Mitgliedsbericht: „Bauausschuss darf keine Entscheidungen treffen“

26.03.2021. Grundsätzlich sind Bauausschüsse in WEGs eine gute Idee, wenn es um größere Sanierungsprojekte geht. Dann können sich die engagierten Eigentümer*innen intensiv damit beschäftigen und die Wünsche der WEG der Verwalter*in vermitteln. Doch überschreitet ein solcher Ausschuss seine Kompetenzen, führt das zu Streit, wie der Erfahrungsbericht von WiE-Mitglied Margarete J. zeigt. Eine ihrer Miteigentümer*innen ist mit Erfolg gerichtlich gegen den Bauausschuss vorgegangen.

„Der Ausschuss bestand aus sechs Mitgliedern, darunter dem Verwaltungsbeirat. Der Ausschuss durfte laut Beschluss unserer WEG (Mai 2017) unter anderem Notmaßnahmen veranlassen und hatte darüber hinaus die Kompetenz zur Vergabe von Einzelmaßnahmen, jeweils in Höhe von bis zu 5.000 Euro, übertragen bekommen – ohne dass es dafür einen Beschluss der Eigentümerversammlung geben musste (z.B. Anschaffung einer Gemeinschaftswaschmaschine, Kosten in Höhe von 4800 Euro). Die Anzahl der Maßnahmen selbst war nicht gedeckelt (Näheres lesen Sie hier).

Ich denke, der Beschluss für den Ausschuss kam auch deshalb zustande, da in unserer WEG so mancher Miteigentümer dachte, dann müsse man sich selbst weniger um bestimmte Themen der WEG kümmern. Es gibt bei uns sehr viele Eigentümer, die ihr Stimmrecht regelmäßig auf andere übertragen, da sie keine Lust auf die Eigentümerversammlung haben.

Meinem Verständnis nach sollte der Bauausschuss eigentlich dazu dienen, schon „vor“ einer nächsten Eigentümerversammlung Vorschläge auszuarbeiten, was am Gebäude dringlichst zu renovieren, erneuern und zu pflegen wäre. Doch das war nicht so.

Es stellte sich bald heraus, dass ein Verwaltungsratsmitglied den Verwalter immer vor einem geplanten Treffen des Ausschusses informierte. Der Verwalter nahm dann teil und gab quasi als „Vorsitzender“ die Themen vor, schrieb die Protokolle und berief stets die „Sitzung“ ein und leitete diese. Seine Vorschläge sollten wohl dazu dienen, schneller und einfacher ohne Umweg über die Eigentümerversammlung handeln zu können. Die Protokolle selbst wurden niemals von ihm an die Eigentümer*innen weitergeleitet.

Außerdem war vom Bauausschuss ungeladen auch immer ein Architekt zugegen, ohne den der Verwalter – so seine Aussage – keine Maßnahmen treffen könne, er sei ja schließlich nur der Kaufmann. Auch diese Kostenstelle wurde vom Bauausschuss widerstandslos hingenommen.

Eine Miteigentümerin focht den Beschluss unserer WEG über den Bauausschuss an, mit der schlüssigen Überlegung, dass es „kein“ viertes Organ in einer WEG mit Verfügungsgewalt geben darf. Sie wehrte sich dagegen, dass sie über die Maßnahmen, welche im kleinen Ausschuss kostenintensiv entschieden wurden, dann in der Eigentümerversammlung keinen Einfluss mehr hatte. Damit kam sie jetzt durch!

Im Nachhinein ist jetzt auch manchem anderen klar, dass wir Eigentümer den Bauausschuss niemals mit Entscheidungsbefugnissen ausstatten hätten dürfen – solch ein Gremium darf nur beratend zur Seite stehen, wie das Gericht es jetzt ja auch geklärt hat.

Der Verwalter hat nun, in der letzten Eigentümerversammlung im November 2020, selbst gekündigt. Er begründete dies mit der Aussage, „in diesem Haus könne er kein Geld verdienen“, es gebe eine schlechte Zusammenarbeit mit so manchen Eigentümern.

Der nun neue Verwalter hat es schwer, denn die Abrechnungen, welche es jetzt aufzuarbeiten gilt, bedürfen einer verstärkten Aufmerksamkeit. Das Haus wird sicherlich mit der Jahresabrechnung 2020 noch einige Überraschungen erleben. Ich befürchte, dass uns Eigentümer*innen viele ungeplante und von uns nicht entschiedene Maßnahmen mit ihren Kosten auf die Füße fallen.“

WiE ergänzt: Nach dem seit 01.12.2020 geltenden Wohnungseigentumsgesetz darf eine WEG ganz „offiziell“ und ohne Umweg über einen Bauausschuss die Rechte und Pflichten der Verwalter*innen per Beschluss regeln. Zum Beispiel kann die WEG beschließen, bis zu welchem Betrag Verwalter*innen eigenständig Reparaturen in Auftrag geben dürfen (eher 500 Euro als 5.000 Euro – und das gern auch gedeckelt auf einen maximalen Jahresbetrag!), wann eine Zustimmung etwa des Verwaltungsbeirats einzuholen ist und ab welchem Betrag jedenfalls ein Beschluss der Eigentümerversammlung eingeholt werden muss. Das schafft dann klare Verhältnisse. Halten sich Verwalter*innen nicht daran, gelten Verträge nach außen zwar trotzdem, aber Verwalter*innen können dann in Regress genommen werden.