03.03.2020. Wohnungseigentümergemeinschaften (WEGs) sind dazu verpflichtet, eine Rücklage für Maßnahmen der Instandhaltung und (modernisierenden) Instandsetzung zu bilden. Einen Beschluss seiner WEG, der vorsah, dass die Verwaltung die Instandhaltungsrücklage in dringenden Fällen auch für andere Zwecke verwenden darf, hat WiE-Mitglied Peter Kaschura erfolgreich angefochten. Lesen Sie hier seinen Erfahrungsbericht.
„Unsere WEG hat im März vergangenen Jahres in der Eigentümerversammlung beschlossen, dass die Hausverwaltung künftig in dringenden Fällen Beträge aus der Rücklage entnehmen darf, um die Liquidität unserer Gemeinschaft sicherzustellen. Hintergrund war, dass es nach Angaben der Hausverwaltung im Januar 2019 zu einem finanziellen Engpass auf dem Bewirtschaftungskonto einer der Wohnblöcke kam, der eine dringende Ölbestellung fast unmöglich gemacht hätte. Dazu war es gekommen, nachdem die vorherige Verwaltung nach einer fehlerhaften Jahresabrechnung enorme Summen an die Eigentümer zurückzahlen musste.
Allerdings war und bin ich der Meinung, dass die Instandhaltungsrücklage den Zweck hat, notwendige größere Reparaturen des gemeinschaftlichen Eigentums zu sichern. Sie ist viel zu wichtig, um sie derart „anzuknabbern“. Es besteht das Risiko, dass die Gelder aus welchen Gründen auch immer nicht wieder zurückgeführt werden. Denn der Beschluss, den die Eigentümergemeinschaft mit Mehrheit fasste, sah nicht vor, in welchem Fall, in welcher Höhe und für welche Zeit eine Entnahme und die Rückzahlung erfolgen soll. Wenn wir die Rücklage dann gebraucht hätten, wäre sie womöglich teilweise ausgegeben gewesen, denn wir hatten vor, eine neue Heizungsanlage zu installieren. Kostenpunkt voraussichtlich 350.000 Euro. Also habe ich mich entschlossen, den Beschluss anzufechten, was auch geklappt hat: Der gegnerische Anwalt hat im Prozess den Klageantrag anerkannt und das Gericht hat den Beschluss daraufhin für ungültig erklärt.
Ein Punkt, den mein Anwalt und ich bei unserer Klagebegründung angeführt haben: Eine WEG hat gar nicht die Beschlusskompetenz, dem Verwalter über den Einzelfall hinaus generelle Entscheidungsbefugnisse zuzugestehen. Zudem widerspricht es der Zweckbestimmung einer Instandhaltungsrücklage und bewegt sich nicht mehr im Rahmen einer ordnungsgemäßen Verwaltung, wenn diese für andere Maßnahmen, etwa zum Ausgleich von Wohngeldausfällen, verwendet wird, führte mein Anwalt an. Es gibt andere Möglichkeiten einen Liquiditätsengpass auszugleichen. z.B. über die Anmahnung rückständiger Hausgeldzahlungen oder die kurzfristige Erhebung einer Sonderumlage zwecks Ölkaufs.
Mein Rat für andere Wohnungseigentümer: Stimmen Sie gleich mit Nein, wenn bei Ihnen ein Beschluss zur Zweckentfremdung der Rücklage auf die Tagesordnung kommt!“
Weitere Informationen:
Informationen zur Verwendung der Instandhaltungsrücklage finden Sie im umfassenden Nachschlagewerk „Der Modernisierungs-Knigge für Wohnungseigentümer“, den Sie in unserem Webshop bestellen können.