Wie Wohnungseigentümergemeinschaften (WEGs) notwendige Sanierungen finanzieren können, stand im Mittelpunkt des Fokus-Talks „Sanierungen in WEGs clever finanzieren“, zu dem Wohnen im Eigentum am 10. Juni 2026 eingeladen hatte. WiE-Vorständin Dr. Sandra von Möller sprach mit Sandra Mummert, Handlungsbevollmächtigte der Bank für Wohnungswirtschaft, sowie WiE-Syndikusanwalt Michael Nack über Finanzierungsinstrumente, rechtliche Rahmenbedingungen und praktische Lösungsansätze für WEGs.
Heizungstausch, Balkonsanierung oder Photovoltaikanlage: Größere Modernisierungen stellen viele Wohnungseigentümergemeinschaften vor große finanzielle Herausforderungen, führte Dr. Sandra von Möller in das Thema ein. Denn oft reichten die Rücklagen nicht aus – und gleichzeitig träfen in den WEGs Eigentümer:innen mit ganz unterschiedlichen finanziellen Möglichkeiten und Interessen aufeinander. Essenziell sei daher ein mittel- und langfristiger Erhaltungsplan. WiE setze sich deshalb intensiv dafür ein, dass die Erstellung und regelmäßige Fortschreibung eines solchen Plans ausdrücklich im Wohnungseigentumsgesetz verankert werde, so von Möller.
Erhaltungsrücklage – sicher und nicht spekulativ anlegen
Das wichtigste Finanzierungsinstrument ist zunächst die Erhaltungsrücklage, die über das regelmäßige Hausgeld der Eigentümer:innen aufgebaut wird, hielt von Möller fest. Die Ansparung sei Teil der ordnungsgemäßen Verwaltung, über die angemessene Höhe könne diskutiert werden. Um eine Vorstellung zu bekommen, was für die jeweilige WEG an Rücklagen notwendig ist, sollte jede WEG einen Sanierungsfahrplan erstellen. „Zur Berechnung der Höhe gibt es verschiedene Ansätze“, machte Michael Nack deutlich, „letztlich ist aber ein Blick auf die konkrete Anlage erforderlich.“
Die Rücklage wird zunächst auf das Girokonto der WEG eingezahlt. Sollten Erhaltungsrücklagen angelegt werden, muss dies „mündelsicher“ geschehen – also nicht spekulativ in Aktien. „Sinnvoll ist immer, eine eiserne Reserve jederzeit verfügbar zu haben“, so Nack, „und den Rest als Festgeld mit kurzer Laufzeit anzulegen“. Hierfür bietet die BfW-Bank für Wohnungswirtschaft Festgeldkonten mit einer attraktiven Verzinsung an.
Nur bestimmte Maßnahmen dürften allerdings einfach von Erhaltungsrücklagen bezahlt werden. Bei Erhaltungsmaßnahmen sei unproblematisch, auf die Erhaltungsrücklage zuzugreifen, da ohnehin alle an den Kosten beteiligt sind. Bei Baumaßnahmen, die über die Erhaltung hinausgehen und die nur einige der Eigentümer wünschen, wie beispielsweise die Installation von Leitungsinfrastruktur für E-Mobilität, dürfe nicht einfach auf die Erhaltungsrücklage zugegriffen werden, in die alle Eigentümer eingezahlt haben, so Nack.
Sonderumlage für kostenintensive Maßnahmen, notfalls mit Sanierungskredit
Reiche die angesparte Erhaltungsrücklage nicht aus, könne zusätzlich eine Sonderumlage beschlossen werden, erläuterte von Möller. Dies ist ein einmaliger Beitrag zusätzlich zum Hausgeld. Er wird in der Regel entsprechend der Miteigentumsanteile festgelegt. Soll ein anderer Verteilungsschlüssel gewählt werden, müsse auf eine faire Verteilung geachtet werden, die Gebrauch und Nutzen Rechnung trägt – bei der Änderung von MEA auf das Objektprinzip müssten ggf. die Wohnungsgrößen miteinbezogen werden, habe der BGH kürzlich entschieden.
„Kann ein einzelner Wohnungseigentümer die Sonderumlage nicht leisten, hat er die Möglichkeit, einen Sanierungskredit aufzunehmen“, erläuterte von Möller. Wohnen im Eigentum bietet in Kooperation mit der psd-Bank einen Modernisierungs- bzw. Sanierungskredit an – für Mitglieder zu vergünstigten Konditionen.
WEG-Kredit - ein Darlehen auf den Namen der Gemeinschaft
Als weitere Finanzierungsmöglichkeit verwies von Möller auf den WEG-Kredit. Aus einer Umfrage unter den Teilnehmenden des Fokus Talks ergab sich, dass diese Möglichkeit nur etwa der Hälfte der über 100 Teilnehmenden bekannt war. Er gilt als Alternative zu einer Sonderumlage, wenn einzelne Eigentümer:innen den notwendigen Geldbetrag für eine Maßnahme nicht aufbringen können oder wollen.
„Ein WEG-Kredit ist ein Darlehen auf den Namen der Gemeinschaft“, so Sandra Mummert von der BfW - Bank für Wohnungswirtschaft. Die einzelnen Eigentümer:innen können individuell entscheiden, ob sie sich an dem WEG-Kredit beteiligen oder eine Sonderumlage leisten wollen. Die monatlichen Kreditraten werden über das Hausgeld bezahlt.
Sinn des WEG-Kredits ist, dass auch finanzschwache Eigentümer:innen teure Investitionen wie beispielsweise notwendige Sanierungen mittragen können. Ein WEG-Kredit kann aber auch für finanzstarke Eigentümer:innen interessant sein.
„Der WEG-Kredit wird innerhalb der Laufzeit komplett zurückgezahlt – bei der klassischen Variante sind das 10 Jahre“, informierte Mummert. Wird die Wohnung innerhalb der Laufzeit verkauft, geht das Darlehen durch das erhöhte Hausgeld auf die Käufer:in über. Bis zu welchem Betrag ein WEG-Kredit vergeben wird, komme auf die jeweilige Immobilie an, so Mummert – „Richtwert ist etwa 45.000 Euro pro Wohneinheit“, es könne aber – abhängig vom jeweiligen Objekt -- auch mehr sein. Der Zinssatz liege bei der BfW-Bank derzeit bei ca. 4,4 Prozent, so Mummert.
Eine WEG dürfe eine Maßnahme mit einem WEG-Kredit allerdings nur finanzieren, wenn Details wie Laufzeit, Rate und monatliche Belastung klar seien. Hintergrund ist ein Urteil des Bundesgerichtshofs aus 2015. „Das Besondere beim WEG-Kredit ist, dass kein einzelner Eigentümer von uns auf Bonität geprüft wird“, sagte Mummert, „es wird auch keine Grundschuld im Grundbuch eingetragen.“ Somit bleibe diskret, wer am Kredit teilnehme und wer nicht.
„Mindestdarlehenssumme ist allerdings 50.000 Euro“, so Mummert. Wenn also ein Teil der Wohnungseigentümer:innen als Selbstzahler die Sonderumlage finanzieren können, muss über diejenigen Eigentümer:innen, die den WEG-Kredit in Anspruch nehmen möchte, eine Summe von 50.000 Euro zusammenkommen.
Fazit: Rücklagenzuführung immer dem aktuellen Sanierungsstand anpassen
„Da die Maßnahmen immer teurer werden, empfehle ich, die Rücklagenzuführung im Vorfeld zu erhöhen“, sagte Sandra Mummert. „So werden Gelder schneller angespart und die Zuführung kann später wieder, wenn gewünscht, reduziert werden.“
„Wichtig ist ein mittel- und langfristiger Erhaltungsplan“, sagte Michael Nack, „zudem sollten immer Vergleichsangebote eingeholt werden, auch wenn dies nach der aktuellen Rechtsprechung nicht mehr immer erforderlich ist.“
„Energetische Sanierungen erhalten auch den Wert einer Immobilie“, machte WiE-Vorständin Dr. Sandra von Möller abschließend deutlich. „Je früher man sich damit beschäftigt, desto mehr Zeit hat man, die Finanzierung in Ruhe zu planen.“
Eine Aufzeichnung des Fokus Talks können Sie am 08. Juli um 19 Uhr ansehen. Melden Sie sich hierzu bitte hier kostenfrei an.