Kinderspielplätze gibt es in vielen Wohnungseigentumsanlagen. Doch manche werden zur Gefahr für Kinder. Wenn Pilze das Holz zerstören oder Rost ein Metallgerüst zersetzt, können spielende Kinder sich leicht an den Geräten verletzen. Der Verbraucherschutzverband Wohnen im Eigentum (WiE) weist deshalb darauf hin, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) als Betreiberin den Spielplatz und die Spielgeräte regelmäßig kontrollieren und instandhalten muss.
Die Verkehrssicherungspflicht für Gefahren, die von Gebäuden oder Grund und Boden ausgehen, liegt grundsätzlich bei den Eigentümer:innen. Bei Wohnungseigentum obliegt die Erfüllung dieser Pflicht der rechtsfähigen Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Sie muss dafür sorgen, dass keine Bewohner:in, Besucher:in oder Passant:in auf dem Grundstück oder im Gebäude zu Schaden kommt. Andernfalls haftet die WEG - und das kann teuer werden. Neben der rechtsfähigen Gemeinschaft haften auch die Eigentümer:innen selbst stets in Höhe ihres Miteigentumsanteils. Das ergibt sich aus § 9a Abs. 4 Wohnungseigentumsgesetz.
Daher sollten Wohnungseigentümergemeinschaften unbedingt regeln, wer bei öffentlich zugänglichen Spielgeräten die Verantwortung für deren Wartung übernimmt. Die Aufgaben müssen rechtswirksam – also in der Regel schriftlich – übertragen werden.
Überprüfung durch Eigentümer:in auf freiwilliger Basis
Soll eine Eigentümer:in die Überprüfung des Spielplatzes übernehmen, kann dies nur auf freiwilliger Basis geschehen - keine Eigentümer:in kann dazu gezwungen werden. Die Wohnungseigentümer:innen dürfen also nicht beschließen, dass eine bestimmte Eigentümer:in die Pflicht haben soll, die Überwachung der Verwaltung bei der Sicherung von Spielplatz und Sportanlagen zu übernehmen. Dieser Beschluss wäre nichtig, und die Eigentümer:innen würden trotzdem haften.
Die Formulierung könnte wie folgt lauten:
"Frau/ Herr X übernimmt es freiwillig, für den Zeitraum bis zum (max. 1-2 Jahre), regelmäßig im März und September des Jahres den Zustand des Spielplatzes auf mögliche Gefahrenquellen zu prüfen und die Verwaltung hierüber zeitnah schriftlich zu informieren. Eine gesteigerte Haftung übernimmt Frau/ Herr X hierdurch nicht. Daneben achten alle Eigentümer auf Auffälligkeiten und mögliche Gefahrenquellen für Leib und Leben an den gemeinschaftlichen Spiel- und Sportanlagen und informieren bei deren möglichen Vorliegen umgehend die Verwaltung."
Beauftragung eines Unternehmens
Noch besser ist es jedoch, wenn die WEG beschließt, die Kontrolle und Wartung auf ein qualifiziertes Unternehmen zu übertragen. Hierzu gehören visuelle Routine-Kontrollen aber auch operative Kontrollen, in denen die Funktionsfähigkeit der Anlage speziell getestet wird. Über die Kontrollen erhält die Verwaltung einen entsprechenden Bericht und übt so die Überwachung des Unternehmens für die Eigentümer:innen aus.
Verwaltung ist Organ der WEG
Seit der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes 2020 kann die WEG die Verkehrssicherungspflicht nicht mehr auf ihre Verwaltung abwälzen. Die Verwaltung fungiert nur noch als gesetzlicher Vertreter der WEG, also als ausführendes Organ, das die Pflichten der WEG erfüllt. Die WEG haftet immer selbst für Pflichtverletzungen ihres Organs gegenüber Dritten, kann aber grundsätzlich Regressansprüche gegenüber der Verwaltung geltend machen.
Das bedeutet: Auch wenn die regelmäßige Überprüfung des Spielplatzes auf mögliche Gefahrenquellen auf eine Eigentümer:in, Hausmeister oder ein Unternehmen delegiert wird, muss die Verwaltung als Organ der WEG diesen Dritten regelmäßig überwachen.
Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung
Grundsätzlich sollten WEGs eine Haus- und Grundbesitzer-Haftpflichtversicherung abschließen.