14.02.2023. Die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) von WiE-Mitglied Dieter Z. hat sich bis vor kurzem selbst verwaltet. Im Erfahrungsbericht schildet er, mit welchen Herausforderungen das verbunden war und warum die Selbstverwaltung für seine WEG im Endergebnis nicht funktioniert hat.

„Unsere WEG umfasst sechs Wohneinheiten. Nachdem wir die extrem schwierige Phase der Fertigstellung unserer Wohnanlage nach Insolvenz des Bauträgers als Bauherrengemeinschaft doch noch positiv beenden konnten (lesen Sie gerne den damaligen Erfahrungsbericht), haben wir auf Basis der Materialien von Wohnen im Eigentum 2021 die Selbstverwaltung unserer WEG in die Hand genommen und die verschiedenen Aufgaben mithilfe des Muster-Geschäftsverteilungsplans von WiE untereinander aufgeteilt. Ich selbst habe die kaufmännische Rolle inklusive der Kontenführung übernommen.

Ein großes Thema bei der Gründung der Selbstverwaltung war die mögliche Haftung der Beteiligten. Es war nicht ganz einfach, eine entsprechende Vermögenschadenhaftpflichtversicherung zu finden und abzuschließen. Letztendlich ist es uns aber gelungen.

Eine weitere Herausforderung war die erste Jahresabrechnung. Ich konnte zwar auf Vergleichsabrechnungen anderer Wohnanlagen sowie aus dem Internet zurückgreifen. Ich musste aber feststellen, dass diese doch stark voneinander abweichen und sich einer unterschiedlichen Logik bedienen. Insbesondere die Heizkostenabrechnung gestaltete sich schwierig, allerdings weniger seitens der Abrechnung, sondern aufgrund der Ablesung der Zähler. Da wir eine externe Hausverwaltung nicht haben wollten, stand auch das Thema externe Heizungsablesung nie zur Diskussion und es war klar, dass wir das selbst erledigen.

Unsere Wohnanlage, ist in Summe mit 31 Zählern ausgestattet. Diese sind mit einem Sender für die Fernablesung versehen. Leider verfügten wir zunächst über keine Möglichkeit, diese Zähler mittels Empfänger und geeigneter Software auszulesen. Mit viel Aufwand und zahlreichen E-Mails und Telefonaten mit dem Hersteller gelang es dann, den Funkempfänger und die Software einzusetzen, die Zähler abzulesen und mittels Excel auszuwerten. Auf Vorschlag der Eigentümergemeinschaft sollte der recht große Aufwand, den ich mit dem Auslesen der Zähler hatte, mit einem Obolus in Höhe von 300 Euro vergütet werden.

Das nächste Problem ließ nicht lange auf sich warten. Im Rahmen der Vorbereitung der folgenden Jahresabrechnung habe ich bei der Ablesung der Wasserzähler der beiden Erdgeschosswohnungen einen immensen Wasserverbrauch (Anstieg um mehr als 700 Kubikmeter gegenüber dem Vorjahr) festgestellt. Nach Rückfrage bei den Eigentümern hat sich dann eine bisher undichte Stelle in der Haus-Wasserversorgung, die mit der Wasserversorgung des Gartens gekoppelt ist, als Ursache herausgestellt. Zum Glück konnte ich durch Verhandlungen mit der Gemeinde erreichen, dass diese Abwasserkosten in Höhe von etwa 2.000 Euro nicht in Rechnung gestellt werden, was die anderen Eigentümer lediglich zur Kenntnis nahmen.

Ein weiteres schwieriges Thema war die Wohngebäudeversicherung. Diese war gegen Ende der Bauphase ohne jegliches Vergleichsangebot von einem der Miteigentümer vorgeschlagen und mangels anderer Erfahrungen abgeschlossen worden. Da mir diese Versicherung jedoch extrem teuer erschien, habe ich – mit Vorankündigung – im Vorfeld der vergangenen Eigentümerversammlung einige Vergleichsangebote eingeholt und diese dann als Tagesordnungspunkt bei der Versammlung zur Diskussion gestellt. Die Vergleichsangebote waren deutlich günstiger. Leider wurde auch dieses Thema, ähnlich der Nebenkostenabrechnung, sehr emotional diskutiert statt sich sachlich damit auseinanderzusetzen.

Letzeres – also die fehlende Bereitschaft, sich mit wichtigen Punkten konstruktiv auseinanderzusetzen – sowie die fehlende Wertschätzung und Anerkennung meiner Arbeit für die WEG, haben mich dazu bewogen noch in dieser Eigentümerversammlung zu erklären, dass ich nicht mehr bereit bin, die Aufgaben, die ich Rahmen des Geschäftsverteilungsplans übernommen hatte, weiterhin auszuüben.

Zwei Monate später gab es dann eine außerordentliche Eigentümerversammlung (bei dieser war ich nicht anwesend), in der die Bestellung einer externen Verwaltung beschlossen wurde – da die anderen Eigentümer nicht bereit waren, die Aufgaben der Selbstverwaltung unter sich aufzuteilen. Leider hat man es bei dieser Versammlung versäumt, auch die Konsequenzen dieser Entscheidung zu bedenken (z.B. dass der Wirtschaftsplan bzw. das Hausgeld angepasst und beschlossen werden muss, um die neuen Verwalterkosten einzubeziehen oder dass die Kündigung der Selbstverwalter-Vermögensschadenhaftpflichtversicherung erfolgen muss).

Mein Resümee lautet deshalb wie folgt:

  • Es gibt keine Selbstverwaltung mehr in unserer WEG und das nachbarschaftliche Klima‘ ist leider ziemlich ‚vergiftet‘.
  • Eine funktionierende Selbstverwaltung erfordert den Einsatz aller Eigentümer sowie Respekt, Anerkennung und Wertschätzung untereinander. Der Mangel daran ist meines Erachtens der Grund für unser Scheitern.

Trotzdem möchte ich anderen WEGs, die eine Selbstverwaltung anstreben, folgende Tipps geben:

  • Die Materialien von WiE für die Selbstverwaltung („Themenpaket Selbstverwaltung“) sind sehr geeignet und hilfreich, diese kann ich nur empfehlen.
  • Das Thema ‚Selbstverwaltung und Vermögensschadenhaftpflichtversicherung‘ ist nicht ganz einfach, denn es gibt wenig Angebote. Dieses Thema sollten selbstverwaltende WEGs nicht unterschätzen.
  • Die Eigentümer sollten sich offen untereinander austauschen, damit klar wird, welche Erwartungen jeder an seine Miteigentümer hat und auch um zu erfahren, welches Wissen, zum Beispiel in Bezug auf die Jahresabrechnung, vorhanden ist.“

Hinweise von WiE:

  • Nähere Informationen zur Selbstverwaltung – einen Leitfaden, einen MusterSelbstverwaltungsvertrag und einen Muster-Geschäftsverteilungsplan, Arbeitshilfen und Checklisten zur Entscheidungsfindung und Umsetzung – finden Sie in unserem „Themenpaket Selbstverwaltung“, das Sie in unserem Shop bestellen können. Für WEGs, die Mitglied bei WiE sind, ist das Themenpaket kostenlos erhältlich (erst einloggen, dann hier herunterladen).
  • WiE bietet Mitglieds-WEGs die Kontaktaufnahme zu einem Versicherungsmakler an, über den eine Vermögensschadenshaftpflichtversicherung für selbstverwaltende WEGs abgeschlossen werden kann.