30.07.2020. Über eine Dachsanierung, die überraschend kam und vielleicht gar nicht nötig war, berichtet WiE-Mitglied Peter K. Er möchte andere Wohnungseigentümer dafür sensibilisieren, vor der Vergabe einer Gutachten-Erstellung verschiedene Angebote einzuholen.
„In unserer Wohnungseigentumsanlage (8 Einheiten) bestand bei unserem Einzug kein Erhaltungsplan, auch in den Protokollen der vorherigen Eigentümerversammlungen war nichts bezüglich größerer anstehender Sanierungen zu finden.
Kurz nachdem wir die Wohnung gekauft hatten, wurde uns in der Eigentümerversammlung mitgeteilt, dass kurzfristig das Dach neu gedeckt werden müsse, da bei zwei der fünf Dachwohnungen Feuchtigkeit eingedrungen sei – Kostenpunkt (inklusive Isolierung , Austausch von zehn Dachfenstern, Mängelbeseitigung Dachentwässerung): 150.000 Euro. Unser Dach ist kein Standard-Satteldach, sondern es hat eine U-Form und eine relativ große Dachfläche. Die Instandhaltungsrücklage reichte für diese kostspielige Maßnahme nicht aus, sodass ich kurzfristig rund 20.000 Euro als Sonderumlage bereitstellen musste. Sanierungsgrund war, dass die Kunststoff-Unterspannbahn im Lauf der Zeit durch UV-Einstrahlung beschädigt worden war.
Meines Erachtens war die Maßnahme – das Dach neu zu decken – überhaupt nicht nötig. Das Dach war erst 22 Jahre alt und es war bei Regenfällen dicht. Im Winter war allerdings auf dem Dach liegender Schnee vom Wind unter einige der Dachziegel geblasen worden, der Schnee getaut und Feuchtigkeit in zwei von fünf Dachwohnungen eingedrungen. Die betroffenen Wohnungen gehören Beiräten, die enge Kontakte zur Hausverwaltung pflegen, und oft unbestimmte Vollmachten von eine Wohnungseigentümerin erhalten, die sich wenig um die Belange der WEG kümmert. Diese drängten auf ein neues Dach.
Nachdem ich eine fachliche Begutachtung des Daches gefordert hatte, wurde in der Eigentümerversammlung beschlossen, dass ein Architekt, mit dem die Verwaltung seit langem zusammenarbeitet, mit einem Gutachten beauftragt wird und dass die Eigentümer das Ergebnis des Gutachtens akzeptieren werden – eine Zusage, die Eigentümer auf keinen Fall machen sollten! (Rückfrage: Warum haben Sie nicht dagegen gestimmt?) Der Architekt plädierte gleich für eine Neu-Eindeckung des Daches. Eine Reparatur hat er in seinem Gutachten überhaupt nicht vorgeschlagen, obwohl das Dach ja erst etwas mehr als 20 Jahre alt war. Obwohl ich es gefordert hatte, wurde das Gutachten nicht in der Eigentümerversammlung vom Architekten vorgestellt.
Ich hätte gerne einen unabhängigen Gutachter gehabt, der sowohl eine Reparatur als auch eine Neueindeckung in Betracht zieht. Auf Grundlage dessen hätte man dann Angebote für beide Möglichkeiten einholen können.
Ich besitze eine weitere Eigentumswohnung in einer Wohnanlage, die ähnlich gebaut ist. Dort trat dasselbe Phänomen auf, nämlich dass Schnee unter Dachziegel geblasen wurde und an einigen Stellen Feuchtigkeit eindrang. Dort wurde das Dach für einen relativ niedrigen Euro-Betrag an den undichten Stellen repariert. Dies wäre m.E. hier auch möglich gewesen.
Ich hoffe, mit meinem Erfahrungsbericht andere Eigentümer dafür zu sensibilisieren, wenn es um Sanierungsmaßnahmen in ihrer WEG geht, die angeblich notwendig sind. Diese sollten immer kritisch hinterfragt werden!
Mein Rat: Die Eigentümergemeinschaft ist nicht verpflichtet, die vom Verwalter ausgesuchten Dienstleister zu akzeptieren. Bringen Sie ruhig Vorschläge zu unabhängigen, fachkompetenten und günstigen Experten ein, die Sie recherchiert haben oder die ihnen empfohlen worden sind. Drängen Sie darauf, dass bei der Eigentümerversammlung drei Angebote vorliegen – das entspricht ohnehin den Grundlagen einer ordnungsmäßigen Verwaltung. Dann soll abgestimmt werden, welchen Kandidaten die WEG engagiert.“