27.11.2014. Ein Haus, das frei ist von Mängeln, muss erst noch gebaut werden. Durchschnittlich lassen sich bei jedem Neubau 32 Mängel feststellen – und zwar in (fast) jedem Gewerk, von den Erdarbeiten über Rohbauarbeiten bis hin zum Innenausbau.
Der Zeit- und Kostendruck hat in den vergangenen Jahren insbesondere im Bereich des schlüsselfertigen Bauens zugenommen. Immer schneller und immer billiger, heißt die Devise. Die Baufirmen sind oft gar nicht in der Lage, die Qualität der Arbeiten wirksam zu überwachen. Nicht selten wählen Baukunden zudem die günstigste Bauausführung. Die Folge sind Baumängel. Werden sie nicht rechtzeitig erkannt, gerügt und beseitigt, nimmt der Schaden zu – und nach der Verjährung auch die Kosten und Lasten für die Eigentümer.
Baumängel entstehen auch bei Sanierungen und Umbauten. Deshalb sollten auch bei diesen Baumaßnahmen externe Baukontrollen durchgeführt und Bauberater hinzugezogen werden – gerade dann, wenn verschiedene Handwerker tätig sind und Mängel an den Schnittstellen ihrer Bauleistung entstehen können.
Unterschiedliche Wege zum Wohneigentum erfordern unterschiedliche Kontrollweisen und -instrumente
Es gibt verschiedene Wege zur eigenen Immobilie – sei es das eigene Haus oder die eigene Wohnung. Nicht bei allen ist eine umfassende Bauüberwachung gewährleistet. Beste Voraussetzungen bietet das Bauen mit einem (engagierten) Architekten, der Vertreter des Baukunden und gegenüber den Bauunternehmern unabhängig ist – oder sein sollte. Die Objektüberwachung nach der HOAI (Honorarordnung für Architekten und Ingenieure) ist – wie die Haftung des Architekten – weit gefasst: Sie wird mit 32 Prozent des Gesamthonorars der jeweiligen Honorarzone vergütet, also mit gut einem Drittel des Honorars bezogen auf die anrechenbaren Baukosten. Eine Bauüberwachung auf der Grundlage der HOAI vereinbart man direkt mit dem Architekten eigener Wahl.
Ist der Vertragspartner des Baukunden ein Generalunternehmer oder -übernehmer, ist mit der Bauleitung in der Regel ein Mitarbeiter der jeweiligen Firma betraut. Hier gibt es keine unabhängige, externe Bauüberwachung. Daher kann man bei dieser Variante der Bauüberwachung von einer „Selbstkontrolle“ sprechen. Beim Bauen mit dem Bauträger ist der vermeintliche Bauherr „nur“ der Käufer der Immobilie. Bauherr ist der Bauträger selbst. Auch in diesem Fall handelt es sich um eine Eigenkontrolle der erbrachten Leistungen.
Externe Kontrollen mit der Vor-Ort-Beratung
Daher brauchen Baukunden oder Wohnungskäufer zusätzliche Hilfe in Form einer externen Kontrolle – einen fachkundigen Begleiter, der in ihrem Interesse prüft und handelt, damit möglichst viele Baumängel rechtzeitig erkannt oder gar vermieden werden. Diese Kontrolle ersetzt natürlich nicht die Bauleitung und Bauüberwachung durch den Generalübernehmer oder Bauträger, sondern ist eine zusätzliche Prüfleistung, die Baukunden selbst in Auftrag geben und bezahlen müssen. Doch im Vergleich zu den Kosten der Immobilie gering – und zahlen sich aus.
Mehrere Beratungstermine und Baustellenbegehungen sind sinnvoll
Die Beraterinnen und Berater von wohnen im eigentum e.V. begleiten die Mitglieder während der Bauphase je nach individueller Vereinbarung, im direkten Vorfeld der Abnahme und bei der Abnahme selbst. Sinnvoll sind Beratungstermine vor Ort in verschiedenen Bauphasen. Denn wenn die Wände verputzt und gestrichen sind, kann man z.B. die Sanitär- und Elektroinstallation nicht mehr sehen. Wenn die Sparrenlage geschlossen ist – entweder über die äußere Dachhaut oder den Innenausbau –, lassen sich der Aufbau von Dämmung sowie Wind- bzw. Luftdichtigkeitsebenen nicht mehr kontrollieren. Je früher also die Beratung vor Ort beginnt, umso besser können die Arbeiten überprüft werden.
Folgende Vor-Ort-Beratungen sollten mindestens in Anspruch genommen werden
- nach Fertigstellung des Rohbaus einschließlich Aufrichten des Dachstuhls mit Dachdecker- und Klempnerarbeiten
- nach dem Einbau der Fenster und der Rohinstallation der Heizung, der elektrischen Leitungen und Sanitärinstallationen
- vor bzw. zur Abnahme und
- vor dem Ablauf der Gewährleistungsansprüche.
Beim Bau eines Fertighauses, beim Kauf einer fast fertiggestellten Immobilie vom Bauträger oder bei der Sanierung des Hauses mit mehreren Handwerksunternehmen sind andere Begehungs- und Beratungszyklen erforderlich. Beim Kauf vom Bauträger sollten Sie sich das Betretungsrecht im Kaufvertrag sichern lassen. Sonst kann der Bauträger als Bauherr Ihnen verbietet, die Baustelle vor dem Ende der Arbeiten bzw. dem Tag der Abnahme zu betreten. In den wenigsten Fällen wird dies streng gehandhabt. Wenn doch, sollten Sie sich von unseren Juristen und Juristinnen über das weitere mögliche Vorgehen beraten lassen.
Unterstützung bei der Abnahme
Die Abnahme einer Immobilie hat weitreichende rechtliche Folgen. Nehmen Sie sie daher nie alleine ohne Unterstützung durch einen Architekten oder Bau-Ingenieur vor. Sie vergeben Ihre Rechte, wenn kein Fachexperte vorher nach Mängeln schaut. Mitglieder können auf unserer Website viele Informationen abrufen, z.B. ein Muster-Abnahmeprotokoll und Muster-Briefe zur Mängel-Rüge und Fristsetzung.
Mit der Abnahme und Übergabe erfolgt z.B. die Umkehr der Beweislast. Das bedeutet: Vor der Abnahme muss der Bauunternehmer beweisen, dass er die Leistung vertragsgemäß ausgeführt hat. Nach der Abnahme müssen Sie beweisen, dass die Leistung nicht vertragsgemäß erbracht wurde, dass es also Mängel gibt, die der Unternehmer beseitigen muss.
Nehmen Sie Ihre Gewährleistungsrechte in Anspruch
Viele Haus- und Wohnungseigentümer vergessen die Mängelprüfung vor Ablauf der Gewährleistungsfrist, die bei einem Werk- und Kaufvertrag in der Regel nach fünf Jahren endet. Vorher haben Sie die letzte Chance, noch nicht behobene oder neu entstandene Mängel wie Risse auf Kosten des Bauträgers, Fertighausunternehmers oder Sanierers beheben zu lassen. Um die Mängel zu ermitteln, sollten Sie ca. sechs Monate vor Ablauf der Frist eine Vor-Ort-Bauberatung in Anspruch nehmen.
Mängel müssen nicht nur erkannt, sondern „richtig“ angezeigt werden, und zwar sowohl in Hinblick auf die Form als auch auf den Ansprechpartner. Dabei helfen die Muster-Briefe sowie die Rechtsberater und -beraterinnen von wohnen im eigentum. Bei schwerwiegenden Mängeln sollte die Bauberaterin oder der Bauberater auch die ordnungsgemäße Beseitigung überprüfen.
Die Bau- und Sanierungsberatung durch wohnen im eigentum
wohnen im eigentum e.V. bietet seinen Mitgliedern bereits seit Beginn der Vereinsarbeit im Jahr 2003 bundesweit Vor-Ort-Bauberatung an. Wir knüpfen das Netz immer enger: Heute können wir in ca. 65 Städten und Regionen Deutschlands Architekten und Ingenieure vermitteln.
Neu: Ab 2015 Erfassung der Mängel mit Checkliste
Ab 2015 protokollieren unsere Bauberaterinnen jeden Termin vor Ort stichwortartig in einer Checkliste. Das hilft den Baukunden, einen Überblick über die Vorgänge auf der Baustelle zu gewinnen und ihre Ansprüche auf Mängelbeseitigung geltend zu machen. Darüber hinaus erhält zukünftig jeder Baukunde mit Beginn der Vor-Ort-Bauberatung eine weitere Checkliste, die auf bekannte und häufig auftretende Baumängel hinweist und durch alle Bauphasen vom Rohbau bis zur Abnahme führt. Mit dieser Orientierungshilfe können auch Laien die Fertigstellung der Immobilie fachlich gut informiert begleiten und mögliche Mängel erkennen.
Die von wohnen im eigentum e.V. vermittelten Bauberater und Bauberaterinnen erbringen ihre Leistungen in eigener Verantwortung und im Rahmen ihrer beruflichen Qualifikation. Sie haben sich verpflichtet, die Beratung nach bestem Wissen und Gewissen zu leisten. Ein Haftungsanspruch dafür, dass sie ausnahmslos alle sichtbaren Mängel oder Schäden entdecken, bleibt dennoch ausgeschlossen.
Gute Gründe für die Vor-Ort-Bauberatung
- Sie haben einen Anspruch auf eine vertragsgemäße und mängelfreie Bauleistung. Sie vergeben Ihre Rechte und verschenken Ihr Geld, wenn Sie Mängel nicht erkennen, nicht rügen und nicht auf die Beseitigung achten.
- Eine fachliche Begleitung durch Architekten und Bau-Ingenieure hilft, Mängel zu erkennen, die Laien nicht sehen und bewerten können.
- Vier Augen sehen mehr als zwei.
- Nicht erkannte Schäden nehmen zu – und mit ihnen die Kosten und Lasten für ihre Beseitigung!
- Werden Mängel nicht vor der Abnahme oder während der Gewährleistungsfrist erfasst und beseitigt, müssen Sie als Eigentümer die Kosten und Lasten tragen.
Bauberatung Neubau:
Eine Vor-Ort-Bauberatung beim Neubau Ihres Hauses ist im Zusammenhang mit etwa folgenden Bauphasen zu empfehlen:
- nach der Fertigstellung der Bodenplatte (nicht unterkellert) bzw. des Kellergeschosses und vor Verfüllen der Baugrube (Begutachtung Außenwandisolierung!)
- nach der Fertigstellung des Rohbaus einschl. Aufrichten des Dachstuhls mit Dachdecker- und Klempnerarbeiten (Blechnerarbeiten)
- nach dem Einbau der Fenster
- nach der Rohinstallation von Heizung/Elektro/Sanitär/(Lüftung)
- nach Innenputz, Estrich, Fliesen
- ggf. Blower-Door-Test, wenn erforderlich. (Bei der Messung sollte das Haus schon wind- und weitgehend luftdicht sein. Ratsam ist allerdings, den Test vor den Maler und Trockenbauarbeiten vorzunehmen, da sonst die Ortung evtl. vorhandene Leckagen erschwert wird.)
- nach Maler, Schlosser, Verlegen von Bodenbelägen
- nach der Fertig-Installation Heizung/Elektro/Sanitär/(Lüftung)
- Begleitung bei der Abnahme
- Begleitung vor Ablauf der Gewährleistungszeit
Bauberatung Fertighaus:
Die Vor-Ort-Bauberatung beim Fertighaus orientiert sich an den kurzen Bauphasen.
- nach der Fertigstellung der Bodenplatte (nicht unterkellert) bzw. des Kellergeschosses und vor Verfüllen der Baugrube
- nach Errichten der Wände und des Dachstuhls (in der Regel innerhalb einer Woche)
- nach Fertigstellung des Innenausbaus
- Begleitung bei der Übergabe
Hinweis: Zum 1.1.2015 steigt der Preis für die Vor-Ort-Beratung von 110 Euro/Stunde auf 150 Euro/Stunde erhöht. Die Viertelstunde jeder zweiten Stunde am selben Beratungstag wird dann statt mit 35 Euro berechnet. Die km-Preise (für Fahrtzeit und Fahrtkosten) steigen auf 1,10 Euro inkl. MwSt.