10.02.2025. Die WEG von WiE-Mitglied Bernhard L. hat vor einiger Zeit eine Tiefgarage mit 116 Stellplätzen für die vollständige Ausstattung mit Wallboxen vorbereitet. Der erste Beschluss dazu wurde von einer Miteigentümerin angefochten und vom Gericht für ungültig erklärt. Lesen Sie im Folgenden, wie die Ladeinfrastruktur doch noch umgesetzt werden konnte.
„Unsere WEG besteht aus sechs Häusern mit jeweils 14 Wohnungen. Wir haben eine gemeinsame Tiefgarage mit 116 Stellplätzen. Einige Stellplätze hatte der Bauträger an externe Autofahrer vermietet, inzwischen haben einige Eigentümer ihm diese Stellplätze abgekauft und teilweise extern vermietet.
Ab 2017 informierte sich unser Beirat intensiv über mögliche Lösungen für eine umfangreiche 'Elektrifizierung' der Tiefgarage, denn es war klar, dass die vorhandenen Bedingungen – die Tiefgarage hatte nur einfachen Strom für ihre Beleuchtung – nicht ausreichen würde für den Ladestrom von Elektroautos. Ziel war es, eine geeignete Infrastruktur zu schaffen, sodass jeder der 116 Stellplätze mit einer Wallbox ausgestattet werden kann.
Im Gespräch mit dem Stromversorger stellte sich heraus, dass im Schaltschrank der ersten Aufteilung des Versorgungskabels auf die sechs Häuser noch Platz für einen siebten Anschluss war.
Stromverteilung mit Lastmanagement
Hierauf konnte der Beirat, bestehend aus zwei Elektro-Ingenieuren und einem Elektroinstallateur, eine eigene optimale Stromversorgung der Tiefgarage planen. Vorgesehen war, ein dynamisches Lastmanagementsystem mit einer Begrenzung des Stroms auf maximal 160 Ampere einzuführen. Die Tiefgarage sollte hierzu passend zu ihrem Grundriss vier Kabelstränge mit je drei Unterverteilkästen erhalten. An diese Verteilkästen sollte dann jeder Stellplatzbesitzer bei Bedarf eine Wallbox mit einem maximal 15 Meter langen Kabel anschließen können. Diese Lösung ist für den einzelnen Eigentümer sehr preiswert, da kein Mauerdurchbruch zum jeweiligen Wohnhaus (mit Brandschott) nötig ist.
Ein erster Versuch, im Jahr 2018 die 'Elektrifizierung' der Tiefgarage auf Basis dieses Konzepts umzusetzen, schlug jedoch fehl. Zwar gab es in der Eigentümerversammlung zunächst eine einfache Mehrheit für das Konzept, aber ein Beiratsmitglied focht danach den Beschluss erfolgreich an.
Warum?
Erstens war die doppelt qualifizierte Mehrheit, die nach der damaligen Gesetzeslage für die Maßnahme erforderlich war, nicht zustande gekommen.
Zweitens war die vorgesehene Kostenverteilung ungünstig. Alle Eigentümer hätten eine Sonderumlage bezahlen müssen, auch diejenigen, die gegen die Maßnahme gestimmt haben.
Und drittens waren die Dienstbarkeiten vor der Beschlussfassung nicht betrachtet worden.
Wie ging es weiter?
Nach der WEGesetz-Reform 2020 konnten wir dann in der Eigentümerversammlung 2021 das ursprüngliche Konzept mit einer großen Mehrheit (Stimmenverhältnis von 69:3) beschließen. Unklarheiten bezüglich Dienstbarkeiten bestanden nicht mehr.
Die Kosten für die Installation der Ladeinfrastruktur - begrenzt auf 50.000 Euro - wurden komplett über die Erhaltungsrücklage finanziert. Eine Sonderumlage war nicht nötig.
Ohne externen Planer war drei Monate später die Infrastruktur installiert, und nach weiteren drei Monaten wurden gleich 11 der Stellplätze mit Wallboxen ausgestattet. Ich selbst habe zwei Stellplätze mit Wallbox – einen nutze ich selbst und einen habe ich an einen Pendler mit E-Auto vermietet.
Stromverbrauch, Zähler und Abrechnung
Der Gesamtstromverbrauch fürs Laden wird mit einem zentralen Zähler gemessen, alle Wallboxen haben jeweils ihren eigenen Zähler.
Die Herstellerfirma des Lastmanagementsystems (und der Wallboxen) erstellt jährlich eine detaillierte Abrechnung für die Verwaltung, die diese Kosten ohne Aufwand in ihre Jahresabrechnung einpflegen kann.
Neben dem tatsächlichen Stromverbrauch jedes Nutzers fallen Fixkosten an, die sich aus den Elektro-Grundkosten (Zähler) und den System-Administrator-Kosten zusammensetzen.
Letztere betragen - auf die derzeit nur 11 Nutzer aufgeteilt - zunächst noch jeweils 90 Euro im Jahr. Diese beinhalten aber auch die Aufteilung und Übermittlung der Kosten als fertigen Datensatz an die Hausverwaltung, sodass diese keinen Extra-Aufwand hat. Die WEG könnte natürlich diese Leistung kündigen – dann würde aber sicher die Hausverwaltung einen Mehraufwand für die Ablesung der Zähler und die Kostenaufteilung geltend machen.
Fazit
Seit über zwei Jahren sind die Eigentümer, die eine Wallbox installiert haben, mit dem System zufrieden. Bei wesentlich mehr Wallboxen würde das (bereits installierte) Lastmanagement eingreifen und trotz begrenzter Stromstärke eine ausreichende Ladung aller E-Autos sicherstellen.
Nachdem die KfW-Förderung plötzlich gestrichen wurde, waren die meisten Eigentümer zunächst noch zurückhaltend mit der Anschaffung einer Wallbox. Aber vor dem Hintergrund der europaweiten Zunahme von Elektroantrieben wird das Interesse an einer Wallbox sicher bald zunehmen."