10.05.2024. In der WEG von WiE-Mitglied Hildegard S. gibt es für die Erdgeschosswohnungen Sondernutzungsrechte an Teilen der gemeinschaftlichen Grünfläche. Die Kosten für die Gartenpflegearbeiten werden auf alle Eigentümer*innen verteilt, obwohl die Gemeinschaftsordnung etwas anderes vorsieht. Ist das richtig? Lesen Sie den Erfahrungsbericht des Mitglieds und die Einordnung von WiE.

„Meine WEG umfasst 24 Wohneinheiten. Die Wohnungseigentumsanlage ist von einer Grünfläche umgeben. Nach der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung bestehen für die Wohnungen im Erdgeschoss Sondernutzungsrechte an bestimmten Teilen dieser Grünfläche. Den Rest der Grünfläche darf jeder benutzen. Die Gemeinschaftsordnung sieht vor, dass die Kosten für die Pflege der Grünflächen mit Sondernutzungsrechten auf die jeweiligen Erdgeschosswohnungen verteilt werden.

Seit Januar 2018 ist eine Gartenbaufirma mit der Pflege der gesamten Grünfläche (einschließlich der Sondernutzungsflächen) beauftragt. Hierüber haben wir einen Beschluss gefasst, nachdem die damalige Verwaltung dies vorgeschlagen hatte. Die Kosten für die Gartenpflege werden seither auf alle Wohnungseigentümer gleichermaßen nach einem Verteilerschlüssel (für mich 1/24) umgelegt. Mir kam das seltsam vor.

Nach einem Verwaltungswechsel habe ich der neuen Verwaltung mitgeteilt, dass ich nicht mehr gewillt bin, in Zukunft die Pflege der Sondernutzungsflächen anteilig mitzutragen. Daraufhin hat mir die Verwaltung geantwortet, dass es nicht möglich sei, mich als Einzelperson aus dem Vertrag mit der Gartenbaufirma herauszunehmen. Das war auch nicht meine Intention. Sondern ich habe eine Kostenverteilung der Gartenpflegekosten nach der anteiligen Fläche vorgeschlagen. Danach würden die Sondernutzungsberechtigten für die Pflege ihrer Sondernutzungsfläche voll in Anspruch genommen und für die restliche Fläche zu je 1/24 gemäß ihrem Eigentümeranteil. Und mein Anteil würde sich damit auf 1/24 der Restfläche reduzieren. Müssen wir hierfür denn einen Beschluss fassen?“

 

Einordnung von WiE:

  • In diesem Fall gibt es eine ausdrückliche Kostenregelung in der Gemeinschaftsordnung. Der 2017 gefasste Beschluss regelt zwar die Beauftragung einer externen Firma mit den Gartenpflegearbeiten, also wer die Erhaltungsmaßnahme durchführt. Der Beschluss regelt aber nicht, wie die Kosten unter den Eigentümer*innen verteilt werden und enthält deshalb auch keine abweichende „Neuregelung“ von der in der Gemeinschaftsordnung geregelten Kostenverteilung. Die gleichmäßige Verteilung der Kosten auf alle Eigentümer*innen war daher seitdem falsch.
  • Soweit in der Vergangenheit die Abrechnungsspitzen der Jahresabrechnung bestandskräftig beschlossen wurden, wird die Eigentümer*in eine nachträgliche Änderung der falschen Verteilerschlüssel nicht mehr erzwingen können. Zwar kann grundsätzlich ein bestandskräftiger Beschluss durch einen abändernden Zweitbeschluss ersetzt werden. Das wäre hier auch noch mit Mehrheit möglich – einen mit Beschlussersetzungsklage durchsetzbaren Rechtsanspruch darauf wird es aber nicht geben.
  • Für die Zukunft ist das jedoch anders: Jede Eigentümer*in kann verlangen, dass der in der Gemeinschaftsordnung vereinbarte Verteilungsschlüssel (jetzt endlich wieder) beachtet wird. Es gibt nämlich kein schutzwürdiges Vertrauen der Erdgeschosseigentümer*innen in die Beibehaltung des falschen Verteilungsschlüssels für die Zukunft.
  • Was kann das Mitglied tun? Die WEG muss keinen Beschluss fassen, sich künftig an die Gemeinschaftsordnung halten zu wollen. Das Thema sollte aber auf jeden Fall als Tagesordnungspunkt in die Eigentümerversammlung eingebracht werden, um Transparenz zu schaffen und die Kostenverteilung durch Beschluss klarzustellen. Denkbar ist nämlich, dass für eine korrekte Verteilung noch weitere Berechnungen anzustellen sind. Sinnvoll wäre zum Beispiel, die Flächen zu ermitteln, die die Sondernutzungsrechte umfassen und ins Verhältnis zu den übrigen Gartenflächen zu setzen, um daraus den Kostenanteil zu ermitteln, den die Sondernutzungsberechtigten tragen und den Anteil, den alle Eigentümer*innen (einschließlich der Sondernutzungsberechtigten) tragen.