Wenn eine Videoüberwachungsanlage zum Einbruchschutz geplant ist, sollten Wohnungseigentümergemeinschaften ein gemeinschaftliches Vorgehen beschließen, das heißt die WEG sollte die Anlage installieren und betreiben. Lesen Sie im Folgenden, warum von einer Umsetzung durch einzelne Wohnungseigentümer:innen als privilegierte Maßnahme abzuraten ist.
Das Wohnungseigentumsgesetz räumt jeder einzelnen Wohnungseigentümer:in das Recht ein, „angemessene bauliche Veränderungen“ im Gemeinschaftseigentum zu verlangen, die dem Einbruchschutz dienen (sogenannte privilegierte Maßnahmen, § 20 Abs. Abs. 2 Nr.3 Wohnungseigentumsgesetz). Wohnungseigentümergemeinschaften müssen einzelnen Eigentümer:innen also Maßnahmen, die dem Einbruchschutz dienen, gestatten, wenn diese „angemessen“ sind.
Ob eine Videoüberwachung eine privilegierte Maßnahme darstellt, ist nach wie vor in der Literatur und Rechtsprechung umstritten. Laut Gesetzesbegründung der Wohnungseigentumsgestez-Reform 2020 ist es ausreichend, wenn die Maßnahme einen Einbruch unwahrscheinlicher macht. Nach Auffassung von WiE handelt es sich bei der Videoüberwachung um eine privilegierte Maßnahme, da bereits das Risiko bei einem Einbruch gefilmt zu werden, zur Abschreckung beiträgt.
Aber eine Beschlussfassung und Umsetzung durch die WEG ist nach Auffassung von WiE den individuellen Maßnahmen stets vorzuziehen. Denn im Unterschied zum gemeinschaftlichen Vorgehen, bei dem die Anlage allen Eigentümer:innen dient und die Verwalter:in als Organ der WEG den ordnungsgemäßen Betrieb und die Einhaltung der Datenschutzgrundverordnung (DSGVO) sicherstellen muss, haben einzelne Wohnungseigentümer:innen keine solche Organstellung. Deshalb dürfte es im Regelfall der ordnungsgemäßen Verwaltung widersprechen, wenn eine einzelne Eigentümer:in Gemeinschaftsanlagen überwacht und allein über die Verarbeitung personenbezogener Daten und die Einhaltung der DSGVO entscheiden darf.
Beispielsweise wären die im Interesse der Gemeinschaft gespeicherten Aufnahmen wie ein Teil der Verwaltungsunterlagen zu behandeln, in die Einsicht zu gewähren ist. Wenn aber eine einzelne Eigentümer:in diese Aufzeichnungen anfertigt, handelt es sich nicht um Verwaltungsunterlagen. Damit würde grundsätzlich die rechtliche Stellung der übrigen Eigentümer:innen verschlechtert, da sie immer auf den- oder diejenige angewiesen sind, wenn sie Einsicht in die Aufnahmen haben wollen. Außerdem könnten gegenüber einzelnen Eigentümer:innen eher Zweifel an der ordnungsgemäßen Einhaltung der DSGVO und Misstrauen an der ordnungsmäßigen Verwendung entstehen. Ob sich im Übrigen einzelne Eigentümer:innen überhaupt der jederzeitigen Verantwortlichkeit für die Einhaltung der DSGVO stellen wollen, dürfte auch zweifelhaft sein.
Beschluss sorgfältig vorbereiten
WEGs sollten daher die Installation und den Betrieb einer Videoüberwachungsanlage beschließen. Hierbei handelt es sich um eine bauliche Veränderung am Gemeinschaftseigentum. Da die Maßnahme zwangsläufig mit einem Eingriff in die Rechte von Personen – Eigentümer:innen und Bewohner:innen – einhergeht, sollte der Beschluss im Vorfeld sorgfältig vorbereitet werden. Was hierbei im Detail zu beachten ist und was für die Kostenverteilung gilt, lesen Sie in einer Pressemitteilung.
Nutzen Sie als Mitglied gerne auch die WiE-Musterbeschlussvorlage "Installation und Betrieb einer Videoüberwachungsanlage durch die WEG" (bitte zunächst auf der Webseite einloggen).