Erstes Treffen der Berliner Verwaltungsbeiräte / Heizkostenabrechnung im Mittelpunkt
19.01.2011
Berlin gibt es ab sofort im „Doppelpack“: Im Dezember trafen sich Verwaltungsbeiräte von Wohnungseigentumsanlagen aus dem Großraum Berlin erstmals zum Erfahrungsaustausch. Die Beirätetreffen finden künftig in den geraden Monaten, meist am dritten Mittwoch, statt, die Stammtische für alle Wohnungseigentümer wie gewohnt in den ungeraden Monaten, und zwar jeweils am zweiten Mittwoch. Beide Gesprächsrunden sind für Mitglieder wie Nicht-Mitglieder offen.
Der Winter ist – trotz milderer Temperaturen in der ersten Januarhälfte – noch lange nicht zu Ende. Das dicke Ende, die Heizkostenabrechnung, kommt bestimmt und dürfte nicht allzu niedrig ausfallen. Zudem sind die Abrechnungen in vielen Fällen fehlerhaft. Grund genug für die Verwaltungsbeiräte, sich bei ihrem ersten Treffen näher mit den Heizkosten zu befassen.
Die grundlegende rechtliche Vorschrift ist, so Dipl.-Ing. Ulrich Kleemann, Energieberater der Verbraucherzentrale, in seinem Impulsreferat, die Heizkostenverordnung, die eine verbrauchsabhängige Kostenverteilung vorschreibt. Mindestens 50 %, maximal 70 % sind nach dem Verbrauch umzulegen. Grundsätzlich können die Wohnungseigentümer entscheiden, wie aufgeteilt werden soll. Die Beschlüsse gelten jeweils ab Beginn der neuen Abrechnungsperiode.
Bei Gebäuden mit Öl- oder Gasheizung, die die Anforderungen der Wärmeschutzverordnung von 1994 nicht erfüllen, und in denen die freiliegenden Leitungen des Heizsystems überwiegend gedämmt sind, müssen auf jeden Fall 70 % verbrauchsabhängig verteilt werden.
Zündstoff enthält die Regelung zur so genannten Rohrwärme. Sind die Leitungen für die Wärmeverteilung nämlich nicht gedämmt, wird ein größerer Teil des Verbrauchs nicht über die Zähler an den Heizkörpern erfasst. So mancher Eigentümer profitierte jahrzehntelang davon, dass ungedämmte Leitungen für kuschelige Temperaturen sorgten und die eigenen Heizkörper kaum angestellt werden mussten. Wollen die anderen Eigentümer dies nicht länger tolerieren, kann die Gemeinschaft beschließen, dass die so genannte Rohrwärme umgelegt wird. Eine wesentliche Voraussetzung ist allerdings, dass weniger als 34 % des Verbrauchs erfasst wird. Der Anteil der Rohrwärme muss also sehr hoch sein. Genaue Informationen enthält die Richtlinie VDI 2077 – Beiblatt Rohrwärme.
Immer wieder gibt es Unsicherheiten und Streit über die korrekte Ablesung. Das Ergebnis der Ablesung muss dem Nutzer innerhalb eines Monats mitgeteilt werden. Nur wenn das Ableseergebnis in der Wohnung noch längere Zeit abgelesen werden kann, weil beispielsweise das Röhrchen vom Vorjahr noch am Heizkörper verbleibt, ist keine Mitteilung erforderlich. Wer auf Nummer Sicher gehen will, kann am Vortag selbst ablesen und den ermittelten Wert vom Ableser bestätigen lassen.
Die Heizkostenabrechnung muss übersichtlich und auch für Personen ohne juristische und betriebswirtschaftliche Fachkenntnisse leicht verständlich sein. Dies entschied der Bundesgerichtshof bereits 1981. § 7 Absatz 2 der Heizkostenverordnung führt detailliert auf, welche Bestandteile in die Heizkostenabrechnung gehören. Neben der Menge und den Kosten für die Brennstoffe sind dies der Betriebsstrom und die Wartung für die Anlage, der Schornsteinfeger und die Emissionsmessungen, die Reinigung, Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, die Miete für Erfassungsgeräte und nicht zuletzt die Kosten für die Ablesung und die Erstellung der Abrechnung.
Beim nächsten Treffen der Verwaltungsbeiräte am Mittwoch, 16. Februar 2011 geht es ums „liebe Geld“ und um Fragen wie Darlehen, Umschuldung, Höhe und Anlage der Instandhaltungsrücklage, Zweck und Konditionen für Kredite oder die Führung von Hausgeldkonten.