Vor der Beauftragung von Erhaltungsmaßnahmen in der Wohnungseigentümergemeinschaft besteht grundsätzlich keine Pflicht, drei Vergleichsangebote einzuholen. Diese wichtige Klarstellung bringt eine aktuelle Entscheidung des Bundesgerichtshofs (Urteil vom 27. März 2026 – V ZR 7/25). Damit hat der Bundesgerichtshof der langjährigen gerichtlichen Praxis, Beschlüsse über Erhaltungsmaßnahmen allein wegen fehlender Vergleichsangebote für ungültig zu erklären, eine Absage erteilt. Ob ein Beschluss ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, hängt laut BGH vielmehr von den Umständen des Einzelfalls ab.
Künftig kommt es nicht mehr darauf an, ob Vergleichsangebote eingeholt wurden, sondern ob die Entscheidung auf einer ausreichenden Tatsachengrundlage beruht. Maßstab ist dabei, ob eine vernünftig und wirtschaftlich denkende Eigentümer:in unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls die Maßnahme für angemessen halten durfte. Dabei geht es neben dem Preis beispielsweise darum, ob damit zu rechnen ist, dass der beauftragte Betrieb die Arbeiten sorgfältig und pünktlich ausführt und ggf. Mängel zeitnah und sorgfältig behebt. So kann etwa eine langjährige, positive Zusammenarbeit mit einem Handwerksbetrieb ein sachlicher Grund sein, auf weitere Angebote zu verzichten.
Bisher hatten Instanzgerichte häufig eine allgemeine Pflicht zum Einholen von drei Vergleichsangeboten gefordert, wenn bei den Kosten eine Bagatellgrenze von 3000 Euro überschritten wird. Eine solche allgemeine Vergleichspflicht sei zu schematisch, um der Lebensrealität von Sanierungsmaßnahmen gerecht zu werden, urteilte der BGH nun. Zudem schränke sie das Ermessen der Wohnungseigentümer:innen, das ihnen nach § 18 I, II Wohnungseigentumsgesetz zustehe, zu sehr ein.
Kläger hatte Sorge, über den Tisch gezogen zu werden
Im konkreten Fall hatte die WEG verschiedene Beschlüsse über anstehende Erhaltungsmaßnahmen gefasst – im Detail über den Tausch mehrerer Fenster zum Preis von 4.091,22 Euro und 2.939,30 Euro sowie über den Austausch mehrerer Vordachverglasungen an einem Haus samt Malerarbeiten zum Preis von 1.564,61 Euro und 1.145,00 Euro. Die WEG hatte auf die Einholung von Vergleichsangeboten verzichtet, weil sie mit der beauftragten Glaserei bereits seit Jahrzehnten zur „vollsten Zufriedenheit“ zusammengearbeitet und auch mit der Malerfirma bereits positive Erfahrungen gemacht hatte. Ein WEG-Mitglied aber hatte Sorge, ohne Vergleichsangebote über den Tisch gezogen zu werden und forderte die Einhaltung der Spielregeln ein – ohne Erfolg.
WiE-Vorständin Dr. Sandra von Möller: Entscheidung „kein Freibrief für unkritische Auftragsvergaben“
„Die Entscheidung bringt mehr Freiheit, die im Einzelfall sinnvoll sein kann, aber auch neue Fragen aufwirft“, sagt Dr. Sandra von Möller, Vorständin des Verbraucherschutzverbands Wohnen im Eigentum. Zugleich erhöhe das Urteil die Verantwortung der Wohnungseigentümer:innen bei der Angebotsprüfung: Sie müssten künftig selbst abwägen, ob Vergleichsangebote erforderlich sind, um eine fundierte Entscheidung zu treffen.
„Das Urteil sollte nicht als Freibrief für unkritische Auftragsvergaben verstanden werden und darf nicht dazu führen, dass grundsätzlich auf Vergleichsangebote verzichtet wird“, betont Dr. Sandra von Möller. Die Verwaltung bleibt verpflichtet, Angebote auf Plausibilität und Angemessenheit zu prüfen, bei Bedarf Alternativangebote einzuholen und die Eigentümer:innen zu informieren.
Ein Beschluss kann gegen ordnungsmäßige Verwaltung verstoßen, wenn ein Angebot ungeeignet oder überteuert ist. Der bloße Hinweis auf fehlende Vergleichsangebote reicht zwar nicht mehr aus, um einen Beschluss anzufechten; dennoch können sie weiterhin entscheidend sein, etwa zur fundierten Bewertung der Preisgestaltung. „Sind Vergleichsangebote für eine sachgerechte Entscheidung erforderlich, sollte die Eigentümergemeinschaft die Verwaltung per Beschluss mit deren Einholung beauftragen“, rät Dr. Sandra von Möller.
Über WiE
Wohnen im Eigentum (WiE) ist ein bundesweiter Verbraucherschutzverband mit über 16.000 Mitgliedern und Sitz in Bonn. Der Verband tritt für die Interessen und Rechte von privaten Immobilieneigentümer:innen, insbesondere von Wohnungseigentümer:innen und Wohnungseigentümergemeinschaften ein. WiE fordert mehr Verbraucherschutz und Markttransparenz in der Bau- und Immobilienbranche. Seine Mitglieder unterstützt WiE mit kostenfreien Rechts-, Energie- und Bauberatungen sowie mit umfangreichen Informationsveranstaltungen, Ratgebern und Arbeitsmaterialien. WiE ist parteipolitisch neutral, unabhängig und Mitglied im Verbraucherzentrale Bundesverband. Weitere Informationen finden Sie auf der Webseite des Verbands unter www.wohnen-im-eigentum.de.