16.02.2021. In vielen Teilungserklärungen bzw. Gemeinschaftsordnungen finden sich Regelungen, dass der/die Verwalter/in dem Verkauf einer Wohnung zustimmen muss. Doch was, wenn eine WEG in Corona-Zeiten keinen Verwalter hat? WiE erläutert ein aktuelles Gerichtsurteil hierzu. Lesen Sie auch, was Ihre WEG in solch einem Fall tun kann.
Meistens ist die Regelung so ausgestaltet, dass der/die Verwalter/in die Zustimmung zu einem ihm/ihr vorliegendem notariellen Kaufvertrag erklären muss, wenn in der Person des Käufers keine entgegenstehenden Gründe liegen. Der/die Verwalter/in muss diese Erklärung in „grundbuchmäßiger Form“ abgeben, damit eine entsprechende Grundbucheintragung (hier die Auflassung) erfolgen kann.
Im vorliegenden Fall (Kammergericht Berlin, 15.12.2020, 1 W 1450/20) war eine Verwalterin erstmals für einen Zeitraum von drei Jahren bestellt worden. Dieser Zeitraum lief am 24.03.2018 ab. Eine Wiederbestellung erfolgte nicht; auch eine neue Verwalterin wurde nicht bestellt.
Auf den ersten Blick – das meinten jedenfalls Eigentümer einer WEG im Amtsgerichtsbezirk Berlin-Mitte – kann doch das „Gesetz über Maßnahmen im Gesellschafts-, Genossenschafts-, Vereins-, Stiftungs- und Wohnungseigentumsrecht zur Bekämpfung der Auswirkungen der Covid-19-Pandemie“ (MG-GesR) weiterhelfen. Nach dessen § 6 Abs. 1 bleibt nämlich der/die zuletzt bestellte Verwalter/in bis zu seiner/ihrer Abberufung oder bis zur Bestellung eines neuen Verwalters im Amt. In der Begründung dieses Gesetzes (BT-Drucksache 19/18110, S. 31) heißt es, dass dies auch dann gelten soll, wenn die Bestellung zum Zeitpunkt des Inkrafttretens des Gesetzes bereits abgelaufen ist (das ist hier der 28.03.2020).
Die Ex-Verwalterin gab eine Zustimmungserklärung ab und bestätigte, sie sei „weder abberufen worden, noch habe sie das Amt niedergelegt, noch sei nach ihrer Kenntnis eine neue Verwalterin bestellt worden“.
Doch das Kammergericht Berlin stellte klar, das MG-GesR sei nicht in jedem Fall dazu gedacht, eine/n Verwalter/in, dessen Bestellung längst erloschen sei, wieder in sein/ihr Amt zu heben. Da die Bestellung aufgrund der erstmaligen Höchstbestelldauer von drei Jahren im Jahr 2018 abgelaufen sei, komme hier die Rechtsfolge des „Pandemiegesetzes“ nicht zur Geltung. Das Gesetz solle den Nöten der Gemeinschaften entgegenkommen, die wegen der Pandemie nicht in der Lage sind, eine/n neue/n Verwalter/in zu bestellen. Dieser Zusammenhang fehle hier aber. Im Jahr 2019 hätte nämlich eine Versammlung stattfinden und ein/e neue/r Verwalter/in bestellt werden können. Das wurde aber unterlassen, sodass im Jahr 2020 kein sachlicher Zusammenhang zwischen der „Führungslosigkeit der WEG“ und der Pandemielage bestehe.
Die Entscheidung erscheint auf den ersten Blick eigentümerfeindlich, erweist sich aber aus Sicht von WiE bei genauerem Hinschauen als zutreffend: Zum einen ist die Bestätigung der Verwalterin ungeeignet. Richtig: Sie wurde nicht abberufen und hatte ihr Amt auch nicht niedergelegt. Aber: Beides war nicht nötig, weil die Bestellung durch Zeitablauf kraft Gesetz endete. Das MG-GesR kann auch nicht dazu gedacht sein, gleichsam „auf ewig rückwirkend“ eine Verwalterbestellung wieder aufleben zu lassen. Richtigerweise werden nur die Fälle erfasst werden können, in denen die Bestellung ablief und wegen der mit der Pandemie einhergehenden Kontakteinschränkungen kein Beschluss über die Neubestellung erfolgen konnte.
Zum anderen spielt hier die Besonderheit des Grundbuchrechts eine erhebliche Rolle: Im Grundbuchverfahren kann nämlich nicht geprüft werden, warum eine Bestellung eines Verwalters/einer Verwalterin unterblieb. Es kann nur geprüft werden, ob eine Bestellung vorlag und das war nicht der Fall.
Der Fall führt – gänzlich ungeachtet der Pandemielage – eins vor Augen: Verwalterlose WEGs tun sich bei solchen Regeln in der Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung zunächst einmal schwer. Sie sind aber nicht hilflos: Die Zustimmung des fehlenden Verwalters/der fehlenden Verwalterin zum Verkauf einer Wohnung kann ersetzt werden -- nämlich, indem Ihre WEG einen Mehrheitsbeschluss fasst, die Zustimmung zu erteilen. Allerdings müssen Sie dabei die grundbuchlichen Formalien ( Grundbuchordnung § 29: öffentliche Beglaubigung) beachten.