Wohnungseigentümergemeinschaften (WEGs) können – und müssen gegebenenfalls – auch dann eine Balkonsanierung beschließen, wenn laut Teilungserklärung die einzelnen Eigentümer:innen zur Instandhaltung und -setzung der Balkone verpflichtet sind. Das hat der Bundesgerichtshof in einem aktuellen Fall entschieden (Urteil vom 24.04.2026, Az. V ZR 102/24). WEGs müssen vor allem dann aktiv werden, wenn aufgrund des Zustands einer oder mehrerer Balkone Schäden für fremdes Eigentum, die übrigen Wohnungseigentümer:innen oder für Dritte drohen.
In einer Wohnungseigentümergemeinschaft waren mehrere Balkone stark beschädigt. Es bestand die Gefahr, dass Betonteile sich ablösen und herunterfallen. Daher war die darunter liegende Grünfläche gesperrt worden. Ein Sachverständiger hatte drei Sanierungsvarianten vorgeschlagen, doch keine davon erhielt auf der Eigentümerversammlung eine Mehrheit.
Einer der Wohnungseigentümer klagte daraufhin: Er focht die ablehnenden Beschlüsse an und wollte die Umsetzung einer der Sanierungsvarianten mithilfe einer Beschlussersetzungsklage durchsetzen. In den Vorinstanzen bekam er aber nicht Recht – da in der Teilungserklärung der WEG geregelt ist, dass jede Wohnungseigentümer:in die Balkone auf eigene Kosten instandhalten und instandsetzen muss.
Der Bundesgerichtshof (BGH) sah das jedoch anders und erklärte die ablehnenden Beschlüsse für ungültig. Der grundsätzliche Sanierungsbedarf an den Balkonen bestehe, weshalb es nicht ordnungsmäßiger Verwaltung entspreche, alle ausgearbeiteten Sanierungsvarianten abzulehnen.
WEG für Sicherheit der Anlage verantwortlich
Auch wenn die Verantwortung zur Erhaltung der Balkone laut Teilungserklärung auf einzelne Eigentümer:innen übertragen worden sei, verliere die Wohnungseigentümergemeinschaft „entgegen einer insbesondere in der Rechtsprechung verbreiteten Auffassung“ nicht die Kompetenz, über Erhaltungsmaßnahmen selbst zu entscheiden.
Denn die Gemeinschaft könne zwar die ihr grundsätzlich obliegende Erhaltungslast delegieren, sich ihrer aber nicht vollständig entledigen. Das ergibt sich, so der BGH, schon daraus, dass (allein) die WEG für den baulichen Zustand der Anlage verantwortlich sei und die auf das gemeinschaftliche Eigentum bezogenen Verkehrssicherungspflichten erfüllen müsse.
Wann die WEG sogar handeln muss
Unter Umständen, auch das macht der Bundesgerichtshof in seinem Urteil klar, kann die WEG sogar dazu verpflichtet sein, tätig zu werden – nämlich dann, wenn mehrere Balkone zwingend saniert werden müssen, wie es hier der Fall war. Dies mache, so der BGH „ein koordiniertes Vorgehen unumgänglich“. Ist hingegen nur ein Balkon betroffen, ist die WEG zum Tätigwerden verpflichtet, wenn es für eine einzelne Wohnungseigentümer:in unzumutbar erscheint, selbst tätig zu werden, etwa wegen der Art der Schäden und der gebotenen Maßnahmen.
Außerdem muss die Wohnungseigentümergemeinschaft aktiv werden, wenn aufgrund des Zustands einer oder mehrerer Balkone Schäden für sonstiges Eigentum, für die übrigen Wohnungseigentümer:innen oder für Dritte drohen.
Pflicht zur Kostentragung besteht weiterhin
Der BGH schreibt dazu: „Wird die WEG trotz vereinbarter Übertragung der Erhaltungslast für bestimmte Teile des gemeinschaftlichen Eigentums selbst tätig und beschließt eine Erhaltungsmaßnahme, endet insoweit spiegelbildlich die Erhaltungszuständigkeit des einzelnen Wohnungseigentümers.“
Die Entscheidung des BGH ändert allerdings nichts an der in der Teilungserklärung festgeschriebenen Kostenregelung: Die Kosten für die Sanierung eines Balkons muss weiterhin die jeweilige Wohnungseigentümer:in alleine tragen, auch wenn die WEG die Sanierung organisiert und durchführt.