03.08.2020. Im Rahmen des Corona-Konjunkturpaktes ist die Umsatzsteuer von 19 auf 16 Prozent gesenkt worden (bzw. beim ermäßigten Satz von 7 auf 5 Prozent) – die Senkung gilt seit 01.07.2020 bis 31.12.2020. Für den Kauf einer Eigentumswohnung bringt das leider keine Vorteile. Hingegen können Sie als "Bauherr" eines Hauses Geld sparen.

 

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Für die Berechnung der „richtigen“ Umsatzsteuer (=Mehrwertsteuer) ist grundsätzlich der Zeitpunkt der Lieferung oder Leistung entscheidend. Bei einer Bauleistung kommt es vereinfacht gesagt darauf an, wann diese vom Unternehmer erbracht wurde. Unerheblich ist, ob Sie die Leistung schon vorher (teilweise) bezahlt haben, wann Ihre Bestellung eingegangen ist, wann Sie den Vertrag geschlossen haben oder wann die Rechnung ausgestellt wird – das alles spielt für die Berechnung der Umsatzsteuer keine Rolle.

Kauf einer Immobilie vom Bauträger

Wenn Sie ein neues Haus oder eine neue Eigentumswohnung von einem Bauträger kaufen, fällt für Sie gar keine Umsatzsteuer an – Sie profitieren in diesem Fall also auch nicht von der Steuersenkung. Bei dieser Vertragsform erstellt der Bauträger auf seinem Grundstück ein Gebäude (schlüsselfertig). Die Veräußerung der Immobilie ist in diesen Fällen, soweit es sich um eine Wohnbebauung handelt, umsatzsteuerfrei (§ 4 Nr. 9 UStG).

Hausbau in Eigenregie

Anders ist die Lage, wenn Sie auf Ihrem Grundstück ein Haus von einem Generalunternehmer oder Fertighausanbieter bauen lassen. In diesen Fällen sind Sie der "Bauherr" und können von der vorübergehenden Umsatzsteuersenkung profitieren. Die Leistung gilt dann mit der Übergabe und Abnahme des fertiggestellten Hauses als erbracht. Das heißt: Sie zahlen grundsätzlich auf Ihr gesamtes Bauvorhaben die Umsatzsteuer, die zum Zeitpunkt der Abnahme gilt.

Abnahme bis Ende 2020

Haben Sie also einen Bauvertrag abgeschlossen und die Abnahme findet noch bis 31.12.2020 statt, zahlen Sie den reduzierten Steuersatz von 16 Prozent. Sollten Sie zuvor bereits Abschläge mit 19 Prozent gezahlt haben, muss das Unternehmen diese mit der Schlussrechnung ausgleichen. Aber Vorsicht: Führen Sie keine übereilte Abnahme durch, nur um in den Genuss der Umsatzsteuersenkung zu kommen. Dadurch riskieren Sie als Auftraggeber/in kostspielige Baumängel und Folgeschäden.

Abnahme nach 2020

Schließen Sie hingegen jetzt einen Vertrag ab und die Abnahme erfolgt erst 2021, dann gilt für die gesamte Baumaßnahme wieder der alte Umsatzsteuersatz in Höhe von 19 Prozent. In diesem Fall ist bei Abschlagszahlungen Vorsicht geboten: Wenn Sie in den nächsten Monaten nämlich Abschläge mit 16 Prozent zahlen, werden Nachforderungen auf Sie zukommen. Am besten, Sie kalkulieren daher die Abschlagszahlungen gleich mit 19 Prozent.

Teilleistungen vereinbaren?

Von Anzahlungen oder Teilzahlungen zu unterscheiden ist der Fall, dass die Leistung an sich in Teilleistungen aufgesplittet wird. Soll Ihr neues Haus erst 2021 fertiggestellt werden, können Sie mit dem Unternehmen bereits im Bauvertrag Vereinbarungen über Teilleistungen abschließen, um wenigstens für diese von der Umsatzsteuersenkung zu profitieren. Allerdings erkennt das Finanzamt das nur unter komplizierten Bedingungen an, siehe “Merkblatt zur Umsatzbesteuerung in der Bauwirtschaft” des Bundesfinanzministeriums.

Hinzu kommt: Teilleistungen führen zu Teilabnahmen – und diese sind riskant, da sie zu erheblichen Nachteilen für den "Bauherrn" führen können. So geht zum Beispiel für die abgenommene Teilleistung das Risiko der Beschädigung schon in der Bauphase auf den "Bauherrn" über und die Gewährleistungsfrist für diese Teilleistung fängt zu laufen an.

WiE rät: Bauträger- oder Bauvertrag fachkundig prüfen lassen!

Ganz gleich, ob Sie einen Bauträgervertrag oder einen Bauvertrag abschließen und auch wenn Sie keine Teilleistungen vereinbaren: Lassen Sie einen so enorm wichtigen Vertrag vor der Unterschrift prüfen! Die Frage, ob Sie etwas Umsatzsteuer sparen, ist im Vergleich zum Risiko der Investition eher unbedeutend! Für seine Mitglieder bietet WiE eine solche Vertragsprüfung zu guten Konditionen an. Auch eine Vor-Ort-Bauberatung, etwa vor einer Abnahme, kann für Sie sehr hilfreich sein.

 

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