Der Bundesgerichtshof (BGH) hat klargestellt, nach welchen Regeln entschieden wird, ob eine modernisierende Sanierung oder eine Modernisierung vorliegt. Davon hängen die für einen Beschluss notwendigen Mehrheiten ab.
Im entschiedenen Fall hatte eine Mehrheit der Eigentümer beschlossen, die sanierungsbedürftigen Balkonbrüstungen aus Holz als modernisierende Instandsetzung durch Konstruktionen aus Stahl und Glas zu ersetzen. Dagegen wehrte sich die Minderheit wegen der Kosten, 280.000 Euro statt 70.000 für die Erneuerung in Holz.
Grundsätzlich – so der BGH – muss kein Eigentümer eine optische Veränderung der Anlage gegen seinen Willen akzeptieren, auch nicht wenn diese dadurch an den Zeitgeschmack angepasst wird. Aber davon gibt es Ausnahmen, nämlich wenn die Maßnahme als modernisierende Instandsetzung oder als Modernisierung einzuordnen ist.
Eine modernisierende Instandsetzung kann mit einfacher Mehrheit beschlossen werden. Sie liegt vor, wenn bei einer ohnehin fälligen Instandhaltung oder Instandsetzung eine Lösung gewählt wird, die technisch besser oder wirtschaftlich sinnvoller ist als die Wiederherstellung des alten Zustands. Aber der BGH verlangt, dass diese Vorteile durch eine konkrete Kosten-Nutzen-Analyse belegt werden, also durch Angaben zu Kosten und Einsparpotenzial. Die Mehrausgaben müssen sich in der Regel in zehn Jahren amortisieren.
Eine Modernisierung erfordert eine Mehrheit von drei Vierteln aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer und der Hälfte der Miteigentumsanteile. Sie ist nur bei einer nachhaltigen Erhöhung des Gebrauchswerts gegeben, die in einer vernünftigen Relation zu den Kosten stehen muss. Außerdem darf die Modernisierung nicht den Charakter der Wohnanlage ändern. Luxussanierungen sind also ausgeschlossen, sie verlangen Einstimmigkeit.
Die Vorinstanzen hatten sich in diesem Fall mit der Vermutung begnügt, die neue Konstruktion werde wegen größerer Wetterbeständigkeit und Haltbarkeit Einsparungen bringen. Das war dem BGH zu wenig, er verlangt hier genau fundierte Überlegungen (V ZR 224/11).
Die Kosten für den einzelnen Eigentümer spielen übrigens auch für den BGH keine Rolle.
(Stand 30.4.13)