Wann Sie beim Hausbau von der Umsatzsteuersenkung profitieren

Für die Berechnung der „richtigen“ Umsatzsteuer (=Mehrwertsteuer) ist grundsätzlich der Zeitpunkt der Lieferung oder Leistung entscheidend. Bei einer Bauleistung kommt es vereinfacht gesagt darauf an, wann diese vom Unternehmer erbracht wurde. Unerheblich ist, ob Sie die Leistung schon vorher (teilweise) bezahlt haben, wann Ihre Bestellung eingegangen ist, wann Sie den Vertrag geschlossen haben oder wann die Rechnung ausgestellt wird – das alles spielt für die Berechnung der Umsatzsteuer keine Rolle.

Kauf einer Immobilie vom Bauträger

Wenn Sie ein neues Haus oder eine neue Eigentumswohnung von einem Bauträger kaufen, fällt für Sie gar keine Umsatzsteuer an – Sie profitieren in diesem Fall also auch nicht von der Steuersenkung. Bei dieser Vertragsform erstellt der Bauträger auf seinem Grundstück ein Gebäude (schlüsselfertig). Die Veräußerung der Immobilie ist in diesen Fällen, soweit es sich um eine Wohnbebauung handelt, umsatzsteuerfrei (§ 4 Nr. 9 UStG).

Hausbau in Eigenregie

Anders ist die Lage, wenn Sie auf Ihrem Grundstück ein Haus von einem Generalunternehmer oder Fertighausanbieter bauen lassen. In diesen Fällen sind Sie der Bauende und können von der vorübergehenden Umsatzsteuersenkung profitieren. Die Leistung gilt dann mit der Übergabe und Abnahme des fertiggestellten Hauses als erbracht. Das heißt: Sie zahlen grundsätzlich auf Ihr gesamtes Bauvorhaben die Umsatzsteuer, die zum Zeitpunkt der Abnahme gilt.

Festpreisabsprachen

Wer einen Festpreis vereinbart hat und diesen nun anpassen möchte sollte die Spielräume von einem Fachanwalt prüfen lassen. Denn in solchen Fällen zähen nicht nur der Zeitpunkt der Vertragsunterzeichnung, sondern auch die Vertragsumstände und der Vertragsinhalt. das gilt selbstverständlich auch, wenn die Mehrwertsteuer Anfang 2021 wieder auf den ursprünglichen Wert angehoben wird.

Brutto oder netto?

Bitte beachten Sie: Haben Sie mit dem Bauunternehmer einen Bruttopreis, also inklusive Mehrwertsteuer, vereinbart, ändert sich durch die Umsatzsteuersenkung nichts. Im Falle einer Nettopreisvereinbarung zuzüglich der Mehrwertsteuer kommt hingegen - je nach Zeitpunkt der Abnahme - der jeweilige Umsatzsteuersatz zur Anwendung (siehe die folgenden Abschnitte).

Abnahme bis Ende 2020

Haben Sie also einen Bauvertrag abgeschlossen und die Abnahme findet noch bis 31.12.2020 statt, zahlen Sie den reduzierten Steuersatz von 16 Prozent. Sollten Sie zuvor bereits Abschläge mit 19 Prozent gezahlt haben, muss das Unternehmen diese mit der Schlussrechnung ausgleichen. Aber Vorsicht: Führen Sie keine übereilte Abnahme durch, nur um in den Genuss der Umsatzsteuersenkung zu kommen. Dadurch riskieren Sie als Auftraggeber/in kostspielige Baumängel und Folgeschäden.

Abnahme nach 2020

Schließen Sie hingegen jetzt einen Vertrag ab und die Abnahme erfolgt erst 2021, dann gilt für die gesamte Baumaßnahme wieder der alte Umsatzsteuersatz in Höhe von 19 Prozent. In diesem Fall ist bei Abschlagszahlungen Vorsicht geboten: Wenn Sie in den nächsten Monaten nämlich Abschläge mit 16 Prozent zahlen, werden Nachforderungen auf Sie zukommen. Am besten, Sie kalkulieren daher die Abschlagszahlungen gleich mit 19 Prozent.

Teilleistungen vereinbaren?

Von Anzahlungen oder Teilzahlungen zu unterscheiden ist der Fall, dass die Leistung an sich in Teilleistungen aufgesplittet wird. Soll Ihr neues Haus erst 2021 fertiggestellt werden, können Sie mit dem Unternehmen bereits im Bauvertrag Vereinbarungen über Teilleistungen abschließen, um wenigstens für diese von der Umsatzsteuersenkung zu profitieren. Allerdings erkennt das Finanzamt das nur unter komplizierten Bedingungen an, siehe “Merkblatt zur Umsatzbesteuerung in der Bauwirtschaft” des Bundesfinanzministeriums.

Hinzu kommt: Teilleistungen führen zu Teilabnahmen – und diese sind riskant, da sie zu erheblichen Nachteilen für den "Bauherrn" führen können. So geht zum Beispiel für die abgenommene Teilleistung das Risiko der Beschädigung schon in der Bauphase auf den "Bauherrn" über und die Gewährleistungsfrist für diese Teilleistung fängt zu laufen an.

Baustoffpreise

Hat ein Handwerker das zu verbauende Material vor der Umsatzsteuersenkung mit 19 Prozent eingekauft und erbringt die Bauleistung zur Zeit der niedrigen Mehrwertsteuer-Gültigkeit, kann er einen Ausgleich der Umsatzsteuer-Differenz beim Finanzamt beantragen. Ihnen, dem Bauenden, darf er nur 16 Prozent berechnen (vorausgesetzt, die Abnahme der Handwerkerleistung erfolgt noch bis 31.12.2020).

Maklerprovisionen

Beim Kauf einer Immobilie über eine/n Makler/in sinken - in der Zeit der Umsatzsteuersenkung - die Maklerprovision und die Nebenkosten, die beim Immobilienkauf anfallen. Bei der Umsatzsteuerberechnung der Maklercourtage zählt das Datum des Kaufvertrags. Allerdings besteht nur bei Vertragsschluss vor dem 1. März 2020 in Kombination mit einer in der zweiten Jahreshälfte erbrachten Leistung nach § 29 UstG für Sie ein Anspruch auf einen angemessenen Ausgleich, sprich eine Herabsetzung des vereinbarten Bruttopreises. Seit dem dem 1. Juli haben die Makler ihre Provision ohnehin mit einem 16-prozentigen Umsatzsteuersatz kalkuliert.

WiE rät: Bauträger- oder Bauvertrag fachkundig prüfen lassen!

Ganz gleich, ob Sie einen Bauträgervertrag oder einen Bauvertrag abschließen und auch wenn Sie keine Teilleistungen vereinbaren: Lassen Sie einen so enorm wichtigen Vertrag vor der Unterschrift prüfen! Die Frage, ob Sie etwas Umsatzsteuer sparen, ist im Vergleich zum Risiko der Investition eher unbedeutend! Für seine Mitglieder bietet WiE eine solche Vertragsprüfung zu guten Konditionen an. Auch eine Vor-Ort-Bauberatung, etwa vor einer Abnahme, kann für Sie sehr hilfreich sein.

 

Weitere Informationen anderer Stellen:

• Fragen und Antworten finden Sie u.a. beim Bundesfinanzministerium.
• Was Bauherren beachten müssten, können Sie auch beim Bauherren-Schutzbund nachlesen.
• Ein Rechenbeispiel mit einer Anzahlung für Handwerker-Leistungen finden Sie in der Deutschen Handwerks-Zeitung.