02.12.2021. Gerade nach der Wohnungseigentumsgesetz-Reform und in der Corona-Zeit sind die telefonischen Rechtsauskünfte für Mitglieder eine wichtige Säule im Service-Angebot von Wohnen im Eigentum. WiE-Berater Jörn Baltruweit, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, berichtet im Folgenden, welche Fragen ihm 2021 besonders häufig gestellt wruden.
„Aktuell werden die Fragen rund um das neue Wohnungseigentumsgesetz noch durch die Corona-Probleme überlagert. Das bedeutet, dass Eigentümersammlungen wegen Corona häufig nicht stattfinden, sodass es für viele WEGs – auch nach den geänderten Regeln des neuen Rechts – nichts zu beschließen gibt.
Fragen rund um die Eigentümerversammlung
Soweit ich es im Rahmen meiner telefonischen Beratungen beobachten kann, wurden und werden vor dem Hintergrund der Pandemie vielfach Fragen nach den Möglichkeiten einer „Nicht-Präsenz-Eigentümerversammlung“ gestellt, also beispielsweise nach einer reinen Vertreterversammlung oder einen reinen Online-Versammlung. Auf die WEGesetz-Reform zurückzuführen sind diese Fragen jedoch nicht, denn sie wurden auch schon im Laufe des Jahres 2020 gestellt. Auf die Reform zurückführbar dürfte die – nicht zutreffende – Auffassung bei einigen Mitgliedern sein, wonach man jetzt beschließen könne, die Versammlung ausschließlich online durchzuführen.
Kostentragung bei baulichen Veränderungen bereitet Schwierigkeiten
Weiter konnte ich in den Beratungen feststellen, dass die neuen gesetzlichen Regelungen zur Kostentragung bei baulichen Veränderungen (§ 21 WEGesetz) offenbar vielen Schwierigkeiten bereiten. Unter welchen Voraussetzungen alle oder nur einige Eigentümer Kosten zu tragen haben, können die ratsuchenden Mitglieder meist anhand des bloßen Gesetzestextes nicht erkennen, die Vorschrift erscheint zu schwierig abgefasst.
Klagen sind jetzt gegen die Gemeinschaft zu richten
Auch die Frage, gegen wen Ansprüche zu richten sind bzw. wer verklagt werden muss (Hinweis von WiE: Das hat sich durch das neue Wohnungseigentumsgesetz nämlich geändert, siehe Pressemitteilung), ist im Zusammenhang mit konkreten Problemen bei Mitgliedern immer wieder aufgetaucht. Nach vorheriger Rechtslage hatte jeder Wohnungseigentümer individuell das Recht, gegen Pflichtverletzungen des Verwalters vorzugehen und diesen zur Erfüllung seiner Verwalterpflichten anzuhalten. Insbesondere konnte jeder Wohnungseigentümer den Verwalter auf Umsetzung gefasster Beschlüsse, auf Erstellung der Jahresabrechnung sowie auf Einberufung der Eigentümerversammlung in Anspruch nehmen, dies gerichtlich geltend machen und im Wege der Zwangsvollstreckung durchsetzen. Nach derzeitiger Rechtslage sollen diese Ansprüche (gegen den Verwalter) jedoch allein der Gemeinschaft zustehen und ein Wohnungseigentümer muss somit gegebenenfalls zunächst die Gemeinschaft in Anspruch nehmen.
Häufiges Thema: Untätigkeit des Verwalters
Ein Großteil der Fragen im Rahmen meiner wöchentlichen telefonischen Beratungen dreht sich um Probleme mit dem Verwalter, hierbei wird in den meisten Fällen gerügt: ‚Der Verwalter macht nichts und reagiert auch nicht auf Nachfragen …‘“
Nach Ansicht von Jörn Baltruweit hat sich durch das neue WEGesetz für die Wohnungseigentümer verbessert, dass der Verwalter nun jederzeit abberufen werden kann. „Dadurch wird die Möglichkeit, sich von einem ungeliebten Verwalter zu trennen, wesentlich erleichtert, weil die langen Vertragslaufzeiten entfallen und keine besonderen Gründe für eine außerordentliche Kündigung vorliegen müssen“, so Baltruweit.