07.01.2020. Ein aktuelles Urteil des Bundesfinanzhofs erleichtert den Verkauf einer selbst genutzten Eigentumswohnung. Demnach ist der Verkaufsgewinn Ihrer Wohnung für Sie auch dann steuerfrei, wenn Sie diese nach Ihrem Auszug vermietet haben – unter anderem vorausgesetzt, der Verkauf geht noch in demselben Kalenderjahr über die Bühne. WiE erläutert das Urteil.

Hintergrund des BFH-Urteils (3.9.2019, Az. IX R 10/19): Grundsätzlich gilt beim Verkauf von Häusern und Wohnungen aus dem Privatvermögen eine sogenannte Spekulationsfrist von zehn Jahren. Die Frist berechnet sich zwischen den notariellen Kaufverträgen.

Verkaufen Sie innerhalb dieser Frist, müssen Sie die Wertsteigerung der Immobilie versteuern. Eine Ausnahme gemäß § 23 Abs. 1 Nr. 1 Satz 3 EStG liegt dann vor, wenn Sie Ihre Wohnung in dieser Zeit ausschließlich selbst genutzt haben oder „im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken“ genutzt haben. Dann bleibt Ihr Gewinn aus dem Verkauf steuerfrei.

Diese Ausnahmeregelung war allerdings streitig. Im vorliegenden Fall hatte der Kläger 2006 eine Eigentumswohnung erworben und diese bis April 2014 selbst bewohnt. Von Mai bis zum Zeitpunkt des Verkaufs, im Dezember 2014, hatte er die Wohnung vermietet. Daraufhin ermittelte das zuständige Finanzamt einen steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn. Nach Ansicht der Finanzverwaltung hätte die Wohnung bis zum Verkauf vom Eigentümer selbst bewohnt werden müssen, damit keine Steuern auf den Veräußerungsgewinn anfallen. Der Kläger wehrte sich dagegen und bekam Recht.

Nach dem Urteil des Bundesfinanzhofs müssen Sie Ihre Wohnung lediglich im Kalenderjahr vor dem Verkauf durchgehend selbst bewohnt haben. Im zweiten Kalenderjahr vor der Veräußerung müssen Sie die Wohnung nur am letzten Tag selbst bewohnt haben, im Verkaufsjahr nur am ersten Tag.

Das bedeutet für Sie: Wenn Sie, beispielsweise wegen eines Jobwechsels, aus Ihrer Immobilie ausziehen, können Sie die Wohnung oder das Haus im Anschluss noch vermieten, bevor Sie sie verkaufen. Dann bleibt der Veräußerungsgewinn auch bei einem Verkauf innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist für Sie steuerfrei. Sie müssen allerdings beachten, dass der Verkauf – also der notarielle Kaufvertrag – noch in dem Kalenderjahr, in dem Sie ausgezogen sind, erfolgen muss (Grundlage: Ausnahmevorschrift nach § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 2. Alternative EStG).