10.07.2015. Beim Kauf von Grundstücken, Häusern oder Wohnungen bitten die Bundesländer kräftig zur Kasse –je nach Bundesland müssen künftige Eigentümer zwischen 3,5 und 6,5 % Grunderwerbsteuer zahlen. Kaufen Sie ein Grundstück und lassen anschließend ein Haus darauf bauen, fordern die Finanzämter die Steuer oft auch für die Baukosten. Das ist nach der aktuellen Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (BFH) zulässig, wenn zwischen Kauf und Bau ein rechtlicher oder sachlicher Zusammenhang besteht, also wenn beispielsweise
- der Kauf des Grundstücks und der Bau des Hauses in einem Vertrag geregelt sind,
- im Kaufvertrag vereinbart ist, ein bestimmtes Bauunternehmen zu beauftragen oder
- der Verkäufer für das Grundstück eine bautechnisch und finanziell so gut wie fertig geplante Bebauung anbietet.
Das ist beim Kauf vom Bauträger fast immer der Fall.
In dem im März vom Bundesfinanzhof entschiedenen Fall (II R 9/14) ließ eine Baukundin nur den Rohbau von einem am Kauf beteiligten Unternehmen errichten. Mit dem Ausbau beauftragte sie verschiedene andere Unternehmen – und den Bauleiter, der auch für den Rohbau zuständig war und den das Bauunternehmen empfohlen hatte. Das Finanzamt vertrat deshalb die Ansicht, dass die Bauherrin ein Grundstück mit einem bezugsfertigen Haus erworben hätte und verlangte auch für die Ausbauarbeiten Grunderwerbsteuer – rund 6.300 Euro.
Für Ausbaukosten muss, so das Urteil der BFH-Richter, Grunderwerbsteuer gezahlt werden, wenn
- die mit dem Ausbau beauftragten Unternehmen schon bei Abschluss des Grundstückskaufvertrags mit dem Grundstücksverkäufer personell, wirtschaftlich oder gesellschaftsrechtlich eng verbunden sind,
- sie aufgrund von Abreden zusammenarbeiten,
- sie durch abgestimmtes Verhalten auch auf den Abschluss der Verträge über die Ausbauarbeiten hinwirken und
- die Ausbauleistungen und -kosten dem Käufer bereits vor Abschluss des Grundstückskaufvertrags konkret angeboten wurden.
Ob dies der Fall ist, müssen Sie im Einzelfall genau prüfen. Laien können das kaum abschätzen – und sind häufig überrascht, wenn das Finanzamt mehr Grunderwerbsteuern fordert als geplant und vom Verkäufer oder Bauträger vorgerechnet.
„Bauinteressenten sollten das Thema Grunderwerbsteuer vor Vertragsabschluss mit Bauträgern ansprechen und sich darüber aufklären lassen“, rät Helmut Bischoff, Steuerexperte bei Wohnen im Eigentum. „Sie sollten auch darauf achten, dass dieser Punkt in einem Beratungsprotokoll hinreichend dokumentiert wird. Zumindest ist dann die Frage einer möglichen zivilrechtlichen Haftung dem Verkäufer gegenüber leichter durchzusetzen.“ Sind die Informationen des Bauträgers falsch, kann man den Kaufvertrag anfechten. Mitglieder von Wohnen im Eigentum können die kostenlose Baurechtsberatung des Vereins nutzen oder die vorliegenden Verträge gegen Gebühr prüfen lassen. Das spart langwierige und teure Auseinandersetzungen mit ungewissem Ausgang.
Zu Ende ist der beschriebene Rechtsstreit noch nicht. Der BFH verwies den Fall zur Prüfung und zur Entscheidung zurück ans Finanzgericht.„Es geht im zu entscheidenden Fall um weniger als 1 % der Gesamtkosten für das Haus. Um rund 6.300 Euro Grunderwerbsteuer zu sparen, wurde ein ebenso teurer Rechtsstreit bis zum BFH getrieben. Besser ist es, sich vorab zu informieren“, so Helmut Bischoff.
4 Spar-Tipps zur Grunderwerbsteuer von Wohnen im Eigentum e.V. sowie den Überblick über die Höhe der Grunderwerbsteuer in den einzelnen Bundesländern finden Sie hier!