Von Nachbarländern lernen: Wie hoch muss die Erhaltungsrücklage sein?

10.11.2023. WEGs sind gemäß Wohnungseigentumsgesetz dazu verpflichtet, eine Rücklage für Erhaltungsmaßnahmen zu bilden. Wie hoch die Rücklage sein muss und in welchem Zeitraum sie angespart werden muss, ist aber nicht vorgeschrieben, sie muss nach dem WEGesetz allerdings "angemessen" sein. In den Niederlanden und Österreich hingegen gibt es konkrete gesetzliche Vorgaben zur Höhe der Rücklage, die gebildet werden muss.

Niederlande: Rücklagenbildung anhand des Wiederherstellungswerts bzw. Langzeitwartungsplans

In den Niederlanden unterhält jede WEG einen Reservefonds zur Deckung anderer Kosten als der normalen jährlichen (Betriebs-)Kosten. Seit 2018 ist eine Rücklagenbildung in Höhe von mindestens 0,5 Prozent des „Wiederherstellungswerts“ der Wohnanlage gesetzlich vorgeschrieben. Alternativ kann die zu bildende Reserve auf der Grundlage eines Langzeitwartungsplans von mindestens 10 Jahren ermittelt werden, der alle 5 Jahre aktualisiert werden muss. Nur wenn 80 Prozent der Eigentümer zustimmen, kann auf die Einzahlung in den Reservefonds verzichtet werden. Im Bedarfsfall werden dann Sonderzahlungen fällig (nachzulesen in der WiE-Publikation „Wohnungseigentum in den Niederlanden").

Österreich: Gesetzlich vorgeschriebene Mindestrücklage

Auch in Österreich gibt es konkrete gesetzliche Vorgaben, was die Rücklagenbildung angeht. Seit 01.07.2022 ist für WEGs eine Instandhaltungsrücklage in Höhe von mindestens 0,90 Euro je Quadratmeter Nutzfläche und Monat verpflichtend vorgeschrieben. Zunächst wird der Gesamtbetrag für die Liegenschaft ermittelt und dann auf die einzelnen Wohnungseigentümer*innen nach Nutzwerten aufgeteilt. Nur in Ausnahmefällen darf die Mindestrücklage unterschritten werden, unter anderem dann, wenn es sich bei der Wohnungseigentumsanlage um einen Neubau handelt. Ist die Rücklagenbildung allerdings in den letzten Jahren niedrig gewesen und stehen umfassende Sanierungen oder die komplette Heizungsumstellung an, dann kann dieser Betrag aus Sicht von WiE zu niedrig sein.

Deutschland: Ermessensspielraum im Gesetz führt zu Auseinandersetzungen in WEGs

Im deutschen Wohnungseigentumsgesetz heißt es lediglich, das Ansammeln einer angemessenen Erhaltungsrücklage entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung (§ 19 Absatz 2 WEGesetz). Was unter „angemessen“ zu verstehen ist, definiert das Wohnungseigentumsgesetz allerdings nicht, sie muss nach dem WEGesetz allerdings "angemessen" sein. Hier haben WEGs also einen Ermessensspielraum, was nicht selten zu unterschiedlichen Vorstellungen in den WEGs führt und schließlich zu einer zu geringen Rücklagenbildung. WiE fordert bereits seit langem, dass für WEGs verpflichtend eine mittel- und langfristige Erhaltungs-, Sanierungs- und Finanzierungsplanung im Wohnungseigentumsgesetz vorgeschrieben wird.

Die Erhaltungsrücklage (früher: Instandhaltungsrücklage) dient in erster Linie dem Ansparen von Rücklagen für Erhaltungsmaßnahmen und bauliche Veränderungen, sei es für einzelne Reparaturen oder eine in den nächsten Jahren notwendig werdende umfassende energetische Sanierung, der Heizungsumstellung und dem Einsatz erneuerbarer Energien.