10.05.2024. In der Regel werden Sondernutzungsrechte, zum Beispiel für Kellerräume, Dachbereiche, Gartenanteile oder Stellplätze, bereits bei der Teilung des Grundstücks eingeräumt, indem sie in die Teilungserklärung aufgenommen werden. Doch was ist eigentlich unter einem Sondernutzungsrecht zu verstehen und was gibt es zu beachten? WiE hat wichtige Informationen hierzu zusammengestellt.

Ein Sondernutzungsrecht bezeichnet das Recht einer Sondereigentümer*in, im Gemeinschaftseigentum stehende Anlagen, Flächen oder Räumlichkeiten ausschließlich nutzen zu dürfen (z.B. einen Teil des Gartens oder einen Stellplatz auf dem gemeinschaftlichen Parkplatz).

Sondernutzungsrechte können nur vereinbart werden

Wichtig zu wissen: Ein Sondernutzungsrecht kann nicht von der WEG beschlossen, sondern nur vereinbart werden. Wie bei allen Vereinbarungen ist Allstimmigkeit gefragt, d.h. alle im Grundbuch eingetragenen Wohnungseigentümer*innen müssen zustimmen, sonst kommt die Vereinbarung nicht zustande (Näheres zur Allstimmigkeit lesen Sie hier).

Eintragung ins Grundbuch beachten

Damit das Sondernutzungsrecht auch nach einem Eigentümerwechsel weiterhin gilt, sollte Ihre WEG darauf achten, dass die Vereinbarung im Grundbuch eingetragen wird. Andernfalls wird die Vereinbarung sofort unwirksam, wenn es zu einem Eigentümerwechsel in der WEG kommt.

Vor Wohnungskauf prüfen

Das Thema ist auch für Kaufinteressent*innen relevant: Wird eine Eigentumswohnung mit einem Sondernutzungsrecht angeboten, sollten Sie im Vorfeld darauf achten, ob das Sondernutzungsrecht auch in der Teilungserklärung eingeräumt bzw. im Grundbuch eingetragen ist.

„Faktisches“ Sondernutzungsrecht kann als Folge einer baulichen Veränderung entstehen

Im Zusammenhang mit Sondernutzungsrechten ist es wichtig zu wissen: Als Folge einer baulichen Veränderung am Gemeinschaftseigentum, die die WEG einer einzelnen Eigentümer*in gestattet, kann diese faktisch ein Sondernutzungsrecht an einer Gemeinschaftsfläche erhalten, d.h. ein Sondernutzungsrecht außerhalb des Grundbuchs.

Dies kann zu Streitigkeiten in Wohnungseigentümergemeinschaften führen, wie ein Fall zeigt, den das Landgericht Düsseldorf verhandelt hat (11.11.2022, Az. 19 S 19/22). Der Eigentümer der Erdgeschosswohnung hatte seine Terrasse erweitert und danach in der Eigentümerversammlung die Zustimmung der Miteigentümer zu der Maßnahme eingeholt, in Form eines Gestattungsbeschlusses. Durch die bauliche Veränderung wurde die Rasenfläche (Gemeinschaftseigentum) deutlich reduziert, die übrigen Eigentümer können seither nur noch den „verkleinerten“ Gemeinschaftsgarten nutzen, wohingegen der bauende Eigentümer einen Teil der Gemeinschaftsfläche zur alleinigen Nutzung erhält. Das wollte ein Miteigentümer nicht hinnehmen und forderte den Rückbau der Terrassenerweiterung. Er bekam aber nicht Recht.

Das Landgericht Düsseldorf sinngemäß dazu: Wenn Wohnungseigentümergemeinschaften über bauliche Veränderungen einzelner beschließen, kann das für diese nicht nur Kosten sondern auch indirekt Nutzungenvorteile haben, z.B. wie im vorliegenden Fall ein Alleingebrauchsrecht am zusätzlichen Terrassenteil. Auf diese Weise kann als Folge des Beschlusses gemäß § 20 Abs. 1 WEGesetz faktisch ein gesetzliches Sondernutzungsrecht einzelner bzw. ein Gruppensondernutzungsrecht mehrerer Wohnungseigentümer*innen entstehen.

„Wohnungseigentümergemeinschaften sollten dies stets im Hinterkopf haben, wenn sie einer Eigentümer*in eine bauliche Veränderung gestatten“, sagt WiE-Rechtsreferent Michael Nack. Solche Beschlüsse sind nicht nichtig, sondern können lediglich angefochten werden.

Fazit: Es kann sich zwar ein faktisches Sondernutzungsrecht als unvermeidliches Ergebnis eines Beschlusses über eine bauliche Veränderung ergeben. Das bedeutet aber nicht, dass Sie Beschlüsse mit dem Ziel, Sondernutzungsrechte einzuräumen, fassen dürfen (siehe oben).