02.01.2023. Die CO2-Abgabe auf fossile Brennstoffe wurde bei vermieteten Immobilien bis vor kurzem alleine von den Mietenden getragen. Seit 01.01.2023 müssen nun auch die Vermietenden einen Teil der Kosten übernehmen. Lesen Sie, wie die Aufteilung geregelt ist und was Sie als vermietende Eigentümer*innen beachten müssen.

Das „Gesetz zur Aufteilung der Kohlendioxidkosten (Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz“ (CO2KostAufG) wurde am 10.11.2022 vom Deutschen Bundestag beschlossen, kurz darauf hat der Bundesrat zugestimmt.

Ein Zehn-Stufen-Modell teilt ab 01. Januar 2023 die CO2-Kosten zwischen Vermietenden und Mietenden auf – abhängig von den jährlichen CO2-Emissionen des jeweiligen Wohngebäudes pro Quadratmeter Wohnfläche. Hintergrund ist, dass nicht nur das Heizverhalten, sondern auch der energetische Zustand eines Gebäudes den CO2-Ausstoß beeinflussen. Je schlechter der energetische Gebäude-Zustand, desto höher ist der Anteil der Kosten, den die Vermietenden tragen müssen.

Bei Wohngebäuden mit einer besonders schlechten Energiebilanz (mehr als 52 Kilogramm CO2 pro Quadratmeter Wohnfläche im Jahr) etwa sind die Vermietenden verpflichtet, 95 Prozent der CO2-Kosten zu übernehmen, die Mietenden lediglich 5 Prozent. Mit einer besseren Energieeffizienz eines Gebäudes sinkt der Anteil, den die Vermietenden zu tragen haben, in mehreren Stufen – bis hin zu Gebäuden mit dem Energiestandard EH55 (KfW Effizienzhaus 55). Hier müssen Mietende die CO2-Abgabe komplett alleine bezahlen. Ausnahmen gibt es für denkmalgeschützte Wohngebäude und für Milieuschutzgebiete, wo energetische Sanierungen nur schwer durchgeführt werden können.

Mit dem Modell sollen Mietende motiviert werden, energiesparend zu heizen, und Anreize für Vermietende geschaffen werden, ihr Gebäude energetisch zu sanieren.

Konnten Vermietende bislang die kompletten CO2-Kosten auf ihre Mieter*innen umlegen, wird dies in vielen Fällen aufgrund des neuen Gesetzes nur noch in Teilen möglich sein, abhängig vom jeweiligen energetischen Gebäudezustand. Daher müssen Sie als Vermietende in der Regel die Betriebskostenabrechnung, die Sie für Ihre Mieter*innen erstellen, anpassen.

 

So gehen Sie als vermietende Wohnungseigentümer*innen vor, wenn Ihre WEG einen Vertrag mit einem Gas- oder Öl-Anbieter geschlossen hat (Zentralheizung):

Schritt 1: CO2-Ausstoß pro Quadratmeter Wohnfläche ermitteln

Das Gesetz verpflichtet den Brennstofflieferanten, also den Gas- oder Öl-Anbieter, in seiner Lieferrechnung die Brennstoffmenge, den Emissionsfaktor, den Kohlendioxidausstoß sowie die Kohlendioxidkosten auszuweisen. Diese Rechnung sollte allen Eigentümer*innen durch die Verwaltung im Rahmen der Heizkostenabrechnung als Teil der Jahresabrechnung vorgelegt werden. Aus der Rechnung ermitteln Sie den CO2-Ausstoß pro Quadratmeter Wohnfläche, indem Sie den Kohlendioxidausstoß durch die gesamte Wohnfläche des Gebäudes teilen. Diese finden Sie in der Regel in der Teilungserklärung oder in der Baubeschreibung. Falls nicht, bitten Sie Ihre Verwaltung um diese Angabe.

Schritt 2: Stufenmodell: In welcher Stufe liegt Ihr Wohngebäude?

Anhand des CO2-Ausstoßes pro Quadratmeter Wohnfläche pro Jahr (in Kilogramm) ermitteln Sie nun, in welcher Stufe Ihr Wohngebäude liegt. Jetzt wissen Sie, wie hoch der Anteil der CO2-Kosten Ihrer Wohnung ist, den Sie im Rahmen der Betriebskostenabrechnung auf Ihre Mieter*innen umlegen können.

Schritt 3: Betriebskostenabrechnung anpassen, erstmalig für das Jahr 2023

Als Vermietende sind Sie künftig verpflichtet, in der Betriebskostenabrechnung genaue Angaben zu den CO2-Kosten zu machen – und zwar erstmals in der Abrechnung für das Jahr 2023. Folgende Angaben müssen dann enthalten sein: die Berechnungsgrundlage, die Einstufung der Wohnung (laut Stufenmodell) und der auf die Mietenden anfallende Anteil an den CO2-Kosten (Aufteilungsverhältnis) (§ 7 Absatz 3 CO2KostAufG). Wichtig: Falls Sie diese Informationen nicht liefern, können die Mietenden ihren Anteil an den Heizkosten um 3 Prozent kürzen (§ 7 Absatz 4 CO2KostAufG).

Ebenfalls wichtig zu wissen: Als Vermietende sind Sie verpflichtet, Ihren Mieter*innen Einsicht in den Lieferschein des Brennstofflieferanten zu gewähren, wenn diese das fordert.

So gehen Sie als Vermieter*in vor, wenn Ihre Mieter*innen direkt einen Vertrag mit einem Brennstoff-Lieferanten oder Wärmelieferanten geschlossen haben (z.B. bei Gasetagenheizungen):

Wenn die Mietenden selbst einen Vertrag mit einem Brennstoff- oder Wärmelieferanten geschlossen haben (zum Beispiel bei Wohnungen mit Gasetagenheizungen und bei Einfamilienhäusern), sieht das Vorgehen anders aus. In diesen Fällen müssen die Mietenden aktiv werden und ihren Erstattungsanspruch Ihnen gegenüber geltend machen – und zwar in Textform innerhalb von zwölf Monaten, nachdem sie die Rechnung des Anbieters erhalten haben.

Unabhängig davon, wer den Vertrag mit dem Öl- oder Gasanbieter geschlossen hat, gilt für Sie als Vermietende, für Ihre WEG oder Ihre Mieter*innen: „Ist ein Abrechnungszeitraum von unter einem Jahr vereinbart, so sind die Werte der Einstufungstabelle in der Anlage anteilig zu kürzen. Weichen die Abrechnungszeiträume der Brennstoff- oder Wärmelieferungen von den zwischen Mietenden und Vermietenden vereinbarten Abrechnungszeiträumen ab, sind die auf den Rechnungen ausgewiesenen Brennstoffemissionen auf den vereinbarten Zeitraum umzurechnen.“ (§5 Abs. 1, Satz 4 und 5 CO2KostAufG).

Kritik von WiE

Die besondere Interessenlage und Struktur von Wohnungseigentümergemeinschaften (WEGs) bzw. vermietenden Wohnungseigentümer*innen wird in dem Gesetz nicht im erforderlichen Maß berücksichtigt. Die Details der Kritik können Sie in der WiE-Stellungnahme zum Entwurf des Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetzes nachlesen.

Hintergrund

Seit dem 1. Januar 2024 liegt der CO2-Preis pro Tonne ausgestoßenem CO2 bei 45 Euro. Im kommenden Jahr soll der Preis dann auf 55 Euro steigen. Ab 2027 soll für die CO2-Emissionen von Verkehr und Gebäudewärme ein europäisches Emissionshandelssystem eingeführt werden.

Der Bundestag hat den höheren CO2-Preis auf Sprit, fossiles Gas und Heizöl am 15. Dezember 2023 mit dem Haushaltsfinanzierungsgesetz 2024 beschlossen. Der Bundesrat hat das Gesetz am selben Tag gebilligt.

(Stand 20.2.24)