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21.01.21. Beim Kauf einer Eigentumswohnung, die vermietet werden soll, können Sie einen Teil der Kosten – die für das Gebäude – steuerlich geltend machen. Hierzu muss der Kaufpreis auf Grund und Gebäude aufgeteilt werden, was in der Praxis immer wieder zu Streit mit dem Finanzamt führt. Ein Urteil des Bundesfinanzhofs bringt nun Klarheit.

Das Wichtigste vorneweg: Möchten Sie eine Eigentumswohnung oder ein Haus kaufen, die bzw. das Sie vermieten, sollte bereits im Kaufvertrag eine realistische und steuergünstige Aufteilung des Anschaffungspreises auf Grund und Gebäude vorgenommen werden – mit dem Ziel, dass die Gebäudeabschreibung für Sie möglichst hoch ausfällt. Da sich das Grundstück nicht abnutzt, können Sie den darauf entfallenden Teil der Kosten nämlich nicht geltend machen. Je höher der Anteil der Kosten fürs Gebäude ist, umso mehr Steuern werden Sie sparen.

Der Bundesfinanzhof verweist hierzu (auf seine Rechtsprechung, wonach grundsätzlich der von den Parteien vereinbarte Aufteilung zu folgen ist – es sei denn diese verfehle „die realen Wertverhältnisse in grundsätzlicher Weise“ und erscheine „wirtschaftlich nicht haltbar“ (BFH, 21.07.2020, Az. IX R 26/19).

Im verhandelten Fall hatte die Klägerin 2017 eine vermietete Eigentumswohnung zum Kaufpreis von 110.000 Euro erworben. Davon sollten laut Kaufvertrag nur 20.000 € auf das Grundstück entfallen. Für die steuerliche Abschreibung ging die Käuferin demnach von einem Gebäudeanteil von rund 82 Prozent aus – während das Finanzamt einen Gebäudeanteil von nur rund 31 Prozent ermittelte, und zwar mit der "Arbeitshilfe zur Aufteilung eines Gesamtkaufpreises für ein bebautes Grundstück (Kaufpreisaufteilung)" des Bundesfinanzministeriums. Entsprechend niedriger fiel die steuerliche Abschreibung aus.

Daraufhin klagte die Eigentümerin gegen die vom Finanzamt vorgenommene Aufteilung des Anschaffungspreises bis vor den Bundesfinanzhof (BFH). Dieser vertritt die Ansicht, die Finanzverwaltung könne die Arbeitshilfe zur Aufteilung des Kaufpreises zwar weiterhin anwenden. Doch sobald es zum Streit um die Kaufpreisaufteilung komme (vor einem Finanzgericht), sei das Gericht in der Regel angehalten, das Gutachten eines öffentlich- bestellten und vereidigten Sachverständigen für die Bewertung von Grundstücken einzuholen. Die Arbeitshilfe, so der BFH, berücksichtige lokale Besonderheiten zu wenig: „Die fehlende Berücksichtigung lokaler Gegebenheiten bei der Ermittlung des Gebäudewerts führt gerade in Großstädten mit hohen Bodenrichtwerten -- wie im Streitfall -- zu einem überproportionalen Anteil des Grund und Bodens und damit zu mitunter sehr niedrigen Gebäudebewertungen“, heißt es in dem Urteil.

Hinweise von WiE:

  • Das Bemühen Steuern zu sparen ist durchaus legitim, sollte aber nicht dazu führen, herauszufinden, wo denn bei der Finanzverwaltung die Grenzen sind. Der BFH weist auf die „realen Wertverhältnisse“ hin und die Aufteilung muss „wirtschaftlich haltbar“ sein. Dies gilt für beide Parteien.
  • Informationen zur Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums finden Sie hier.
  • Sollten Sie als Käufer/in mit der Auffassung der Finanzverwaltung nicht einverstanden sein, ist es ratsam, Einspruch einzulegen und um ein Gespräch mit dem Sachbearbeiter zu bitten, bei dem auch der/die bei jedem Finanzamt angesiedelte Bausachverständige beigezogen oder dieser um eine entsprechendes Expertise gebeten werden sollte. Die Finanzverwaltung wird ihre Entscheidung nachprüfbar zu begründen haben.
  • Überlegen Sie genau, ob Sie tatsächlich den Rechtsweg gehen und einen Sachverständigen zurate ziehen möchten. Denn die vom BFH in Rede stehenden Gutachten öffentlich bestellter Gutachten sind in der Regel teuer. Diese Kosten sowie die Kosten für einen Rechtsstreit können möglicherweise deutlich höher liegen als die sich ergebenden steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten.