29.04.2024. Wer als Wohnungseigentümer*in ein Sondernutzungsrecht an einem Garten bzw. einer Gartenfläche hat, darf diese Fläche ausschließlich alleine nutzen. Doch wer ist dann für Pflanzungen, Zäune und die Pflege verantwortlich – und wer muss was bezahlen? Wohnen im Eigentum hat die wichtigsten Informationen zusammengestellt.

Wenn Ihre Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) einer Wohnungseigentümer*in ein Sondernutzungsrecht an einem Garten oder an einer Gartenfläche einräumt, dann darf diese die Fläche ausschließlich alleine nutzen. Dies geschieht im Idealfall bereits bei der Teilung des Grundstücks, indem das Sondernutzungsrecht in die Teilungserklärung aufgenommen wird. Häufig ist das bei Erdgeschosswohnungen der Fall. Auch im Nachhinein kann Ihre WEG Sondernutzungsrechte einräumen – dies geschieht ebenfalls in Form einer Vereinbarung aller Wohnungseigentümer*innen.

Nicht selten kommt es in WEGs bei Sondernutzungsrechten am Garten dann zu Streitigkeiten darüber, wer für Instandhaltung (Pflege) und eventuelle Instandsetzungen, also z. B. Zaunreparaturen, verantwortlich ist und die Kosten hierfür tragen muss. Viele Eigentümer*innen ohne Gartenanteil verstehen nicht, warum sie für etwas bezahlen sollen, das sie gar nicht nutzen dürfen. Andererseits dürfte es für die Berechtigten oft eine Selbstverständlichkeit sein, den Garten, den sie nutzen, auch zu pflegen – und dann wundern sie sich, wenn Miteigentümer*innen ihnen auf einmal Auflagen hierfür machen wollen. Welche Haltung ist richtig ?

Gemeinschaft entscheidet, wenn nichts anderes vereinbart ist

Wer als Eigentümer*in ein Sondernutzungsrecht am Garten bzw. einer Gartenfläche hat, darf darin nicht tun und lassen, was sie oder er möchte. Da der Garten an sich Gemeinschaftseigentum ist und bleibt, auch wenn es Sondernutzungsberechtigte gibt, muss grundsätzlich die Gemeinschaft über Maßnahmen der Instandhaltung und -setzung beschließen, diese ausführen (lassen) und auch für die Kosten aufkommen.

Sondernutzungsberechtigte dürfen „ihren“ Garten nur in solcher Weise nutzen, dass andere Miteigentümer*innen durch die Nutzung nicht beeinträchtigt werden. Für bauliche Veränderungen müssen sie ihre Miteigentümer*innen um Erlaubnis fragen und brauchen die Zustimmung in Form eines Mehrheitsbeschlusses - beispielsweise wenn sie ein Gartenhäuschen bauen, den Gartenteil einzäunen oder eine Terrasse anlegen oder erweitern möchten.

Blick in die Teilungserklärung hilft weiter

In der Teilungserklärung oder in Form einer Vereinbarung kann die Sache aber auch abweichend (vom Gesetz) geregelt sein. Oft ist aufgeführt, welche Art von Pflanzen die Sondernutzungsberechtigten einsetzen dürfen. Sogar die Art der Anpflanzung kann darin geregelt sein.

Sondernutzungsberechtigtem kann Pflicht zur Gartenpflege übertragen werden

Ist in der Teilungserklärung oder in Form einer Vereinbarung festgelegt, dass der oder die Sondernutzungsberechtigte zur Instandsetzung und Instandhaltung des Gartens bzw. der entsprechenden Gartenfläche verpflichtet ist, dann muss er bzw. sie das tun. Unter einer ordnungsgemäßen Instandhaltung des Gartens wird die Gartenpflege verstanden, wenn sie – so die weit verbreitete Rechtsauffassung – den „üblichen Rahmen“ einhält. Darunter sind in der Regel Arbeiten wie Rasenmähen, Blumengießen und Baumschnitt zu verstehen.

Kostentragungspflicht liegt im Zweifel beim Sondernutzungsberechtigten

Hinsichtlich der Kostenfrage bedeutet die in Teilungserklärung bzw. Vereinbarung hinterlegte Pflicht zur Instandsetzung und -haltung im Zweifel auch, dass der oder die Sondernutzungsberechtigte alleine die Kosten für diese Maßnahmen tragen muss (siehe BGH, 28.10.2016, Az. V ZR 91/16) – auch wenn die Pflicht zur Kostentragung nicht explizit in der Teilungserklärung oder in der Vereinbarung genannt wird.

Wohnen im Eigentum rät:

  • Um Unklarheiten und ggf. Streitigkeiten in Ihrer WEG vorzubeugen, ist es ratsam, die Instandhaltung und -setzung des Gartens oder der Gartenfläche in einer Vereinbarung zu regeln. Diese muss dann im Grundbuch eingetragen werden, damit sie gegenüber Rechtsnachfolgern wirkt, also auch nach einem Eigentümerwechsel gültig ist.
  • Sie möchten eine Eigentumswohnung im Erdgeschoss kaufen? Dann Achtung: Nur wenn in der Teilungserklärung ein Sondernutzungsrecht eingeräumt ist, können Sie sicher sein, dass Sie den Garten bzw. das Gartenstück vor der Terrasse auch wirklich alleine nutzen können.
  • Sie sind passionierter Hobbygärtner? Dann prüfen Sie vor dem Kauf zudem sorgfältig, ob in der Teilungserklärung (oder in Form einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer*innen) auch die Pflichten bezüglich der Gartenpflege und Instandhaltung und die damit verbundene Kostentragung geregelt sind.
  • Lassen Sie als WiE-Mitglied vor einem Kauf oder bei Streitigkeiten in der WEG die Teilungserklärung von einem unserer Experten prüfen. Nähere Informationen zur Vertragsprüfung: https://www.wohnen-im-eigentum.de/beratung/vertragspruefung
  • Sie haben Fragen rund um Sondernutzungsrechte und den damit verbundenen Pflichten und Kosten? Dann nehmen Sie als Mitglied auch gern erst eine kostenlose telefonische Rechtsauskunft in Anspruch. Nähere Informationen und Terminvereinbarung