10.09.2021. Eine gewerbliche Verwalter*in zu beauftragen, ist für WEGs kein Muss. WiE-Rechtsreferent Michael Nack erläutert im Interview, wann eine Selbstverwaltung sinnvoll ist und was es zu beachten gibt, unter anderem was mit dem neuen Wohnungseigentumsgesetz gilt.

WiE: Wann ist eine Selbstverwaltung denn sinnvoll ?

Michael NackMichael Nack: „Selbstverwaltung ist für kleine Wohnungseigentümergemeinschaften (WEGs) sinnvoll und für solche, die vor allem aus Selbstnutzer*innen bestehen. Denn zum einen ist die Zahl der Eigentümer*innen überschaubar und die Kommunikation untereinander einfacher. Zum anderen zeigt die Praxis, dass es gerade für kleine WEGs immer schwieriger wird, kompetente Verwalter*innen zu guten Konditionen zu bekommen. Die Selbstverwaltung wird aber mit zunehmender Größe einer WEG schwieriger.“

WiE: Was hat sich für WEGs, die sich selbst verwalten möchten, mit dem neuen Wohnungseigentumsgesetz geändert?

Michael Nack: „Neben dem Anspruch auf zertifizierte Verwalter*innen (siehe weiter unten) ist eine formale Erschwernis hinzu gekommen: Die rechtsfähige WEG wird von allen Miteigentümer*innen gemeinschaftlich vertreten. Verträge mit Handwerks- oder Dienstleistungsunternehmen müssen also von allen Miteigentümer*innen gemeinsam abgeschlossen werden. Es ist bei der Selbstverwaltung nicht mehr zulässig, dass Miteigentümer*innen einer Person aus ihrer Mitte eine Vollmacht erteilen, alle Angelegenheiten als Vertreter*in für sie zu regeln. Eine so umfassende "Gesamtvertreterermächtigung" ist jetzt nicht mehr zulässig, weil damit eine Einzelperson Rechte wie eine Verwalter*in ausüben könnte, ohne als Verwalter*in bestellt zu sein. Das darf auch nicht beschlossen werden. Allerdings kann weiterhin eine Miteigentümer*in als interne Verwalter*in per Mehrheitsbeschluss bestellt werden.

Desweiteren können WEGs durch eine Vereinbarung (einstimmig) Miteigentümer*innen für bestimmte Aufgabenbereiche bevollmächtigen, die sich aus einem vereinbarten Geschäftsverteilungsplan ergeben. Der Unterschied: Es liegt dann nicht alles in einer Hand, sondern die Verantwortung wird auf mehrere Personen nach vorher bestimmten Bereichen verteilt. Die Selbstverwaltung wird dadurch vielleicht etwas komplizierter, aber WEGs sollten sich von dieser neuen gesetzlichen Regelung keinesfalls abschrecken lassen – die Selbstverwaltung kann nach wie vor eine attraktive Alternative zur Beauftragung einer gewerblichen Verwalter*in sein.“

WiE: Was sagen Sie WEGs, die sich fragen, ob die Selbstverwaltung gut funktionieren wird?

Michael Nack: „Natürlich kann man nie ausschließen, dass es in einer Eigentümergemeinschaft zu Schwierigkeiten oder Problemen kommen wird, aber das gilt ja genauso für WEGs, die mit einer gewerblichen Verwalter*in arbeiten. Rückmeldungen zeigen, dass Eigentümer*innen manchmal viel Energie und Zeit investieren müssen, um ihre Verwalter*in zu kontrollieren (siehe auch den Erfahrungsbericht eines WiE-Mitglieds) – diese kann man in solchen Fällen stattdessen auch in die Selbstverwaltung investieren, vorausgesetzt die WEG ist klein. Es ist ratsam, sich vorab gründlich zu informieren, unter anderem darüber, welche Aufgaben anfallen, gerne mithilfe unserer Checklisten und des WiE-Themenpakets Selbstverwaltung. Hilfreich ist sicher auch der Erfahrungsaustausch mit anderen selbstverwalteten Eigentümergemeinschaften.“

WiE: Welche Schwierigkeiten können denn auftreten, wenn WEGs sich selbst verwalten?

Michael Nack: „Ein großes Problem kann entstehen, wenn es zu einem Streit in der WEG kommt. Denn wenn eine Miteigentümer*in zum Beispiel einen Beschluss anfechten will, muss sich nach der neuen Rechtslage die Klage gegen die WEG richten. Die wird aber von allen Miteigentümer*innen gemeinschaftlich vertreten – also auch von der Klägerin. Das ist prozessual unzulässig. Eine mögliche Lösung: Die Eigentümer*innen treffen vorsorglich, also bereits bevor ein Streit entsteht, eine Vereinbarung (allstimmig), dass die WEG darüber beschließen kann, wer sie in einem Rechtsstreit gegen eine Miteigentümer*in vertreten soll.“

WiE: Und was können WEGs tun, wenn sie sich nicht selbst verwalten, aber auch keine gewerblichen Verwalter*in bestellen wollen?

Michael Nack: „Wie schon gesagt, können WEGs eine Miteigentümer*in als interne Verwalter*in bestellen. Dies ist auch weiterhin möglich. Neu: für WEGs ab einer Größe von 9 Wohnungen (nach dem Gesetz sind es 9 Sondereigentumseinheiten) gilt, dass Wohnungseigentümer*innen ab dem 01.12.2022 dann einen Anspruch auf eine zertifizierte Verwalter*in haben werden. Es bleibt abzuwarten, wie sich dieser neue Anspruch auf größere WEGs mit einer internen Verwalter*in auswirken wird. Ob die Zertifizierung für nichtgewerbliche, interne Verwalter*innen attraktiv sein wird, dürfte entscheidend davon abhängen, welche Anforderungen an die Zertifizierung gestellt werden, wie hoch die Kosten für die Erlangung des Zertifikats sein werden und wer sie dann bezahlt.“

Weitere Hinweise von WiE:

Informationen zur Selbstverwaltung finden Sie auch auf unserer Themenseite sowie im aktualisierten WiE-Themenpaket "Selbstverwaltung" (PDF), das Sie online erwerben können (Mitglieder bitte erst einloggen). Für WEG-Mitglieder ist das Themenpaket Selbstverwaltung bereits im Vereinsbeitrag inbegriffen. Sie können sich das Dokument im geschützten WEG-Mitgliederbereich (erst einloggen!) herunterladen.