Verletzungsgefahr durch liegen gebliebenes Laub / Kein Miteigentümer kann zum Laubfegen verpflichtet werden / Dienstleistungsunternehmen überwachen

08.10.2024. Wohnungseigentümergemeinschaften (WEGs) müssen ihrer Verkehrssicherungspflicht nachkommen und im Herbst ihr Grundstück von Laub befreien, damit sich niemand verletzt. Wenn ein Dienstleistungsunternehmen beauftragt wird, ist es wichtig, dieses durch die Verwaltung überwachen zu lassen. Darauf weist der Verbraucherschutzverband Wohnen im Eigentum (WiE) hin.

Die Verkehrssicherungspflicht für Gefahren, die von Gebäuden oder Grund und Boden ausgehen, liegt bei den Eigentümern. Bei Wohnungseigentum obliegt die Erfüllung dieser Pflicht der rechtsfähigen Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Sie muss dafür sorgen, dass kein Besucher, Bewohner oder Passant auf dem Grundstück oder im Gebäude zu Schaden kommt.

WEGs wie auch Hauseigentümer sind möglicherweise nicht nur für das Grundstück, sondern zudem auch für die öffentlichen Gehwege vor dem Grundstück verantwortlich, da Städte und Gemeinden die Kehr- und Räumpflicht häufig durch eine Satzung auf die Anlieger übertragen.

Lästige Pflicht im Herbst
Foto: WiE

Per Mehrheitsbeschluss Dienstleistungsunternehmen beauftragen

WEGs haben die Möglichkeit, das Laubfegen in Eigenregie zu organisieren, um Kosten zu sparen. Dies kann aber nur auf freiwilliger Basis geschehen - kein Miteigentümer kann dazu verpflichtet werden. Die Alternative: WEGs beauftragen ihre Verwaltung per Mehrheitsbeschluss, ein Dienstleistungsunternehmen, zum Beispiel einen Hausmeisterservice, mit dem Laubkehren zu beauftragen.

Überwachung aus Haftungsgründen wichtig

Zur Klarstellung sollte der Beschluss auch beinhalten, dass die Verwaltung das Dienstleistungsunternehmen regelmäßig überwacht und zumindest stichprobenartig kontrolliert, empfiehlt Wohnen im Eigentum.

Verletzt sich jemand auf dem Grundstück wegen herumliegenden Laubes, das nicht entfernt wurde – da der Dienstleister nicht zuverlässig gearbeitet hat und nicht ausreichend überwacht wurde – kann er Schadensersatzansprüche gegen die WEG richten. Das heißt, die WEG haftet in diesen Fällen, und das kann teuer werden. Die WEG kann dann allerdings – falls der Verwalter den Dienstleister nicht ordnungsgemäß überwacht hat – beim Verwalter Regress nehmen.

„Wenn Wohnungseigentümern Versäumnisse des beauftragten Dienstleistungsunternehmens auffallen, sollte darüber Protokoll geführt und die Verwaltung informiert werden“, rät Dr. Sandra von Möller, Vorständin von Wohnen im Eigentum.

Verwalter ist Organ der WEG

Seit der Wohnungseigentumsgesetzreform 2020 kann die Wohnungseigentümergemeinschaft die Verkehrssicherungspflicht nicht mehr auf ihre Verwaltung abwälzen. Der Verwalter fungiert nur noch als gesetzlicher Vertreter der WEG, also als ausführendes Organ, das die Pflichten der WEG erfüllt. Die WEG haftet immer selbst für Pflichtverletzungen ihres Organs gegenüber Dritten, kann aber grundsätzlich Regress bei ihm nehmen.