreichen und einzelne Eigentümer die Sonderumlage nicht aufbringen können oder wollen.
Der Vorteil: Jeder Eigentümer kann individuell entscheiden, ob er sich an dem WEG-Kredit beteiligt oder ob er seinen Anteil an der Maßnahme über eine Sonderumlage leistet. Wer sich für den Kredit entscheidet, zahlt die Kreditraten über eine entsprechend erhöhte Hausgeldrate zurück. Beim WEG-Kredit wird übrigens keine Grundschuld bei den teilnehmenden Eigentümern eingetragen und auch keine SCHUFA-Abfrage gemacht, was oftmals nicht bekannt ist.“
WiE: Was sind die Vorteile der Finanzierung größerer Maßnahmen über einen Kredit im Vergleich zu einer Sonderumlage?
Sandra Mummert: „Der Vorteil besteht zunächst einmal darin, dass die erforderlichen Maßnahmen überhaupt umgesetzt werden können. Ein moderat erhöhtes Hausgeld über einen bestimmten Zeitraum hinweg ist für viele Eigentümer eher tragbar als eine einmalige, oft hohe Sonderumlage. Ohne diese Finanzierungsmöglichkeit besteht die Gefahr, dass Maßnahmen scheitern, weil einzelne Eigentümer die einmalige Sonderumlage nicht aufbringen können. WEG-Kredite leisten damit einen wichtigen Beitrag zur Vermeidung von Sanierungsstaus.
Unsere Erfahrung zeigt außerdem, dass zunehmend mehr Eigentümer die erforderlichen Mittel für eine Sonderumlage zwar grundsätzlich aufbringen könnten, diese jedoch oftmals anderweitig gebunden oder gut angelegt haben und daher lieber einen Kredit in Anspruch nehmen, als das Kapital kurzfristig einzusetzen. In diesen Fällen gibt ein WEG-Kredit Flexibilität. Für vermietende Eigentümerinnen und Eigentümer kann der Kredit darüber hinaus steuerlich vorteilhaft sein, da die Finanzierungskosten in der Regel geltend gemacht werden können.“
WiE: Können Sie auch etwas zum Ausfallrisiko sagen?
Sandra Mummert: „Die Haftungsfrage ist in § 9a Abs. 4 Wohnungseigentumsgesetz klar geregelt. Gerät ein Darlehensnehmer in Zahlungsschwierigkeiten, entsteht rechtlich nichts anderes als ein Hausgeldrückstand, den der Verwalter wie gewohnt beitreibt. Für die Gemeinschaft macht es keinen Unterschied, ob ein Eigentümer das laufende Hausgeld oder den im Hausgeld enthaltenen Kreditanteil nicht zahlt. Im Ergebnis droht – wie auch sonst – die Zwangsversteigerung der Einheit. Nach dem Zwangsversteigerungsgesetz erhält die Gemeinschaft dabei einen vorrangigen Zugriff in Höhe von bis zu 5 Prozent des festgesetzten Verkehrswerts vor den Grundpfandrechten. Der entscheidende Vorteil: Die Maßnahme kann unmittelbar beauftragt und umgesetzt werden. Bei einer Sonderumlage hingegen muss zunächst die Finanzierungslücke geschlossen werden, wenn einzelne Eigentümer ihren Anteil nicht aufbringen können.“
Um WEG-Kredite und andere Finanzierungsmöglichkeiten für WEGs geht es in unserem Fokus Talk am 10.06. Melden Sie sich hier kostenfrei an.