Wie Eigentümer:innen sich bei einem anstehenden Heizungstausch verhalten sollten, stand im Mittelpunkt des Fokus-Talks „Neue Regeln für den Heizungstausch – was Immobilieneigentümer:innen jetzt wissen müssen“, zu dem Wohnen im Eigentum am 24. Juli 2026 eingeladen hatte. WiE-Vorständin Dr. Sandra von Möller sprach mit Achim Hambücken, Heizungs- und Installationsbaumeister sowie stellvertretender Obermeister der Innung für Sanitär, Heizung und Klima in Köln, Dr. Michael Paul Konzernbevollmächtigter bei den Stadtwerken Köln, sowie WiE-Syndikusanwalt Michael Nack über die rechtlichen Voraussetzungen, technischen Möglichkeiten und wirtschaftlichen Folgen.
Was bedeuten die neuen Regelungen des Gebäudemodernisierungsgesetztes, auch Heizungsgesetz genannt, konkret für Haus- und Wohnungseigentümer und gibt es Neuerungen für Vermietende? Mit diesen Fragen führte WiE-Vorständin Dr. Sandra von Möller in die Veranstaltung ein. Mit dem neuen Gesetz ändern sich die gesetzlichen Rahmenbedingungen für den Heizungstausch in vielen Bereichen, machte von Möller deutlich.
Rechtliche Neuerungen: Technologieoffenheit ohne konkreten Handlungsbedarf
Michael Nack erläuterte zunächst die wesentlichen Änderungen des Gebäudemodernisierungsgesetzes. Im Mittelpunkt steht die wiederhergestellte Technologieoffenheit: Eigentümer:innen können auch künftig Gas- und Ölheizungen einbauen. Gleichzeitig machte Nack darauf aufmerksam, dass für neu installierte fossile Heizungen ab 2029 die sogenannte „Biotreppe“ gilt. Diese sieht einen schrittweise steigenden Anteil erneuerbarer Energieträger wie Biogas oder Bioöl vor. Ergänzend ist eine Beimischungsquote für Energielieferanten geplant, deren konkrete Ausgestaltung jedoch noch gesetzlich geregelt werden muss. Einen unmittelbaren rechtlichen Handlungsbedarf gebe es derzeit nicht, so Nack. Bestehende Heizungen könnten weiter betrieben und bei einem Austausch verschiedene Technologien gewählt werden. Dennoch empfahl er Eigentümer:innen, sich frühzeitig mit der zukünftigen Wärmeversorgung ihres Gebäudes auseinanderzusetzen.
Wärmepumpe für rund 70 Prozent der Gebäude geeignet
Von Möller leitete danach zu den technischen Aspekten der Wärmeplanung über. Von Heizungsbaumeister Achim Hambücken wollte sie wissen, ob die Wärmepumpe eine „Lösung für alle Fälle“ und in welchen Fällen sich noch der Einbau einer Heizung auf Basis von Gas oder Öl eigne. Zudem warf sie den Fokus auf das Thema Mehrfamilienhäuser und was es hier im Speziellen zu beachten gebe.
Hambücken ordnete die technischen Möglichkeiten verschiedener Heizsysteme ein und machte deutlich, dass Wärmepumpen in vielen Fällen eine geeignete Lösung darstellen. Nach seiner Einschätzung könnten rund 70 Prozent der Gebäude realistisch mit einer Wärmepumpe versorgt werden. Gerade in dicht bebauten Innenstadtlagen seien die Aufstellmöglichkeiten jedoch häufig eingeschränkt, sodass Fernwärme dort eine wirtschaftlich sinnvolle Alternative sein könne. Auch bei Gebäuden mit hohen Vorlauftemperaturen von über 60 Grad oder bei der zentralen Warmwasserbereitung in Mehrfamilienhäusern stoße die Wärmepumpe an Effizienzgrenzen. In solchen Fällen könnten Hybridsysteme oder andere Versorgungskonzepte die bessere Wahl sein.
Grundsätzlich sei technisch vieles möglich – etwa durch die Aufstellung von Anlagen auf Dächern oder in Innenhöfen –, entscheidend sei jedoch immer die Wirtschaftlichkeit und Effizienz der jeweiligen Lösung, so Hambücken. Wohnungseigentümergemeinschaften riet er, nach Möglichkeit gemeinsame Lösungen wie eine zentrale Wärmepumpe anzustreben. Zwar seien auch Etagenwärmepumpen unter geeigneten Rahmenbedingungen umsetzbar, sie seien jedoch meist kostenintensiver.
Mit Blick auf die langfristige Kostenentwicklung sprach sich Hambücken trotz höherer Anschaffungskosten für Wärmepumpen aus: Während diese in der Anschaffung etwa zwei- bis dreimal so teuer seien wie Gas- oder Ölheizungen, könnten sie sich über einen Zeitraum von zehn bis 15 Jahren wirtschaftlich als die günstigere Lösung erweisen – auch vor dem Hintergrund steigender Anforderungen an fossile Energieträger und der noch ungewissen Verfügbarkeit von Bioenergie.
Biogas und Bioöl als Zukunft? Kein Mengen-, aber vielleicht ein Kostenproblem
Auf die Machbarkeit und Wirtschaftlichkeit kam von Möller dann mit Dr. Paul von den Stadtwerken Köln zu sprechen. Denn am Ende sei angesichts steigender Lebenshaltungskosten „die Frage, welche Heiztechnologie bei den Betriebskosten die niedrigsten Kosten verursacht, entscheidend für die Heizungswahl“, so von Möller. Die Frage sei, ob Bio-Gas und -Öl als Alternative eine Rolle spielen werden und wie sich die Kosten der Gasnetze entwickeln werden.
Ob Gasnetze langfristig weiter betrieben werden können, hänge maßgeblich davon ab, ob ihre Dekarbonisierung gelinge, machte Dr. Paul deutlich. Entscheidend sei dabei die geplante Grüngasquote und die Frage, ob ausreichend Biomethan und perspektivisch grüner Wasserstoff zur Verfügung stehen. Nach seiner Einschätzung sprechen aktuelle Studien dafür, dass die verfügbaren Biomethanmengen zumindest mittelfristig ausreichen könnten, um die vorgesehenen Quoten zu erfüllen. Grüner Wasserstoff werde dagegen voraussichtlich in erheblichem Umfang importiert werden müssen und sei von internationalen sowie geopolitischen Entwicklungen abhängig.
Ein Mengenproblem sieht er in den kommenden Jahren daher weniger als vielmehr die Frage der künftigen Kosten. Diese würden unter anderem durch die CO₂-Bepreisung beeinflusst. Er wies auf den deutschen Sonderweg der CO₂-Steuer hin, die inzwischen rund 10% des Erdgas- und Ölpreises ausmache. Dies gebe es so im Vergleich zum europäischen Ausland nicht. Insofern erwarte er eine nationale politische Diskussion über die Weiterführung, insbesondere vor dem Hintergrund, ob die geplante EU-weite Einführung einer CO₂-Bepreisung ab 2028 – auf einem deutlich niedrigeren Niveau als in Deutschland – tatsächlich erfolgt.
Als wichtige Alternative zur individuellen Wärmeversorgung bezeichnete er die Fernwärme - Beispiele wie die Flusswärmepumpe in Köln oder geothermiebasierte Fernwärmesysteme in München zeigten, dass eine dekarbonisierte Wärmeversorgung bereits heute technisch möglich sei und damit dezentrale Lösungen überflüssig machen könne. Der Fernwärmeausbau werde voraussichtlich in erster Linie in dicht bebauten Gebieten, die in der Nähe von bestehenden Netzen liegen, erfolgen.
Wie sich die Kosten für den Ausbau und Betrieb der Wärmenetze künftig entwickeln werden, lasse sich jedoch derzeit noch nicht verlässlich prognostizieren.
Kontinuierlich sinkende Förderung – Antrag sollte zeitnah gestellt werden
Mit Achim Hambücken warf WiE-Vorständin Dr. Sandra von Möller noch einen Blick auf die erst vor kurzem novellierten Förderbedingungen für den Heizungstausch.
Hambücken kritisierte, dass die bisherigen Förderprogramme sehr kurzfristig geändert wurden. Zudem wurde die maximal förderfähige Investitionssumme von 30.000 auf 28.000 Euro abgesenkt. Neben weiteren Änderungen sei entscheidend, dass die Fördersätze künftig halbjährlich sinken werden. Vor diesem Hintergrund lautete die Empfehlung des Experten: Wer in den kommenden Jahren einen Heizungstausch plant, sollte sich frühzeitig mit der Förderung befassen und möglichst zeitnah einen Antrag stellen.
Auf die Frage, ob mit sinkenden Förderungen auch die Preise für Wärmepumpen zurückgehen könnten, zeigte er sich zurückhaltend. Größere Preisnachlässe seien nicht zu erwarten, da die Einbaubedingungen in Deutschland – etwa durch zusätzliche technische Anforderungen wie den hydraulischen Abgleich – aufwendiger seien als im EU-Vergleich. Lediglich bei größeren Beschaffungsmengen könnten die Gerätepreise sinken.
Neueinbau fossiler Heizungen – Vermietende müssen sich mehr an Energiekosten der Mieter:innen beteiligen
Auch die Auswirkungen auf Vermietende erläuterte Rechtsanwalt Nack den Teilnehmenden. Durch die Änderungen am CO₂-Kostenaufteilungsgesetz müssen sich Vermietende bei neu eingebauten Gas-, Öl- oder Flüssiggasheizungen künftig stärker an den laufenden Heizkosten beteiligen. Bisher richtete sich die Verteilung zwischen den Mietparteien nach dem energetischen Zustand des Gebäudes.
Neu ist nun, dass ab 2028 die CO₂-Kosten grundsätzlich hälftig aufgeteilt werden, wenn noch eine Heizung, die mit Gas, Öl oder Flüssiggas funktioniert, neu eingebaut wird. Ab 2028 werden Vermietende zusätzlich an den Netzentgelten und ab 2029 an den Kosten für die Erzeugung von Biogas, Bioöl und Bioflüssiggas beteiligt.
Der Eigenanteil der Vermietenden ist dabei auf maximal 30 Prozent der gesamten Heizkosten begrenzt – laut Nack könnten 30 Prozent der gesamten Heizkosten auch schon einmal ein größerer Betrag sein.
Zwar sieht das Gesetz laut Nack Härtefallregelungen vor, diese greifen jedoch nur unter engen Voraussetzungen. Sie kommen insbesondere für kleinere Vermietende mit wenigen Wohnungen und energetisch schlechten Gebäuden infrage und setzen darüber hinaus eine umfassende Einzelfallprüfung voraus.
Gute Beratung für gutes Gelingen
Abschließend gaben die Experten konkrete Tipps für die Heizungswahl. „Gute Beratung ist das A und O“, machte Dr. Paul noch einmal klar. Am besten sei es, bei der Heizungswahl auch das Kühlen für kommende Hitzeperioden gleich mitzudenken. Laut Hambücken sei jetzt der richtige Zeitpunkt, um Förderanträge zu stellen, wenn ein Heizungstausch bald anstehe. Wer aber im kommenden Jahrzehnt ohnehin nichts an seiner Heiztechnologie ändern wolle, könne das bestehende System nach der neuen Gesetzeslage weiterbetreiben. Rechtsanwalt Nack riet, in einer Eigentümergemeinschaft alle Eigentümer:innen frühzeitig zu informieren. Zudem sei entscheidend, dass der Verwalter mit den Eigentümern bei der Frage möglichst an einem Strang ziehe. Förderanträge sollten in einer WEG so früh wie möglich gestellt werden, so Nack.