WiE: Erhaltungsrücklage muss sicher angelegt werden / Beschluss über riskante Anlage nichtig / Aktuelle Medienberichte über Anlageaktivitäten von Verwaltungen der Consigma-Gruppe

11.12.2024. Wohnungseigentümergemeinschaften müssen laut Wohnungseigentumsgesetz eine Erhaltungsrücklage zur Finanzierung von Erhaltungsmaßnahmen bilden. Verwaltungen sind verpflichtet, diese zwar möglichst gewinnbringend, gleichzeitig aber auch sicher anzulegen. Eine spekulative Anlage der Rücklage ist nicht zulässig. Ein entsprechender Beschluss kann nichtig sein. Der Verbraucherschutzverband Wohnen im Eigentum (WiE) rät WEGs, die Anlageaktivität der Verwaltung regelmäßig zu überprüfen.

Die Erhaltungsrücklage von Wohnungseigentümergemeinschaften (WEGs) ist zweckgebunden. Sie dient ausschließlich der Finanzierung von Erhaltungsmaßnahmen am Gebäude – sowohl von Instandsetzungen als auch von größeren Modernisierungs- und Sanierungsmaßnamen wie Heizungstausch, Balkonsanierung oder Dacherneuerung. Die Erhaltungsrücklage ist also der Sparstrumpf der WEG zur Erhaltung des Gebäudes.

Laut Rechtsprechung sind Verwaltungen dazu verpflichtet, diese Erhaltungsrücklage zumindest jeweils zum Quartalsende zinsbringend auf einem Tagesgeldkonto anzulegen – hierfür ist kein Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft erforderlich.

Eiserne Reserve muss stets kurzfristig verfügbar sein

Ein Teil der Rücklage kann darüber hinaus auf einem langfristigen Festgeldkonto angelegt werden, soweit gesichert ist, dass dieser Betrag für die Dauer der Anlage nicht benötigt wird. Auch die Anlage in festverzinsliche Wertpapiere wäre unter dieser Voraussetzung zulässig, wenn Wertverluste ausgeschlossen sind. In jedem Fall muss eine eiserne Reserve für Eilmaßnahmen auf dem Tagesgeldkonto verbleiben. Auch für die langfristige Anlage benötigt die Verwaltung keinen Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaften, auch wenn dies grundsätzlich ratsam ist.

Rücklage muss sicher angelegt sein

„Die Erhaltungsrücklage muss sicher angelegt werden. Eine spekulative Anlage wie beispielsweise in Aktien oder in feste Anleihen ist nicht zulässig, denn dies könnte zu einem (Total-)Verlust führen“, betont Dr. Sandra von Möller, Vorständin des Verbraucherschutzverbands Wohnen im Eigentum (WiE). Legt die Verwaltung die Rücklage spekulativ an, macht sie sich haftbar und kann auf Schadenersatz verklagt werden.

Dies gilt selbst dann, wenn die WEG einen entsprechenden Beschluss fasst. Denn dieser dürfte in aller Regel nicht nur anfechtbar, sondern nichtig und damit von Anfang an unwirksam sein, so von Möller weiter.

„Die Anlagemöglichkeiten, die WEGs haben, und die ihre Verwaltungen einhalten müssen, sind eng begrenzt, auch wenn das in Niedrigzinszeiten unbefriedigend ist“, sagt von Möller.

Kontrolle wichtig

Wohnen im Eigentum rät jeder WEG, zu kontrollieren, wie und wo die Erhaltungsrücklage angelegt ist. Jede Wohnungseigentümer*in kann Einsicht in die Verwaltungsunterlagen nehmen und sich die entsprechenden Kontoauszüge und Verträge von der Verwaltung vorlegen lassen. Außerdem sollten Wohnungseigentümer*innen das Thema auf die Tagesordnung der Eigentümerversammlung setzen lassen.

Zum Hintergrund:

Hintergrund sind Medienberichte, wonach Hausverwaltungen der Consigma-Gruppe Erhaltungsrücklagen von Wohnungseigentümergemeinschaften für mehrere Jahre in festgeschriebene Anleihen der DR Deutsche Rücklagen GmbH investiert haben (wir berichteten). Diese vergab damit offenbar Darlehen an Unternehmen der Immobilienbranche. Im März untersagte die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) der DR Deutsche Rücklagen GmbH das Kreditgeschäft da sie hierfür keine Erlaubnis hat, und verpflichtete das Unternehmen, entsprechende Verträge zu kündigen.

Was WEGs tun können, wenn sie nicht sicher sind, ob ihre Erhaltungsrücklage spekulativ angelegt worden ist bzw. wie sie vorgehen können, wenn das der Fall ist, lesen Sie in einer weiteren Pressemitteilung von WiE.

Über WiE

Wohnen im Eigentum (WiE) ist ein bundesweiter Verbraucherschutzverband mit über 15.000 Mitgliedern und Sitz in Bonn. Der Verband tritt für die Interessen und Rechte von privaten Immobilieneigentümer*innen, insbesondere von Wohnungseigentümer*innen und Wohnungseigentümergemeinschaften ein. WiE fordert mehr Verbraucherschutz und Markttransparenz in der Bau- und Immobilienbranche. Seine Mitglieder unterstützt WiE mit kostenfreien Rechts-, Energie- und Bauberatungen sowie mit umfangreichen Informationsveranstaltungen, Ratgebern und Arbeitsmaterialien. WiE ist parteipolitisch neutral, unabhängig und Mitglied im Verbraucherzentrale Bundesverband. Weitere Informationen finden Sie auf der Webseite des Vereins unter www.wohnen-im-eigentum.de.