10.06.2022. Bei vermieteten Wohnungen steht in der Regel irgendwann die Frage nach einer Mieterhöhung im Raum. Die Möglichkeiten von Vermieter*innen, die Miete zu erhöhen, werden allerdings durch das Gesetz stark eingeschränkt. Lesen Sie im Folgenden eine Übersicht, wann Mieterhöhungen möglich sind.

Vorab vorneweg: In der Regel sind Wohnungseigentümer*innen, die ihre Wohnung(en) vermietet haben, an einem guten, langfristigen Mietverhältnis interessiert. Eine Mieterhöhung sollte auch vor diesem Hintergrund stets gut überlegt sein. Ohnehin sind Mieterhöhungen nicht ohne weiteres möglich – sie sind durch das Gesetz (Bürgerliches Gesetzbuch, BGB) stark eingeschränkt.

Bitte beachten Sie, dass es sich bei den folgenden Informationen um grundlegende Ausführungen handelt, die keinen Anspruch auf Vollständigkeit erheben und auch keine Rechtsberatung ersetzen können. Da das Mietrecht in Deutschland sehr komplex ist, nehmen Sie als Mitglied gerne unsere kostenlosen telefonischen Rechtsauskünfte in Anspruch, wenn Sie Fragen zu Mieterhöhungen oder zum konkreten Vorgehen in Ihrem Fall haben.

Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 BGB)

Sie können als Vermieter*in verlangen, dass die Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete angehoben wird – wenn die Miete zum Zeitpunkt, wenn die Erhöhung erstmals wirken soll, seit 15 Monaten unverändert ist.

Als ortsüblich gilt die Miete, die für vergleichbare Wohnungen am Wohnort der Mieter*in in den letzten sechs Jahren durchschnittlich vereinbart wurden.

Ermittelt wird die Vergleichsmiete in der Regel mithilfe des Mietspiegels der Kommune, den Sie bei der Gemeinde- bzw. Stadtverwaltung erhalten (ab 1. Januar 2023 sind alle Städte und Gemeinden mit mehr als 50.000 Einwohnern verpflichtet, einen Mietspiegel zu erstellen).

Wenn es keinen Mietspiegel gibt, müssen Sie das Mieterhöhungsverlangen mit Daten aus einer Mietdatenbank oder drei Vergleichswohnungen begründen. Dieses Vorgehen ist sehr komplex und es gibt dabei viele Details und Fallstricke zu beachten -- unter anderem müssen die Wohnungen konkret genannt werden (Adresse, Lage und Stockwerk innerhalb des Gebäudes), damit Ihre Mieter*in diese ohne Probleme finden kann, um die Vergleichbarkeit zu überprüfen. Lassen Sie sich hierzu von einem Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht beraten, gerne als Mitglied im Rahmen unserer kostenfreien telefonischen Rechtsauskünfte. Eine andere Möglichkeit besteht darin, das Gutachten eines Sachverständigen vorzulegen. Auch das ist allerdings sehr aufwändig und auch kostenintensiv und wird daher nur selten gewählt.

Für die Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete gilt eine Kappungsgrenze: Innerhalb von drei Jahren darf die Miete um maximal 20 Prozent (§ 558 Absatz 3 BGB) steigen. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt kann die Kappungsgrenze allerdings auf 15 Prozent beschränkt sein – das können die Bundesländer per Rechtsverordnung festlegen.

Das Mieterhöhungsverlangen können Sie frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend machen. Sie müssen es Ihrer Mieter*in mindestens drei Monate vor Beginn der Erhöhung in Textform mitteilen und begründen. Dies ist auch per E-Mail möglich – grundsätzlich ist davon aber abzuraten. Denn Sie sollten vorsorglich darauf achten, dass Sie den Zugang Ihres Verlangens auch beweisen können, zum Beispiel durch ein Einwurfeinschreiben per Post.

Bitte beachten Sie: Sollte Ihr Schreiben formale Fehler enthalten, zum Beispiel weil die Begründung für die Mieterhöhung fehlt, ist die Erhöhung unwirksam.

Wichtig: Es handelt sich hier nicht um eine Mieterhöhung, sondern zunächst um ein Mieterhöhungsverlangen, dem Ihre Mieter*in zustimmen muss – da Sie den Mietvertrag ändern möchten. Wenn Ihre Mieter*in nicht reagiert oder die Erhöhung ablehnt, haben Sie die Möglichkeit, die Mieter*in auf Zustimmung zur Mieterhöhung zu verklagen.

Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen (§ 559 BGB)

Wenn Sie Modernisierungsmaßnahmen an Ihrer Wohnung und/oder der Wohnungseigentumsanlage durchgeführt haben, können Sie unter bestimmten Voraussetzungen danach die Miete erhöhen. Als Modernisierung gelten nicht Erhaltungsmaßnahmen. Unter Modernisierungsmaßnahmen fallen unter anderem energetische Modernisierungen, bauliche Veränderungen, durch die der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht wird, oder durch die die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden (z.B. Wärmedämmung der Fassade, Einbau einer energiesparenden Heizungsanlage, Einbau eines Fahrstuhls, Einrichtung eines Kinderspielplatzes auf der Grünfläche der Außenanlage).

Als Vermieter*in haben Sie die Möglichkeit, acht Prozent der Modernisierungskosten jährlich dauerhaft auf die Mieter*innen umzulegen. Beispiel: Betragen die Modernisierungskosten 10.000 Euro, können Sie nach der Modernisierung die Jahresmiete um insgesamt 800 Euro erhöhen.

Allerdings gilt auch hierfür eine Kappungsgrenze. Innerhalb eines Zeitraums von sechs Jahren nach der Modernisierung darf die Miete um maximal 3 Euro je Quadratmeter Wohnfläche steigen (vorausgesetzt die Ausgangsmiete lag über sieben Euro pro Quadratmeter). Bei Wohnungen mit einer Miete unterhalb von sieben Euro je Quadratmeter darf die Miete infolge einer Modernisierung hingegen nur um maximal zwei Euro pro Quadratmeter steigen.

Alternativ können Sie die Sanierungskosten unter bestimmten Voraussetzungen auch pauschal geltend machen (§ 559c). Wenn Sie dies vorhaben, sollten Sie sich unbedingt von einem Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht beraten lassen, da es viele Details und auch Ausnahmen zu beachten gibt.

Wichtig: Sie müssen Ihrer Mieter*in mindestens drei Monate vor Beginn der Modernisierungsmaßnahme(n) in Textform (siehe oben) darüber und über die Mieterhöhung informieren. Dies regelt § 555c BGB. Folgende Informationen muss Ihre Modernisierungsankündigung enthalten: Art und Umfang der Maßnahme, Beginn und Dauer, voraussichtliche Mieterhöhung und voraussichtliche Höhe der Nebenkosten. Sie sollten darüber hinaus Ihre Mieter*in auch darauf hinweisen, dass sie einen Härteeinwand einlegen kann (§ 555d BGB). Es ist ratsam, sich hierzu von einem Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht beraten zu lassen, als Mitglied gerne im Rahmen unserer kostenfreien telefonischen Rechtsauskünfte.

Mieterhöhung mithilfe einer Staffel- oder Indexmiete (§ 557 a und b BGB)

Da die Möglichkeiten zur Mieterhöhung durch das Gesetz stark eingeschränkt sind, sollten Sie bereits vor der Vermietung überlegen, ob Sie in Ihrem Mietvertrag eine Staffelmiete (§557a BGB) oder eine Indexmiete (§ 557b BGB) vereinbaren möchten, mithilfe derer Sie eine regelmäßige Mieterhöhung erreichen.

Bei einer Staffelmiete steigt die Miete jedes Jahr um einen festgelegten Betrag (nicht in Form von Prozent-Angaben), bei der Indexmiete orientiert sich die Mieterhöhung an der Entwicklung des Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamtes.

Sie sollten sich im Klaren über Folgendes sein: Wenn Sie eine Staffel- oder Indexmiete vertraglich vereinbart haben, können Sie in der Regel keine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete und auch keine Modernisierungsmieterhöhung (siehe oben) verlangen; es gilt also „Entweder-oder“. Eine Ausnahme gibt es allerdings: Müssen Sie eine Sanierung durchführen aus Gründen, die Sie nicht zu vertreten haben, also aufgrund gesetzlicher Vorgaben, können Sie eine Modernisierungsmieterhöhung auch bei Indexmieten verlangen (557b Absatz 2 BGB). Auch hier ist eine Beratung durch einen Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht sinnvoll. Nutzen Sie als Mitglied unsere kostenfreien telefonischen Rechtsauskünfte.

Neuvermietungen

Wenn Sie eine Wohnung neu vermieten, können Sie grundsätzlich die Miete nach oben anpassen. Allerdings müssen Sie zunächst im Vorfeld prüfen, ob in Ihrer Kommune eine Mietpreisbremse gilt. Ist dies der Fall, darf die Miete bei einer Neuvermietung nur maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen (Hintergrund ist das sogenannte Mietrechtsanpassungsgesetz).

Allerdings gibt es auch Ausnahmen, bei denen die Mietpreisbremse nicht gilt – unter anderem bei Neubauten; nach einer umfassenden Modernisierung der Wohnung; wenn die Miete der Vormieter*in bereits mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete lag).