Wer muss die Kosten für das Schneiden einer Hecke bezahlen? WiE-Mitglied Patrick J. berichtet von einem Rechtsstreit gegen seine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Obwohl in der Teilungserklärung geregelt ist, dass der Sondernutzungsberechtigte der Gartenfläche die Kosten zu tragen hat und das jahrelang auch so gemacht wurde, legte die Verwaltung plötzlich die Kosten auf alle Eigentümer:innen um – zu Unrecht, wie sich gezeigt hat.
„Unsere WEG besteht aus acht Eigentümern mit acht Wohnungen. Im Erdgeschoss befinden sich drei Wohneinheiten mit jeweils einem Gartenteil als Sondernutzungsfläche. Im Eingangsbereich befindet sich ein „kleiner“ Garten (Wiese und Hecke, inkl. Müllplatz), an dem keine Sondernutzungsrechte eingeräumt sind.
Im Jahr 2023 wurde im Rahmen einer Baubegehung des Nachbargrundstückes durch die örtliche Gemeindeverwaltung eine überwachsende Hecke bemerkt. Die Hecke steht auf einer Sondernutzungsfläche des Gartens eines Miteigentümers und ragte teilweise bis zu 70 Zentimeter in die öffentliche Straße hinein.
Die Gemeinde forderte dann alle Eigentümer zum Rückschnitt auf. Wir leiteten die allgemeine Rückschnittsaufforderung der Gemeinde an unsere Verwaltung weiter, woraufhin diese den Sondernutzungsberechtigten dazu aufforderte, den Rückschnitt vorzunehmen, soweit auch korrekt. Der Eigentümer der Wohnung wiederum, leitete die Aufforderung an seinen Mieter weiter, denn nach gültigem Mietvertrag wurde ihm die Instandhaltung und Pflege der Gartenfläche übertragen.
Da er aber krankheitsbedingt (Schulter-OP) die Hecke nicht zurückschneiden konnte, wurde der Rückschnitt durch ein Fachunternehmen ausgeführt. Die Beauftragung erfolgte durch den Mieter in Rücksprache mit seinem Vermieter, die Rechnung wurde auf den Vermieter ausgestellt.
Hecke in Innen-, Ober- und Außenseite eingeteilt
Der vermietende Eigentümer teilte uns dann aber mit, die Kosten hierfür nicht tragen zu wollen und dass er in Zukunft nicht mehr selbst für die Instandhaltung der Außenseite der Hecke zuständig sei. Hintergrund sei die Aussage der Hausverwaltung, die eine Einteilung der Hecke in Innen-, Ober- und Außenseite vorgenommen habe. Nach Rückfrage bei der Verwaltung seien die Sondernutzungsberechtigten lediglich für die Innen- und Oberseite der Hecke zuständig. Dementsprechend müssten die Kosten für einen Außenschnitt von allen Eigentümern gemeinsam getragen werden. Die Verwaltung legte die Kosten dann entsprechend auf alle um.
Versuche zur Klärung scheiterten
Sofort wurden meine Frau und ich aufmerksam und prüften die Teilungserklärung zuerst alleine und später mit Hilfe eines Anwaltes dahingehend. In der Teilungserklärung ist klar festgehalten: „Die Instandhaltung der Teile des Gemeinschaftseigentums, an denen Sondernutzungsrechte eingeräumt sind, tragen die jeweiligen Sondernutzungsberechtigten.“ Auch gibt es keinerlei Beschlüsse, die eine andere Kostenverteilung regeln. Daher baten wir unseren Anwalt, sich mit der Verwaltung in Verbindung zu setzten und dies zu klären. Leider erwies sich die Verwaltung sehr unkooperativ und ignorierte alle Versuche der Kontaktaufnahme.
Ein letzter Versuch der Klärung wurde bei der Prüfung der Jahresabrechnung durch mich als Beiratsmitglied unternommen. Aber auch hier zeigte sich ein Sachbearbeiter der Hausverwaltung wenig kooperativ und behauptete schlicht, die Abrechnung sei korrekt und wiederholte abermals die Begründung, eine Hecke sei in Innen-, Ober- und Außenseite einzuteilen.
Eigentümerversammlung: Beschluss über die Abrechnungsspitzen
In der Eigentümerversammlung stand schließlich die Beschlussfassung über die Abrechnungsspitzen an. Ich berichtete als Beirat über den Verlauf der Prüfung der Jahresabrechnung und wies auf die fehlerhafte Kostenverteilung des Heckenrückschnitts hin. Zugleich griff der Geschäftsführer der Hausverwaltung in meine Darstellung der Fakten ein und bekräftigte nochmals die angebliche korrekte Arbeitsweise der Verwaltung. Vermutlich eingeschüchtert durch das selbstsichere Auftreten des Verwalters, wurde die Jahresabrechnung mehrheitlich akzeptiert und abgenommen.
Nachdem meine Frau und ich die Folgen einer solchen Akzeptanz der Jahresabrechnung mit unserem Anwalt besprochen hatten - hier wollten natürlich nun alle Sondernutzungsberechtigten in Zukunft die Kosten für einen Heckenrückschnitt über die WEG erstattet bekommen - reichten wir also eine Beschlussanfechtungsklage gegen den Beschluss über die Abrechnungsspitzen beim Amtsgericht ein.
Im Klageverfahren wurde dann durch das Gericht klargestellt, dass die Aussagen des Verwalters schlichtweg falsch waren. Eine Einteilung der Hecke in unterschiedliche Seiten und damit verbundenen Zuständigkeiten gibt es nicht. Um die Richterin zu zitieren: „Eine Hecke ist eine Hecke, hier gibt es keine Seiten! Ausschlaggebend ist nur, wo sie steht.“ So wurde der Punkt der Zuständigkeit geklärt. Leider hat die Richterin die Klage als unbegründet abgewiesen, was wir bis heute nicht verstehen. Als Begründung gab sie an, dass wir Eigentümer:innen uneinig gewesen seien, was die Seiten der Hecke angehe – und nicht, dass wir den Beschluss über die Abrechnungsspitzen aufgrund des falsch verwendeten Verteilerschlüssels angefochten hätten.
Landgericht gab uns Recht
Somit waren wir gezwungen, Berufung einzulegen, um das Urteil des Amtsgerichts überprüfen zu lassen. Unsere Strapazen haben sich schlussendlich gelohnt und das Landgericht sah in der mündlichen Verhandlung ganz klar das Recht auf unserer Seite und einen Fehler bei der Hausverwaltung in der Erstellung der Jahresabrechnung und der Interpretation des Urteils vom Amtsgericht.
Trotz des offensichtlichen Fehlers der Verwaltung, welche im Übrigen selbst ihre Tätigkeit durch Kündigen des Verwaltungsvertrages beendete, können wir die Kosten, die der WEG durch den Rechtsstreit entstanden sind - rund 16.000 Euro - jetzt nur durch eine weitere Klage auf Schadensersatz – gegen den Verwalter – geltend machen. Allerdings zögern manche Miteigentümer noch angesichts der Kosten eines weiteren Gerichtsverfahrens. Es bleibt also abzuwarten, ob es hier zu einem Beschluss kommen wird.
Wir sind allerdings überzeugt, dass es sich gelohnt hat, zu klagen – denn nun herrscht Klarheit darüber, dass die in der Teilungserklärung festgehaltenen Vereinbarungen, soweit diese nicht per Mehrheitsbeschluss geändert wurden, bindend sind."