10.09.2021. Eine externe Verwaltung zu beauftragen, ist für WEGs kein Muss. WiE-Rechtsreferent Michael Nack erläutert im Interview, wann eine Selbstverwaltung sinnvoll ist und was es zu beachten gibt, unter anderem was seit der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes gilt.
WiE: Wann ist eine Selbstverwaltung denn sinnvoll ?
Michael Nack: „Selbstverwaltung ist für kleine Wohnungseigentümergemeinschaften (WEGs) sinnvoll und für solche, die vor allem aus Selbstnutzer*innen bestehen. Denn zum einen ist die Zahl der Eigentümer*innen überschaubar und die Kommunikation untereinander einfacher. Zum anderen zeigt die Praxis, dass es gerade für kleine WEGs immer schwieriger wird, kompetente Verwalter*innen zu guten Konditionen zu bekommen. Die Selbstverwaltung wird aber mit zunehmender Größe einer WEG schwieriger.“
WiE: Was hat sich für WEGs, die sich selbst verwalten möchten, mit dem neuen Wohnungseigentumsgesetz geändert?
Michael Nack: „Neben dem Anspruch auf zertifizierte Verwalter*innen (siehe weiter unten) ist eine formale Erschwernis hinzu gekommen: Die rechtsfähige WEG wird von allen Miteigentümer*innen gemeinschaftlich vertreten. Verträge mit Handwerks- oder Dienstleistungsunternehmen müssen also von allen Miteigentümer*innen gemeinsam abgeschlossen werden. Es ist bei der Selbstverwaltung nicht mehr zulässig, dass Miteigentümer*innen einer Person aus ihrer Mitte eine Vollmacht erteilen, alle Angelegenheiten als Vertreter*in für sie zu regeln. Eine so umfassende "Gesamtvertreterermächtigung" ist jetzt nicht mehr zulässig, weil damit eine Einzelperson Rechte wie eine Verwalter*in ausüben könnte, ohne als solche bestellt zu sein. Das darf auch nicht beschlossen werden. Allerdings kann weiterhin eine Miteigentümer*in als interne Verwalter*in per Mehrheitsbeschluss bestellt werden.
Desweiteren können WEGs durch eine Vereinbarung (allstimmig) Miteigentümer*innen für bestimmte Aufgabenbereiche bevollmächtigen, die sich aus einem vereinbarten Geschäftsverteilungsplan ergeben. Der Unterschied: Es liegt dann nicht alles in einer Hand, sondern die Verantwortung wird auf mehrere Personen nach vorher bestimmten Bereichen verteilt. Die Selbstverwaltung wird dadurch vielleicht etwas komplizierter, aber WEGs sollten sich von dieser neuen gesetzlichen Regelung keinesfalls abschrecken lassen – die Selbstverwaltung kann nach wie vor eine attraktive Alternative zur Beauftragung einer externen Verwaltung sein.“
WiE: Was sagen Sie WEGs, die sich fragen, ob die Selbstverwaltung gut funktionieren wird?
Michael Nack: „Natürlich kann man nie ausschließen, dass es in einer Eigentümergemeinschaft zu Schwierigkeiten oder Problemen kommen wird, aber das gilt ja genauso für WEGs, die mit einer gewerblichen Verwalter*in arbeiten. Rückmeldungen zeigen, dass Eigentümer*innen manchmal viel Energie und Zeit investieren müssen, um ihre Verwaltung zu kontrollieren – diese kann man in solchen Fällen stattdessen auch in die Selbstverwaltung investieren, vorausgesetzt die WEG ist klein. Es ist ratsam, sich vorab gründlich zu informieren, unter anderem darüber, welche Aufgaben anfallen, gerne mithilfe unserer Checklisten und des WiE-Themenpakets Selbstverwaltung. Hilfreich ist sicher auch der Erfahrungsaustausch mit anderen selbstverwalteten Eigentümergemeinschaften.“
WiE: Und was bedeutet der Anspruch auf eine bzw. einen zertifitzierten Verwalter*in?
Michael Nack: „Wie schon gesagt, können WEGs eine der Eigentümer*innen als interne Verwalter*in bestellen. Dies ist auch weiterhin möglich. Neu: für WEGs ab einer Größe von 9 Wohnungen (nach dem Gesetz sind es 9 Sondereigentumseinheiten) gilt, dass Wohnungseigentümer*innen ab dem 01.12.2023 dann einen Anspruch auf eine zertifizierte Verwalter*in geltend machen können (nicht müssen). Bei kleineren WEGs müsste mindestens ein Drittel der Eigentümer*innen diesen Anspruch geltend machen. Ob die Zertifizierung für die jeweilige nichtgewerbliche, interne Verwalter*in attraktiv ist, muss im Einzelfall entschieden werden. Auch dass Kosten für die WEG entstehen, sollte bedacht werden.“
Weitere Hinweise von WiE:
Informationen zur Selbstverwaltung finden Sie auch auf unserer Themenseite sowie im aktualisierten WiE-Themenpaket "Selbstverwaltung" (PDF), das Sie online erwerben können (Mitglieder bitte erst einloggen). Für WEG-Mitglieder ist das Themenpaket Selbstverwaltung bereits im Vereinsbeitrag inbegriffen. Sie können sich das Dokument im geschützten WEG-Mitgliederbereich (erst einloggen!) herunterladen.