08.11.2019. Der Abschlussbericht der Bund-Länder-AG zur WEGesetz-Reform enthält unter anderem Änderungsvorschläge zum Verwaltungsbeirat. Wohnen im Eigentum hält diese allerdings für nicht ausreichend und schlägt weitere Maßnahmen vor, um das Amt attraktiver zu machen. Aus Sicht von WiE muss sich die Bedeutung des Beiratsamtes im WEGesetz widerspiegeln. Lesen Sie hier die Position von WiE.

1. Derzeitige Gesetzeslage

In § 29 WEG ist geregelt, dass

  • die Wohnungseigentümer einen Verwaltungsbeirat, bestehend aus drei Verwaltungsbeiratsmitgliedern, wählen können,
  • der Beirat den Wirtschaftsplan, die Jahresabrechnung und weitere Rechnungslegungen prüfen sowie mit einer Stellungnahme versehen soll, bevor die Eigentümerversammlung darüber beschließt,
  • der Beirat den Verwalter bei der Durchführung seiner Aufgaben unterstützt.

2. Kritik an der derzeitigen Gesetzeslage:

Der Verwaltungsbeirat hat immens wichtige Aufgaben und viel Verantwortung hat für die Sicherung des Vermögens der WEG, für den Werterhalt der Wohnanlage und für die Kommunikation in der WEG, also für die Organisation des Willensbildungsprozesses unter den Wohnungseigentümern, für die Konsensherstellung bei (Zukunfts)Entscheidungen sowie als Bindeglied zwischen Eigentümern und Verwaltung. Dennoch sind seine Rolle und seine Aufgaben in § 29 WEGesetz nur unspezifisch geregelt. Hier sind Konkretisierungen und Festlegungen erforderlich, damit die Verwaltungsbeiratsmitglieder und ihre Miteigentümer erfahren, welche Aufgaben der Beirat hat, und sich die Wohnungseigentümer darauf verlassen können.

3. Vorschläge der Bund-Länder-AG:

Die Anzahl der Beiratsmitglieder soll variabel vorgegeben werden, mindestens 2. Die Amtszeit soll auf 4 Jahre festgelegt werden mit der Möglichkeit der Wiederbestellung. Die Haftung des ehrenamtlichen Beirates soll auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit (§ 31 a BGB) beschränkt werden.Ggf. soll die Übertragung rechtsgeschäftlicher Kompetenzen geregelt und zugelassen werden, wenn die Verwalterkompetenzen erweitert werden.

Eine verpflichtende Einrichtung des Beirates, auch für große WEGs, ist nicht vorgesehen. Es sollen auch keine Konkretisierungen der Verwaltungsbeiratsaufgaben ins Gesetz aufgenommen werden, da hieraus Handlungspflichten für den Beirat abgeleitet werden könnten. Den Abschlussbericht der Bund-Länder-AG können Sie hier nachlesen. 

WiE-Kritik an Vorschlägen der Bund-Länder-AG: Welche Zielsetzung die Bund-Länder-AG mit ihren Vorschlägen zur Ausgestaltung des Verwaltungsbeirates verfolgt, wird nicht deutlich. Zwar heißt es, dass die Tätigkeit des Beirates „attraktiver auszugestalten“ (s. Abschlussbericht Seite 57) ist – mit Haftungsbeschränkung und bewusst keiner Konkretisierung der Beiratsaufgaben, denn damit könnten Haftungspflichten einhergehen, die dann einer Attraktivitätssteigerung des Amtes zuwiderliefen. So die Argumentation im Abschlussbericht. Eine eindimensionale Betrachtung. Mit diesen wenigen Änderungen wird der Verwaltungsbeirat seiner Bedeutung als einziges institutionalisiertes Kontrollgremium seinen steigenden Kontrollpflichten und damit seiner Verantwortung nicht gerecht.
Die Frage der Haftung des Beirates ist ein Problem, das auch WiE erkennt. Ehrenamtlichen Nicht-Fachleuten kann die volle Haftung nicht auferlegt werden. Deshalb empfiehlt WiE auch Haftungsausschlüsse und eine Haftpflichtversicherung. Im Spannungsverhältnis dazu steht allerdings, dass sich Wohnungseigentümer auf die Tätigkeiten des Beirates verlassen können müssen. Den Beiräten muss die Verantwortung ihres Tuns oder Nicht-Handelns aus dem Gesetz klar und deutlich werden. Die Miteigentümer müssen sich auf den Beirat verlassen können bzw. wissen, welche Aufgaben der Beirat wahrzunehmen hat und wie weit sein Engagement geht bzw. gehen kann. Sonst bleibt der Beirat ein Papiertiger, es sei denn, die Beiratsmitglieder sind selbst stark eigenmotiviert. Mit konkreten Gesetzesregelungen ist auch erwartbar, dass die Rechtsprechung gleiche oder ähnliche Maßstäbe für die Beurteilung der Informations- und Prüfpflichten des Beirates ansetzt. Derzeit erscheint sie unberechenbar (siehe das WiE-Infoblatt „Widersprüchliche Rechtsprechung über Prüfungs- und Kontrollpflichten des Verwaltungsbeirates“ vom 7.12.2018, für Mitglieder kostenlos hier zum Herunterladen (nach dem Einloggen auf der Website).

4. WiE-Vorschläge zur Reform des WEGesetzes:

WiE ist der Auffassung, dass die Bedeutung des Amtes sich im WEGesetz wiederspiegeln muss. Die Attraktivität des „Beiratsamtes“ kann durch folgende Maßnahmen erhalten bleiben bzw. gefördert werden (siehe WiE-Stellungnahme vom 10.9.2018, Seite 22ff):

  • Änderung der allgemeinen Aufgabenstellung (§ 29 Abs. 3) in „Der Verwaltungsbeirat unterstützt die Wohnungseigentümer bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums.“
  • Konkretisierung der Tätigkeiten des Verwaltungsbeirats durch Einführung eines Aufgabenkatalogs
  • Bestätigung eines jederzeitigen Einsichts- und Auskunftsrechts gegenüber der Verwaltung
  • Festlegung eines jederzeitigen Auskunftsrechts gegenüber Vertragspartnern der WEG
  • Vetorecht im Hinblick auf die Entlastung des Verwalters
  • Verpflichtung der WEG zum Abschluss einer Vermögensschadens-Haftpflichtversicherung für den Beirat
  • Gesetzliche Festlegung eines Aufwendungsersatzanspruches für den Beirat

In größeren WEGs (ab 20 WE) muss eine Beiratspflicht eingeführt werden. Dies entspricht der Bedeutung des Amtes. Gibt es in einer WEG zu wenig oder gar keine Beiratskandidaten, dann muss es auch möglich sein, dass

  • Nicht-Miteigentümer in den Beirat gewählt werden (z.B. Familienangehörige) oder
  • Miteigentümer eine externe Überprüfung der Jahresabrechnung verlangen dürfen (durch entsprechend fachkundige Buchhalter, Sachverständige, Verbände) auf Kosten der WEG.

 

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