02.04.2025. Maklerkosten müssen zwischen den Vertragsparteien hälftig aufgeteilt werden – unabhängig davon, ob Käufer:in, Verkäufer:in oder eine dritte Person den Maklervertrag zu der entsprechenden Immobilie abgeschlossen hat. Dies hat der Bundesgerichtshof vor kurzem entschieden. Zudem darf ein Verkäufer nicht die Maklerkosten vollständig auf den Vertragspartner abwälzen, wenn er den Maklervertrag alleine abgeschlossen hat – selbst dann nicht, wenn dafür der Kaufpreis reduziert wird. Der BGH stärkt damit die Verbraucherrechte.
Seit 2020 müssen Verkäufer:in und Käufer:in beim Immobilienkauf die Maklerprovision teilen und jeweils die Hälfte bezahlen – dieses Prinzip nennt sich Halbteilungsgrundsatz. Er soll Verbraucher:innen davor schützen, dass ihnen die Maklerkosten ganz aufgebürdet werden. Zuvor war es möglich gewesen, dass die Käufer:in alleine komplett die Maklerkosten übernehmen muss - dies ist nun unwirksam.
Voraussetzung für die hälftige Zahlung ist laut Gesetz, dass die Makler:in mit beiden Parteien einen Vertrag geschlossen hat und es sich bei der Käufer:in um eine Verbraucher:in handelt (§ 656c BGB). Unklar war aber bislang, was passiert, wenn der Maklervertrag nicht von den Vertragsparteien, sondern einer dritten Person abgeschlossen wird.
Aufteilung der Maklerkosten auch, wenn Dritter Vertrag abschließt
Dazu hat der Bundesgerichtshof nun entschieden: Der Halbteilungsgrundsatz gilt auch dann, wenn der Maklervertrag von einer dritten Person abgeschlossen wird. Im konkreten Fall (Az. I ZR 32/34) war eine Maklerin von der Ehefrau des Eigentümers mit der Vermarktung der Immobilie beauftragt worden, während der Kaufvertrag von ihrem Ehemann abgeschlossen wurde
Der Zweck des § 656c BGB bestehe laut BGH darin, „Verbraucher davor zu schützen, dass Maklerkosten unter Ausnutzung ihrer aufgrund der Marktsituation geschwächten Verhandlungsposition in unbilliger Weise auf sie abgewälzt werden“ - unabhängig davon, ob der Maklervertrag mit einer Kaufvertragspartei oder einem Dritten geschlossen wird.
Begriff des Einfamilienhauses konkretisiert
Außerdem hat der BGH in diesem Zusammenhang den in § 656c BGB genannten Begriff des Einfamilienhauses konkretisiert. Im geschilderten Fall ging es um ein Einfamilienhaus mit einem Anbau, der zu gewerblichen Zwecken (als Büro) genutzt werden kann. Die Maklerin hatte argumentiert, dass 656c hier nicht greife, da ein Teil des Hauses gewerblich nutzbar sei und es sich nicht um ein reines Einfamilienhaus handele. Das sieht der Bundesgerichtshof aber anders: Es sei entscheidend, dass die Immobilie klar Wohnzecken der Mitglieder eines einzelnen Haushalts dient. Ob es im Haus eine Einliegerwohnung oder eine andere gewerbliche Nutzungsmöglichkeit gibt, ändere daran nichts, so der BGH, sofern diese nur von untergeordneter Bedeutung sei. In dem konkreten Fall machte der Büroanbau nur ein Fünftel der gesamten Fläche aus, was der BGH als unwesentlich betrachtete.
Vollständige Überwälzung der Provision auf Käufer:in nicht zulässig
In einem anderen Fall (Az. I ZR 138/24) musste der Bundesgerichtshof klären, wie Maklerkosten abgewälzt werden dürfen, wenn nur eine Partei einen Vertrag mit der Makler:in geschlossen hat. Es ging darum, ob es zulässig ist, die Maklerkosten vollständig durch die Verkäufer:in einer Immobilie auf die Käufer:in abzuwälzen, wenn im Gegenzug dafür der Kaufpreis der Immobilie reduziert wird. Dies verneinte der BGH. Es darf nur die Hälfte der Provision auf die Käufer:in abgewälzt werden – und die Provision darf nicht mit dem Kaufpreis verrechnet werden.