30.04.2019. Wohnungseigentümer dürfen ihre Wohnung an Feriengäste vermieten, auch wenn die Mehrheit der Miteigentümer dagegen ist. Das stellt ein aktuelles BGH-Urteil (12. April 2019, V ZR 112/18) klar. Ein Vermietungsverbot ist nur mit der Zustimmung aller Wohnungseigentümer möglich.
In dem verhandelten Fall hat der Bundesgerichtshof der klagenden Wohnungseigentümerin Recht gegeben, die ihre Wohnung kurzzeitig an wechselnde Gäste vermietete. Ihre Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) wehrte sich dagegen, indem sie die Teilungserklärung der WEG mit einer Mehrheit von 75 % aller Miteigentumsanteile änderte – dahingehend, dass eine Vermietung an täglich oder wöchentlich wechselnde Gäste nicht mehr zulässig sei. Möglich war dies, da die Teilungserklärung eine Öffnungsklausel enthielt. Die Eigentümerin klagte gegen diesen Beschluss der WEG und bekam in allen Instanzen Recht. Der Beschluss sei rechtswidrig, heißt es in dem Urteil des BHG, da die klagende Eigentümerin nicht zugestimmt hatte.
Nach der bislang geltenden Teilungserklärung war den Wohnungseigentümern die kurzzeitige Vermietung ihrer Wohnungen gestattet. Eine solche Vereinbarung per Mehrheitsbeschluss (im Zuge der Öffnungsklausel) zu ändern, sei zwar erlaubt, doch es gebe inhaltliche Schranken, um die Minderheit zu schützen, heißt es in dem Urteil. Da hier die Zweckbestimmung des Eigentums betroffen sei, die den Wert einer Immobilie beeinflusse, könnten Eingriffe nur mit der Zustimmung aller Eigentümer erfolgen.
Einem generellen Vermietungsverbot – unabhängig davon, ob langfristig oder kurzfristig vermietet wird – müssten auch alle Wohnungseigentümer zustimmen.
Unterlassungsansprüche bei Verstößen gegen Hausordnung
Dennoch müssen Sie als Wohnungseigentümer nicht alles hinnehmen, wenn Miteigentümer ihre Wohnung an regelmäßig wechselnde Gäste kurzzeitig vermieten, darauf weist der Bundesgerichtshof hin. Fühlen Sie sich zum Beispiel durch Lärm, der durch die Feriengäste verursacht wird, oder durch „fortwährende Verstöße gegen die Hausordnung“ gestört, haben Sie Unterlassungsansprüche gemäß § 15, Abs. 3 (Wohnungseigentumsgesetz).
Regelungen der Kommune beachten
Aufgepasst: Unabhängig von dem Urteil können Städte und Gemeinden die Vermietung an Feriengäste per Zweckentfremdungsverbot verbieten bzw. einschränken. In Hamburg und Berlin beispielsweise gilt für Kurzzeitvermietungen seit kurzem eine Registrierpflicht. Liegt ein solches Zweckentfremdungsverbot vor und wird dieses als Ordnungswidrigkeit sanktioniert, kann allein ein Verstoß gegen dieses Verbot eine konkrete Beeinträchtigung darstellen, was einen Anspruch auf Unterlassung der kurzzeitigen Vermietung zur Folge haben kann, so zumindest das AG Bonn (Urteil vom 30.11.2016; Az: 27C13/16). Informieren Sie sich also in jedem Fall, welche Regelungen in Ihrer Kommune gelten, bevor Sie Ihre Wohnung oder Teile davon an Feriengäste oder anderweitig kurzzeitig vermieten.
Weitere Informationen zum Thema Kurzzeit-Vermietung hat Wohnen im Eigentum hier für Sie zusammengestellt. Dort finden Sie u.a. eine Übersicht über die Regelungen in den verschiedenen Bundesländern und die Informationen zur Versteuerung.
Prüfen Sie vor dem Wohnungskauf unbedingt auch die Gemeinschaftsordnung und Teilungserklärung. Wissenswertes hierzu bietet der kostenlose WiE-Ratgeber „Das Miteinander gebacken bekommen“.