09.06.2020. Ab etwa Mitte Dezember 2020 wird es neue, bundesweit einheitliche Regeln für die Aufteilung der Maklerkosten beim Immobilienkauf geben. Wenn Sie eine/n Makler/in mit dem Verkauf Ihrer Wohnung oder Ihres Einfamilienhauses beauftragen, müssen Sie künftig mindestens die Hälfte der Courtage tragen – d.h. Sie dürfen dann nur noch höchstens 50 Prozent an den/die Käufer/in weitergeben.

Ziel des „Gesetzes über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“ ist es, die oftmals hohen Nebenkosten beim Immobilienkauf für die Käufer zu senken. Bislang ist der Umgang mit den Maklerkosten in jedem Bundesland unterschiedlich geregelt. Das vom Deutschen Bundestag kürzlich beschlossene Gesetz hat am 05.06.2020 auch den Bundesrat passiert und tritt nun sechs Monaten nach dem Tag seiner Verkündung, also voraussichtlich im Laufe des Dezembers 2020, in Kraft.

Künftig gilt: Die Auftraggeber, also in der Regel die Verkäufer, zahlen die Makler – es sei denn, die Makler haben auch mit den Käufern eine Vermittlungsvereinbarung geschlossen, dann wird die Courtage geteilt. Nicht mehr rechtens ist eine Gestaltung, nach der Käufer (die keine Unternehmer sind) die gesamte Courtage übernehmen müssen, wenn sie nicht alleinige Auftraggeber der Makler sind, weil sie diese mit der Suche einer Immobilie beauftragt haben. Das folgende Beispiel verdeutlicht die verschiedenen Gestaltungen.

Beispiel: Marie Krüger beauftragt den Makler Tim Thaler mit dem Verkauf ihrer Wohnung. Käufer ist Thomas Schmitt.

Fall 1: Sowohl Marie Krüger als auch der Käufer Thomas Schmitt haben einen Vertrag mit dem Makler.

Auch Thomas Schmitt hat dem Makler Tim Thaler eine Courtage versprochen. In diesem Fall muss er die Courtage von beiden Parteien zu gleichen Teilen verlangen (§ 656 c BGB). Marie Krüger und Thomas Schmitt müssen also beide jeweils die Hälfte bezahlen.

Fall 2: Marie Krüger ist alleinige Auftraggeberin und vereinbart eine Aufteilung der Maklerkosten.

Marie Krüger ist alleinige Auftraggeberin und hat in ihrem Vertrag mit Tim Thaler oder mit dem Käufer Thomas Schmitt vereinbart, dass Thomas Schmitt einen Teil der Courtage übernehmen muss. Eine solche Vereinbarung ist Schmitt gegenüber nur dann wirksam, wenn Marie Krüger mindestens 50 Prozent der Maklerkosten selbst trägt (§ 656 d BGB). Zunächst muss sie die Zahlung ihres Anteils an den Maklerkosten nachweisen (vermutlich durch einen Kontoauszug oder Bestätigung des Maklers, doch dazu sagt das neue Gesetz nichts), bevor Thomas Schmitt zur Zahlung seines Anteils verpflichtet ist.

Fall 3: Marie Krüger ist alleinige Auftraggeberin und trägt die Maklerkosten allein.

Marie Krüger zahlt die Courtage allein. Das ist am einfachsten. Wenn sie die Maklerleistung von Anfang an in den Verkaufspreis einkalkuliert, hat sie keine finanziellen Nachteile aufgrund des neuen Gesetzes.

Achtung: Die Ausführungen gelten auch umgekehrt, wenn der Käufer Thomas Schmitt Makler Tim Thaler mit der Suche einer Immobilie beauftragt hat und dieser nicht auch von Marie Krüger beauftragt worden ist. Dann ist Schmitt alleiniger Auftraggeber und muss die Courtage allein zahlen!

Neuregelung gilt nur für Verbraucher (§ 656 b BGB)

Wichtig: Die Neuregelung zur Aufteilung der Maklerkosten gilt nur, wenn die Käufer einer Immobilie als Verbraucher handeln– und nicht im Rahmen einer unternehmerischen Tätigkeit. In diesem Fall können auch andere Vereinbarungen zur Aufteilung der Maklerkosten getroffen werden.

Textform nötig (§ 656 a BGB)

Nach dem neuen Gesetz müssen Maklerverträge, die den Verkauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses betreffen, außerdem immer in Textform (zum Beispiel E-​Mail) vorliegen. Eine mündliche Absprache reicht nicht mehr aus.

WiE sieht Teilung der Kosten kritisch

Wohnen im Eigentum hatte sich in den vergangenen Jahren dafür eingesetzt, dass das uneingeschränkte Bestellerprinzip eingeführt wird, bei dem ausschließlich der Auftraggeber die Maklerkosten zu zahlen hat. 2019 hat WiE eine Stellungnahme zum Gesetzentwurf abgegeben.Die Teilung der Maklerkosten stellt aus Sicht von WiE nur die zweitbeste Lösung dar, denn sie ist intransparent und wird die Kosten für die Käufer ohnehin nicht senken, wenn Verkäufer die Courtage einpreisen. Nähere Informationen zur Position von WiE finden Sie hier.