Der Bundesgerichtshof (BGH) hat entschieden, dass Keller- oder Technikräume, in denen sich gemeinschaftliche Anlagen wie Heizungen, Wasser- oder Stromzähler befinden, trotzdem privates Sondereigentum sein können. Damit ändert er seine bisherige Rechtsprechung, nach der solche Räume automatisch als Gemeinschaftseigentum galten.
Im konkreten Fall vor dem BGH (Urteil vom 20.02.2026, AZ VZR 34/25) ging es um eine kleine Eigentümergemeinschaft mit zwei Wohnungen. Im Keller liegen drei hintereinander liegende Räume: ein Treppenhaus, ein Flur und ein Technikraum. Laut Teilungserklärung gehören alle drei Räume zum Sondereigentum der Wohnung Nr. 1, und der Zugang erfolgt nur über diese Einheit. Ursprünglich gab es im Technikraum eine gemeinsame Ölheizung, die später durch zwei getrennte Gasthermen ersetzt wurde. Außerdem sind hier die Absperrhähne und Zähler für Gas und Wasser beider Wohnungen untergebracht, und im Treppenhaus befindet sich der Hauptstromkasten. Der Eigentümer von Wohnung Nr. 1 nutzt den Technikraum zusätzlich als Lager und hat dort auch Toilette und Waschbecken.
Die Eigentümer der zweiten Wohnung wollten nicht nur für die Zählerablesung Zutritt haben, sondern auch Mitbesitz an allen drei Kellerräumen. Das Landgericht gab ihnen zunächst Recht und argumentierte, dass Räume mit gemeinschaftlichen Anlagen automatisch Gemeinschaftseigentum seien – so wie es frühere BGH-Entscheidungen nahegelegt hatten. Das Gericht bezog sich dabei auf § 5 Abs. 2 WEG, wonach die Räume „dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen“ und daher abweichend von der Teilungserklärung zwingend im Gemeinschaftseigentum stehen.
BGH trennt nach Gemeinschaftsanlagen und dem dazugehörigen Raum
Der BGH stellte nun klar: Nur weil sich Gemeinschaftsanlagen in einem Raum befinden, wird dieser nicht automatisch Gemeinschaftseigentum. Eigentum am Raum und Eigentum an der Anlage sind nach dem Gesetz getrennt zu betrachten. Die Heizungen oder Leitungen bleiben Gemeinschaftseigentum, der Kellerraum selbst kann aber im Sondereigentum eines Eigentümers bleiben.
Auch der Zugang zu den Anlagen ist geregelt: Eigentümer müssen den Zutritt zu ihrem Raum dulden, wenn Reparaturen, Wartungen oder Zählerablesungen anstehen. Dies werden laut Urteilsbegründung durch § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG (bzw. § 14 Nr. 4 WEG aF [analog]) sichergestellt. Zudem könne ein Zugang zu den Anlagen oder Einrichtungen auch auf andere Weise, etwa durch eine Grunddienstbarkeit gesichert werden. Damit entfällt die bisher komplizierte Frage, ob ein Raum „ständig bedient“ werden muss oder noch anderweitig genutzt werden darf.
Der BGH gibt damit seine bisherige Linie auf und schließt sich einem Teil der Rechtsliteratur an, welche vorgeschlagen hatte, die Frage nach der Sondereigentumsfähigkeit der Anlagen und Einrichtungen von der Eigentumszuordnung des beherbergenden Raumes vollständig zu lösen. Im vorliegenden Fall bleiben die drei Kellerräume eindeutig Sondereigentum der Wohnung Nr. 1. Die Forderung der Eigentümer der Wohnung Nr. 2 auf Miteigentum wurde abgelehnt, und der Austausch der Heizung ändert daran nichts. Sollten die Kläger persönlich Zugang zu den Räumlichkeiten benötigen, müssten sie ihren Anspruch aus § 14 Abs. 2 Nr. 2 WEG oder aus der Grunddienstbarkeit gegen den anderen Eigentümer richten.
Für Eigentümer bietet diese Entscheidung mehr Klarheit: Räume können privat genutzt werden, während die Gemeinschaft dennoch Zugriff auf die Anlagen hat.
Das Urteil im Volltext finden Sie hier.