19.10.2023. Eine Videoüberwachungsanlage kann nicht nur Einbrecher*innen abschrecken, sondern auch sinnvoll sein, um Schäden, die durch Vandalismus verursacht werden, vorzubeugen. Manche Wohnungseigentümergemeinschaften (WEGs) sind davon immer wieder betroffen – sei es in Form von Graffiti an der Hausfassade, zerstörte Blumenbeete oder eingeworfene Fenster. Da die Täter*innen meist nicht gefunden werden, bleiben die Wohnungseigentümer*innen in der Regel auf den Kosten für die Beseitigung der Schäden bzw. den Kosten für Reparaturen sitzen. WiE-Rechtsreferent Michael Nack informiert, worauf WEGs bei der Beschlussfassung zur Installation einer Videoüberwachungsanlage achten müssen.

WiE: Müssen der Installation einer Videoüberwachungsanlage alle Eigentümer*innen zustimmen?

Michael Nack: „Nein. Die Installation einer Videoüberwachungsanlage stellt nach dem Wohnungseigentumsgesetz eine bauliche Veränderung am Gemeinschaftseigentum dar, die Wohnungseigentümergemeinschaften (WEGs) mit einfacher Mehrheit beschließen können. Voraussetzung ist allerdings, dass die Überwachung durch die Videoanlage der Gemeinschaft sich nur auf die Gemeinschaftsflächen erstrecken darf, also in der Regel weder auf fremde  Grundstücke noch auf öffentliche Wege noch auf das Sondereigentum einzelner Eigentümer*innen. WEGs müssen aber noch weitere wichtige Punkte beachten, damit der Beschluss ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht. Der Beschluss darf nicht nur die technische Installation regeln, sondern muss auch eine Nutzungsregelung – also genaue Informationen, wie die Anlage betrieben wird ­­– enthalten.“

WiE: Was bedeutet das genau?

Michael Nack: „Ganz wichtig: Die Anforderungen der Datenschutz-Grundverordnung (DSGVO) müssen erfüllt werden, denn diese sind gesetzlich vorgeschrieben. Es muss in dem Beschluss festgelegt werden, welcher Bereich zu welchem Zweck wann durch die Anlage überwacht wird, wie die Aufnahmen gespeichert werden, wem sie zugänglich sind und wann sie gelöscht werden. Darüber hinaus sind die Informationspflichten des Artikel 13 DSGVO zu beachten: Am Ort der Überwachung müssen durch einen Aushang der für die Überwachung Verantwortliche bekanntgegeben werden. Das ist in der Regel die Verwalter*in. Darüber hinaus ist es empfehlenswert, dort auch Schilder mit Kamerasymbolen anzubringen.“

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WiE: Und was kann passieren, wenn keine DSGVO-konforme Nutzungsregelung beschlossen wird?

Michael Nack: „Dann besteht das Risiko, dass der Beschluss jederzeit von einem Gericht für nichtig erklärt wird, wenn einzelne Eigentümer*innen gegen den Beschluss vorgehen. Die WEG dürfte dann als Konsequenz die Videoüberwachungsanlage nicht mehr betreiben. In der Rechtsliteratur wird allerdings teilweise auch die Ansicht vertreten, dass ein Beschluss zur Installation einer Videoüberwachungsanlage ohne DS-GVO konforme Nutzungsregelung ‚nur‘ angefochten werden kann, also nicht nichtig sein muss. Dann kann jeder Eigentümer jederzeit die Unterlassung der Überwachung fordern, bis es einen DSGVO-konformen Beschluss gibt. Der Betrieb der Videoüberwachung würde dann solange ‚still stehen‘. Es gibt also keine Sicherheit für Eigentümer*innen, wie ein Gericht bei einem Rechtsstreit urteilen würde – klar ist nur: Ohne eine DSGVO-konforme Nutzungsregelung sollte keine WEG die Installation einer Videoüberwachung beschließen. “

WiE: Kann eine Videoüberwachungsanlage auch von einzelnen Eigentümer*innen gefordert werden?

Michael Nack: „Ja. Wenn die Videoüberwachungsanlage an Haus- oder Tiefgaragenzugängen oder im Treppenhaus angebracht werden soll, kann deren Installation als Maßnahme, die dem Einbruchschutz dient, gelten. Dann handelt es sich gemäß Wohnungseigentumsgesetz um eine sogenannte privilegierte Maßnahme (§ 20 Abs. 2 Nr. 3 WEGesetz). Auf solche Maßnahmen haben einzelne Wohnungseigentümer*innen einen Rechtsanspruch, allerdings nur, wenn diese „angemessen“ sind – hier hat die WEG einen Ermessensspielraum bei der Beurteilung. Da eine Videoüberwachungsanlage allerdings alle Wohnungseigentümer*innen einer WEG betrifft und häufig mit hohen Kosten verbunden sein kann, ist es besser, deren Installation gemeinschaftlich zu beschließen.“

 

Weitere Hinweise:

  • Informationen zu den Anforderungen einer DS-GVO-konformen Videoüberwachung gibt es bei den Landesämtern für Datenschutz, z.B. beim Landesamt für Datenschutz NRW.
  • Werfen Sie als Mitglied gerne einen Blick in unser neues, kostenfreies Infoblatt „Einbruchschutz: Wie Wohnungseigentümer*innen und WEGs Maßnahmen umsetzen können“ (bitte hierzu erst auf der Website einloggen und dann hier klicken). Sind Sie kein Mitglied? Dann können Sie die Publikation in unserem Shop kostenpflichtig bestellen.
  • Grundlegende Informationen zum Einbruchschutz gibt es auf der WiE-Themenseite „Einbruchschutz“.